Wohneinheit im Gewerbegebiet errichten?

Question

Mein Vater war selbständiger Unternehmer. Im Jahr 2000 beantragte er in Baden-Württemberg ein Gewerbegrundstück, um eine Werkstatt mit Lager und Verkaufsraum darauf zu errichten.

Aus steuerlichen Gründen wurde jedoch ich (der Sohn) Eigentümer des gesamten Objekts. Ich vermietete die Werkstatt für ca. 5 Jahre gewerblich an meinen Vater.

Zwischenzeitlich ging mein Vater in Rente und sein Unternehmen hat er an einen anderen Unternehmer verkauft.
Ich beziehe als umsatzsteuerpflichtiger Vermieter nach wie vor von dem neuen Geschäftsinhaber die Objekt-Miete. Beruflich ich bin ich Angestellter.

Auf dem Grundstück befindet sich eine ungenutzte Grünfläche, die laut Notarvertrag und Bebauungsplan, mit einem Wohngebäude bebaut werden darf. Laut Bebauungsplan gilt jedoch folgende Einschränkung: "Im Gewerbegebiet ist ausnahmsweise je Grundstück eine Wohneinheit bis max. 200qm Wohnfläche für den Betriebsinhaber oder Betriebsleiter zulässig."

Meine in diesem Zusammenhang stehenden Fragen:
- Falle ich als gewerblicher Vermieter des Objekts unter den begünstigten Kreis der Personen, die in dem vorgenannten Gewerbegebiet eine Wohneinheit zur Selbstnutzung errichten dürfen?
Bzw. lässt sich ggf. mein Status so ändern, dass ich zu den begünstigten Personen gehöre. Wenn ja, wie?

*Falls Frage 1 mit nein beantwortet wird: Kann ich nebenberuflich ein Klein-Unternehmen (z.B. einen Computernotfall-Service o.ä.) gründen und somit als Betriebsinhaber z.B. ein kombiniertes
Wohn und Büro Gebäude auf dem Gewerbegrundstück errichten (falls "ja", wie wäre dies idealer Weise, zur Sicherung meines Wohnrechts, im Bauantrag zu deklarieren)? Welche denkbaren, weiteren Alternativen zur Erlangung des Wohnrechts auf dem Gewerbegrundstück sehen sie noch?

Was würde passieren, wenn ich das Kleingewerbe einmal aufgegeben würde. *Muss ich dann als Grundstückseigentümer ausziehen bzw. an wen dürfte ich dann das Wohngebäude dann noch vermieten?

Rechtsanwalt Jörg Salzwedel · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt:    Als Angestellter, der lediglich die Mieteinnahmen für das Gewerbegrundstück erhält, fallen Sie nicht unter den genannten Personenkreis, da dieses eine Ausnahmevorschrift darstellt und nur deswegen die Wohnbebauung dort zulässig sein soll, um dem Inhaber eines Betriebes eine betriebsnahe Wohnmöglichkeit zu geben.    An Ihrer Stelle würde ich den Inhaber des Gewerbebetriebes fragen, ob er nicht selbst dort einziehen möchte.  Mit seinem &lpar;schriftlichen&rpar; Einverständnis würde dann das Gebäude errichtet werden können.    Wenn der Inhaber es sich dann nach Fertigstellung doch anders überlegen sollte, könnten Sie das Objekt immer noch selbst nutzen.    Auch könnten Sie selbst ein Gewerbe anmelden, wobei dann im Bauantrag natürlich auch der entsprechende Gewerberaum mit errichtet werden müsste, um die Betriebsleiter-Eigenschaft nachzuweisen.    Im Bauantrag sollte dies dann formuliert werden, dass ein Gewerbe von Ihnen aufgenommen werden soll, wobei das Gebäude vorrangig dem Gewerbe dienen soll, jedoch auch, um Ihnen direkten Wohnraum zu verschaffen. Entsprechende Belege wären dann jedoch auch hinzuzufügen &lpar;Eintragungsnachweise / Gewerbeanmeldung usw.&rpar;    Wenn Sie das Gewerbe aufgeben würden, dürften Sie das Objekt aber noch selbst weiter nutzen, da Ihnen nicht die Eigennutzung verwehrt werden darf. Eine Weitervermietung wäre jedoch ausschließlich an andere Betriebsleiter möglich, um nicht das bloße Wohnen dort zuzulassen, sondern immer noch Bezug zum Gewerbe zu haben.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.    Mit freundlichen Grüßen  Jörg Salzwedel, Rechtsanwalt

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