Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihres Sachverhaltes und Einsatzwertes wie folgt gerne beantworten möchte:
Grundsätzlich kennt das gesetzliche Mietrecht des BGB keine Pflicht, nach oder vor Auszug zu streichen. Vielmehr ist es die Pflicht des Vermieters die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten und damit auch nach einiger Zeit die Spuren des normalen Bewohnens zu beseitigen, indem er die Wohnung gelegentlich streicht.
Jedoch sind diese gesetzlichen Vorschriften nicht zwingend. Sie können vielmehr durch anders lautende vertragliche Vereinbarungen geändert werden.
Die von Ihnen dargelegten Klauseln stellen derartige Vereinbarungen dar.
Allerdings hat der Bundesgerichtshof viele ältere Klauseln für unwirksam erklärt, weil sie den Mieter nach der Vorstellung des Gerichtes zu sehr benachteiligten.
Ist die Klausel unwirksam gelten aber wieder die gesetzlichen Vorschriften, die wie oben dargelegt, vorsehen, dass der Vermieter die Pflicht hat die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchzuführen.
Ob eine Klausel wirksam ist, ist im Einzelfall zu prüfen.
§ 16 Abs. 1 Ihres Mietvertrages dürfte als unwirksam angesehen werden.
1.
Es dürfen keine starren Fristen vereinbart werden, sondern es ist auf den konkreten Bedarf abzustellen. Unwirksam wäre daher eine Klausel, die besagt, dass alle Räume nach einer bestimmten Frist zu streichen sind (so auch <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20VIII%20ZR%20361/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.06.2004 - VIII ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen">BGH VIII ZR 361/03</a>, 152/05 und 178/05).
Zulässig wären aber eine Klausel, nach der die Schönheitsreparaturen je nach Abnutzung der Räume vom Mieter durchgeführt werden, wobei dann bestimmte Zeiten im Vertrag genannt sind, in denen üblicherweise (aber nicht zwingend) mit einer gewissen Abnutzung zu rechnen ist.
2.
Hinsichtlich der Art und Weise der Durchführung der Schönheitsreparaturen darf der Vermieter nicht auf eine ausschließlich fachgerechte Durchführung bestehen.
Vielmehr ist die Renovierung in fachgerechter "mittlerer Art und Güte" zu leisten (§ 243 BGB
). Der Vermieter ist somit nicht berechtigt, eine absolut perfekte Leistung zu fordern.
Andererseits ist der Mieter nicht berechtigt, bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen zu pfuschen, etwa ungleichmäßig deckend zu streichen, Tapeten schräglaufend anzubringen oder gar Heizkörper oder Türen mit normaler Dispersionsfarbe (Wandfarbe) zu streichen. Steckdosen und Klinken dürfen z.B. auch nicht überstrichen werden, Farbspritzer sind zu beseitigen.
§ 16 Abs. 2 Ihres Mietvertrages dürfte ebenfalls unwirksam sein.
Eine Klausel, die vorsieht, dass zwingend eine Endrenovierung ohne Berücksichtigung des Zustandes der Wohnung erforderlich ist, ist unwirksam (so auch BGH 12.09.2007 Az. VIII ZR 316/06
).
Zulässig ist aber eine Abgeltungsklausel nach Abnutzungsgrad der Wohnung. Eine solche Klausel sieht vor, dass der Mieter sich anteilig an den Kosten einer jetzt noch nicht fälligen Renovierung beteiligt. Hat er also einen Raum zu 60% "abgewohnt", dann muss er bei Auszug 60% der zu erwartenden Streichkosten zahlen (meist ist es dann billiger schnell selbst zu streichen, womit der Vermieter wieder sein Ziel erreicht hat).
Nicht eindeutig ist, ob es sich bei § 17 Ihres Mietvertrages um eine Klausel bezüglich Instandhaltungskosten oder Kleinreparaturkosten handelt.
In beiden Fällen dürfte die Klausel aber unwirksam sein.
1.
Im Wohnraummietrecht darf der Mieter im preisfreien Wohnraum mit Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten über die eigentlichen Schönheitsreparaturen hinaus nur dann belastet werden, wenn es sich um Arbeiten handelt, die üblicherweise nach längeren Fristen anfallen und in der Regel nicht zu einer Einschränkung oder Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit führen. Hier können jedoch nur einzelne Arbeiten innerhalb der Mietfläche auf den Mieter umgelegt werden.
