Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage. Ich hoffe, zu einer schnellen Klärung Ihres Falles beitragen zu können. Vorab muss ich darauf hinweisen, dass die nachfolgende Lösung beschränkt ist durch die von Ihnen gegebenen Informationen und daher nur so richtig und vollständig sein kann wie der von Ihnen geschilderte Sachverhalt es ist. Daher beachten Sie bitte, dass meine Antwort die abschließende Beratung durch einen Kollegen Ihres Vertrauens nicht ersetzen. Dafür dürfen Sie gerne auch mich beauftragen. Nun aber zur Lösung:
Diese Formulierung – es handelt sich vorliegend um einen Formularvertrag – ist bzgl. der laufenden Schönheitsreparaturen vollkommen üblich und daher nicht zu beanstanden. Grds. trägt nach dem Gesetz der Vermieter die Erhaltungspflicht bzgl. der Sache, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB
. Dies wird üblicherweise vertraglich anders geregelt, da der Vermieter die Abnutzung der Wohnung ansonsten auf die Miete umlegen würde. Die aufgeführten Arbeiten sind zudem auch Schönheitsreparaturen, die auf den Mieter umgewälzt werden können.
Nun enthält die Klausel aber auch den Passus: „spätestens bis zum Auszug“. Dies ist eindeutig eine starre Fristenklausel, da hier unabhängig vom Abnutzungszustand der Wohnung eine Durchführung der Renovierung verlangt wird. Diesbezüglich verweise ich z. B. auf BGH VIII ZR 106/05
vom 05.04.2006. Danach dürfte die gesamte Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam sein, da es sich um eine einheitliche Klauselgestaltung handelt und zudem Zweifel zu Lasten des Verwenders gehen, vgl. § 305c Abs. 2 BGB
Vor dem Hintergrund dürften sich die übrigen Fragen erledigt haben. Anzumerken bleibt, dass bei wirksamer Klausel, die hier aber fehlt, immer nur die Arbeiten geschuldet sind, die vom Abnutzungsgrad der Wohnung her erforderlich sind. Dies ist Tatfrage und wäre hilfsweise bei den Heizkörpern hier zusätzlich zu verneinen. Gleiches gilt für die übrigen Räume.
Ich hoffe, dass Ihre Fragen hinreichend beantwortet worden sind. Für Rückfragen stehe ich im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit gerne zur Verfügung. Ist eine weitere Vertretung gewünscht, kontaktieren Sie mich einfach über die untenstehende E-Mail!
Mit freundlichen Grüßen
RA Hellmann
Burgwedel 2006
mailabc@anwaltskanzlei-hellmann.de (entferne abc)
Sehr geehrte Herr Hellmann,
vielen Dank für die rasche Beantwortung der Fragen.
Um sicher zu gehen, dass ich es richtig vertsnaden habe bitte ich Sie die Ausführungen noch etwas zu konkretisieren.
Ist die Klausel aufgrund des Passus "spätestens bis zum Auszug" unwirksam und es müssten folglich keine Schönheitsreparaturen ausgeführt werden?
Oder müssen doch Renovierungsarbeiten durchgeführt werden? (evtl. abhängig vom Abnutzungsgrad? 5 Jahres-Frist für Wohn- und Schlafräume, Dielen, Fluren?)
Nehmen wir an, es läge eine gültige Klausel vor. Müssten dannn andere Arbeiten wie unter Punkt 7.2 ausgeführt werden? (z. B. streichen der Türstöcke - es ist ja nicht explizit erwähnt)
Vielen Dank und viele sonnige Grüße
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne konkretisiere ich die Angaben für Sie. Die Klausel „spätestens bis zum Auszug“ ist unwirksam, da hier eine starre Frist vorliegt, die unabhängig ist vom Zustand der Wohnung. Entsprechende Klauselwerke, die die Renovierungspflicht nicht wenigstens nur „in der Regel“ (soweit eben erforderlich) statuieren, sind mit der bereits zitierten BGH-Judikatur nicht vereinbar.
Auf einem anderen Blatt steht, ich hatte dies noch hilfsweise angeführt, da Sie mit Ihrem Vermieter verhandeln wollen und vielleicht nicht gleich mit der Unwirksamkeit der Klausel argumentieren möchten, dass ohnehin Schönheitsreparaturen, die Wirksamkeit der Klausel unterstellt, ERFORDERLICH sein müssen. Dies ist nur dann der Fall, wenn die Arbeiten vom Abnutzungszustand her geboten sind. Auch dies liegt hier fern. Soweit der Abnutzungszustand es erfordert, wären die Türstöcke nicht betroffen, da Sie vertraglich nicht erwähnt werden.
Hochachtungsvoll
RA Hellmann
