Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Die Umlage der Schönheitsreparaturen dürfte vorliegend insgesamt unwirksam sein.
Die Umlage an sich ist zwar zunächst wirksam. Auch die sog. Quotenklausel ist wirksam. Die Klausel zur Ausführungsart : - Wände mit Rauhfaser bekleben und mit waschfester, heller (weißer) Dispersionsfarbe zu streichen - ist jedoch unwirksam.
Derartige Klauseln erweisen sich in der Rechtsprechung zunehmend als problematisch. Wird dem Mieter beispielsweise die Ausführungsart während des Mietverhältnisses vorgeschrieben, liegt ein unzulässiger Eingriff in das Dekorationsermessen des Mieters vor. Klausel, „SHR in neutralen, hellen Farben auszuführen", ist unwirksam. Siehe auch LG Hamburg 08.10.2007, 316 S 35/07
(„Holzklausel") – gesamte SHR-Klausel unwirksam), da eine unzuläsige Endrenovierungsklausel vorliege.
Unwirksam ist auch eine Klausel, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist auch dann insgesamt - und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (BGH WuM 07, 259
).
Es läge daher aufgrund der unzulässigen Klauseln über die Ausführungsart eine insgesamt unangemessene Benachteiligung für Sie als Mieter vor, welche die gesamte Umlage der Schönheitsreparatur zu Fall bringt.
Sie sind daher nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Für den Fall, dass Sie dem Vermieter dennoch entgegen kommen möchten, noch folgendes zu dem Kostenvoranschlag:
Der Kostenvoranschlag des Vermieters darf nicht als verbindlich festgelegt sein (LG Duisburg WuM 90, 201
; LG Stuttgart WuM 89, 70
).
Für den Mieter muss die Möglichkeit bestehen, einen eigenen Kostenvoranschlag beizubringen. Die Klausel muss den Mieter aber nicht ausdrücklich darauf hinweisen, dass er dieses Recht hat.
Sie als Mieter können abwarten, bis der Vermieter Ihnen einen Kostenvoranschlag vorlegt und dann entscheiden, ob Sie die Schönheitsreparaturen selbst durchführen möchten (LG Braunschweig WuM 2001, 484
). Renoviert der Mieter selbst, müssen die Arbeiten fachmännisch ausgeführt sein. Andernfalls kann der Vermieter - anders als bei dem ansonsten vorgeschriebenen Verfahren - nach der Abgeltungsklausel sofort Geld verlangen, ohne dem Mieter eine Frist zu setzen und die Gelegenheit zur Nachbesserung zu geben (OLG Celle WuM 2001, 393
).
Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und wäre Ihnen für eine positive Bewertung dankbar. Gern können Sie von Ihrem Recht zu einer Nachfrage Gebrauch machen. Wünschen Sie eine über die Erstberatung hinausgehende Beratung, können Sie mich gerne zunächst per E-Mail kontaktieren.
Sehr geehrte Frau Rheinfels,
vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Nur um sicher zu gehen: Die Unwirksamkeit einer/einiger Klauseln entbindet den Mieter von der Verpflichtung Schönheitsreparaturen insgesamt durchzuführen? Habe ich das richtig verstanden?
Nochmals danke und beste Grüße
Sehr geehrter Fragesteller,
Sie sind nach den letzten Urteilen des BGH nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, da die Unwirksamkeit dieser Klauseln die Unwirksamkeit der gesamten Umlage der Schönheitsreparaturen zur Folge hat.
So hat der BGH für die bei Ihnen verwendete "Farbwahlklausel" angeführt, dass diese den Mieter unangemessen benachteiligt und seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB
). Die Klausel schreibe dem Mieter nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, sondern bereits während der Mietzeit vor, für die Schönheitsreparaturen helle, deckende und neutrale Farben zu verwenden.
Das stellt eine unangemessen Benachteiligung des Mieters dar.
Ich hoffe, dass Ihnen die Informationen weiterhelfen konnte.