Nicht zulässig ist es, dem Mieter die Reparatur oder die Erneuerung wesentlicher bauseitiger Einrichtungen aufzuerlegen (z.B. Arbeiten an Heizungs- oder Sanitäranlagen). Aus meiner Sicht dürften Badeöften und Thermen dazu zählen.
2.
Bei Kleinreparaturklauseln ist Voraussetzung, dass der Höhe nach eine doppelte Begrenzung enthalten, zum einen zur Höhe je Einzelreparatur, zum anderen für den Fall, dass innerhalb einer bestimmten Zeit mehrere Kleinreparaturen anfallen. Die fehlende Höchstgrenze darf der Klausel nicht erst durch Auslegung entnommen werden. Die Höhe je Einzelreparatur kann in einem festen Betrag ausgewiesen werden oder in einem prozentualen Anteil des Mietzinses. Entschieden wurde durch Gerichte, dass 75,00 EUR je Einzelfall angemessen sind. Zwischenzeitlich dürften 100,00 EUR pro Einzelfall auch noch angemessen sein. Insgesamt darf der Jahresbetrag der Kleinreparatur nicht höher liegen als 8 % der Jahresbruttokaltmiete, um den Mieter des Wohnraumes nicht unangemessen zu belasten.
Die 25% sind auf den Reparaturpreis bezogen und zeigen kein Verhältnis zur Miete auf.
Treten an Bestandteilen der Mietsache wiederholt Mängel auf, die nicht auf den nachlässigen Umgang des Mieters, sondern auf altersbedingten Verschleiß beruhen, sind diese nicht auf den Mieter umlegbar. Kleinreparaturen betreffen also nur die Kosten für bestimmte Erhaltungsmaßnahmen in Anknüpfung an die im Gesetz geregelten kleinen Instandhaltungen, also "die Instandhaltungen an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden".
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste rechtliche Orientierung bieten.
Mit freundlichen Grüßen
Anke Thiede
Rechtsanwältin
Danke für die schnelle Antwort. Zu Ihren Ausführungen bzgl. der Endrenovierung habe ich noch eine Verständnisfrage: ist es ebenfalls Aufgabe des Vermieters, eine (vom Mieter angebrachte Holzvertäfelung) zu entfernen die mit den Schadstoffen PCB und Lindan belastet ist?
Sehr geehrter Fragesteller,
danke für Ihre Nachfrage. Diese möchte ich unter Berücksichtigung Ihres vorgegebenen Sachverhalts wie folgt beantworten:
Gem. § 546 Abs. 1 BGB
hat der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
Dabei muss der Zustand der Mietsache der vertraglichen Vereinbarung entsprechen. Wenn vertragliche Vereinbarungen fehlen oder unwirksam sind, ist die Mietsache, abgesehen von Änderungen infolge vertraglichen Gebrauchs, in dem Zustand zurückzugeben, wie sie dem Mieter überlassen wurde(so auch BGH NJW 02, 3234
).
Einrichtungen, Aufbauten und sonstige bauliche Maßnahmen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, sind von diesem zu entfernen (so auch BGH NJW 06, 2115
). Vorausgesetzt, es ist nichts anderes vereinbart.
Keine Pflicht zur Entfernung besteht hingegen, wenn der Mieter die Maßnahmen im Rahmen seiner Pflicht zu Schönheitsreparaturen durchgeführt hat (so auch BGH NJW 06, 2115
).
Dass heißt, wenn dem Mieter die Wohnung ohne Holzvertäfelung überlassen wurde, ist davon auszugehen, dass die Anbringung dieser nicht im Rahmen seiner Pflicht zu Schönheitsreparaturen durchgeführt wurde.
Daher muss der Mieter die Wohnung ordnungsgemäß ohne Holzvertäfelung zurückgeben. Er hat diese also vor Rückgabe zu entfernen.
Ich hoffe, ich konnte Ihre Frage beantworten.
Wenn Sie noch weitere Fragen haben sollten, können Sie mich gern direkt ansprechen, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber weiterhin Auskunft geben möchte.
Mit freundlichen Grüßen
Anke Thiede
Rechtsanwältin
