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Vererbung einer Immobilie mit zwei Wohneinheiten

25.10.2018 20:01 |
Preis: 48,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


11:29

Zusammenfassung: Freibeträge bei Erbschaft

Guten Tag,

ich habe folgendes Anliegen in Bezug auf das Erbrecht. Es geht um ein Einfamilienhaus mit einer Einliegerwohnung. Es sind also zwei (getrennte) Wohneinheiten vorhanden.
Wir sind ein Ehepaar und erbberechtigt ist ein Sohn (keine Geschwister). Zur Frage im Erbfall, beim Ableben beider Elternteile oder eines Einzelnen:
Der Sohn möchte gerne das Haus übernehmen und darin wohnen. Fällt auf eines der beiden Erbteile (Haus mit Garten oder die darin enthaltene Wohnung) Erbschaftsteuer an?
Falls ja, liesse sich diese irgendwie vermeiden?



25.10.2018 | 20:31

Antwort

von


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Sehr geehrte (r) Fragesteller (in),

aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben möchte ich Ihre Frage, wie folgt, beantworten.

Sofern das Haus nicht durch eine Teilungserklärung in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde, gilt dies im Ganzen als ein Immobilie. So hatte ich Sie hier verstanden, auch wenn die Immobilie 2 Wohnungen aufweist.

Es gelten steuerliche Freibeträge zugunsten des jeweiligen Erben für die letzten 10 Jahre vor dem Erbfall. Für den Sohn als Kind gilt ein Freibetrag von 400.000,00 EUR und für den Ehegatten bzw. die Ehegattin ein Freibetrag von 500.000,00 EUR.

Wenn also innerhalb der letzten 10 Jahre keine sonstigen Schenkungen vor dem Erbfall stattgefunden haben, gelten diese Freibeträge voll. Wenn darüber hinaus die Immobilie einen Wert im Hinblick auf den Sohn nicht über 400.000,00 EUR hat, fällt bei diesem keine Erbschaftssteuer an. Gleiches gilt im Erbfalle zugunsten des Ehepartners.

Ist der Wert der Immobilie höher, kann bereits jetzt ein teilweiser Übertragungsvertrag / Schenkungsvertrag zugunsten des Ehepartners und/oder des Sohnes erfolgen. Dann gilt die 10-Jahresfrist schon jetzt. Der jeweilige Freibetrag kann daher schon jetzt ausgenutzt werden. Nach Ablauf der 10 Jahre gilt der Freibetrag dann für einen späteren Erbfall des restlichen Teils der Immobilie erneut. Doch sollten hier bei der Schenkung Wohnrechte und Nießbrauchsrechte zugunsten der Ehepartner / Eltern eingetragen werden.

Hoffentlich konnte ich Ihnen weiterhelfen. Über eine positive Bewertung von z.B. 5 Sternen würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Schulte
Rechtsanwalt und Datenschutzbeauftragter (TÜV)


Nachfrage vom Fragesteller 25.10.2018 | 21:34

Danke für Ihre schnelle Antwort.

In Bezug auf den Freibetrag:
Soweit ich aus anderen Quellen gelesen habe, ist der Freibetrag nicht von Relevanz, sofern die Immobilie durch den Erben weiter genutzt wird.
Ist dies nach wie vor korrekt?

Und da wird es unserer Ansicht nach komplizierter:

Der Sohn kann ja z.B. in das Haus (die eine Wohneinheit) einziehen, wobei die Freigrenze nicht greifen würde und keine Erbschaftssteuer durch die Eigennutzung anfällt.

Wie sieht es mit der anderen Wohneinheit aus:

Fällt diese auch unter die Eigennutzung, obwohl nur die andere Wohneinheit genutzt wird?
(Die Wohnungen könnten unter Umständen zusammengelegt werden.)

Im Grundbuch sind nur beide Elternteile eingetragen. Kann somit davon ausgegangen werden, dass keine Teilungserklärung vorliegt?


Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.10.2018 | 11:29

Sehr geehrte (r) Fragesteller (in),

danke für Ihre Rückmeldung. Ihre Nachfrage bezgülich der Teilungserklärung möchte ich folgendermaßen beantworten.

Ja, wenn die Eltern gemeinschaftlich im Grundbuch eingetragen sind, ist keine notarielle Teilungserklärung vorhanden. Das wäre im Grundbuch vermerkt. Darüber hinaus würden Sie das positiv wissen, da Sie dann in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) leben würden.

Die darüber hinaus gehenden Fragen sind ergänzende Fragen und nicht von der Nachfragefunktion gedeckt. Dennoch kurz Folgendes: Im Falle der Schenkung unter Lebenden funktioniert das nicht, da das nur gilt, wenn der überlebende Erbe tatsächlich in die Immobilie einzieht. Im Übrigen empfiehlt sich hier wegen der speziellen Situation die Konsultation eines Steuerberaters.

Hoffentlich konnte ich Ihnen weiterhelfen. Über eine positive Bewertung von z.B. 5 Sternen würde ich mich, falls noch nicht geschehen, zum Abschluss freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Schulte
Rechtsanwalt & Datenschutzbeauftragter (TÜV)

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