Sehr geehrter Fragesteller,
Ich mache Ihnen nachfolgend einen Formulierungsvorschlag, in dem beides enthalten ist, zum einen die Ankündigung der Modernisierung, zum anderen die Mieterhöhung. Diese können Sie erst nach Abschluss der Arbeiten verlangen. Dies zur Klarstellung.
Ich kann Ihnen nicht empfehlen, dass Sie die Miete um mehr als die möglichen 11 % für die Modernisierung erhöhen, denn § 5 Wirtschaftsstrafgesetz verbietet dies.
Zur Verdeutlichung hier der Wortlaut:
"§ 5
Mietpreisüberhöhung
(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.
(2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen.
(3) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro geahndet werden."
Demnach darf der Vermieter keine überhöhte Miete fordern. Auch bei Modernisierungsmaßnahmen sind die genannten Grenzen der
Mietpreisüberhöhung nach § 5 Abs. 2 Wirtschaftsstrafgesetz
zu beachten. Gemäß dem zitierten Gesetz ist also eine Miete unangemessen hoch, wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20
Prozent übersteigt. Das müssten Sie also anhand des Mietspiegels prüfen. Ich halte es nach Ihrer Schilderung bei einer Erhöhung um 33 % für sehr wahrscheinlich, dass dann die ortsübliche Vergleichsmiete, die ja auch noch durch das Förderprogramm gedeckelt ist, überschritten wäre.
Zwar mag der Mieter einverstanden sein und zahlen, jedoch kann ich angesichts des von Ihnen beschriebenen Förderungsprogrammes, das ja soziale Gesichtspunkte enthält, keinesfalls dazu raten.
Da es sich um eine Ordnungswidrigkeit handelt, ist es auch möglich, dass eine Behörde bei Kenntniserlangung selbst tätig wird.
Bei der Kalkulation der Kosten für die Arbeiten müssen Sie Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, sofern in Ihrem Falle welche anfallen, herausnehmen.
Dies ist in § 559 BGB geregelt.
Auch müssen Sie die Ankündigung drei Monate vor Arbeitsbeginn machen.
Nun aber der Formulierungsvorschlag:
Name Vermieter, Datum etc., Name Mieter
Modernisierungsankündigung
Sehr geehrte/-r ...,
ich möchte im Haus ………….. folgende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 554 II BGB ausführen lassen: Einbau einer Küche bestehend aus..... (genau beschreiben)
Die Arbeiten sollen voraussichtlich am ... beginnen und sind voraussichtlich am... beendet.
In Ihrer Wohnung sollen im Einzelnen folgende Maßnahmen durchgeführt werden:
(Hier müssen Sie das Ausmaß der Arbeiten genau beschreiben, so dass es für den Mieter nachvollziehbar ist, was in seinen Räumen geschehen soll, ggf. Skizze/ Küchenplanung anfügen.)
Nach Abschluss der Arbeiten ist mit einem auf Ihre Mieträume entfallenden Modernisierungsaufwand von voraussichtlich... € zu rechnen.
Nach § 559 BGB darf ich 11 % dieser Kosten auf Ihre
Jahresmiete bzw. 1/12 hiervon auf die von Ihnen bisher gezahlte Monatsmiete aufschlagen. Das ergibt für Sie eine voraussichtliche monatliche Mieterhöhung von... €.
Eine genaue Aufstellung über die angefallenen Kosten erhalten Sie mit der Anforderung der Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten.
Ich möchte die geplanten Arbeiten in dem angekündigten Zeitraum zügig durchführen
lassen, weshalb ich Sie bitte, mir spätestens bis zum.... - z. B. vier Wochen danach-
mitzuteilen, dass Sie mit der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen einverstanden sind.
Unterschrift Vermieter
Mit freundlichen Grüßen
Draudt
Rechtsanwältin
Ich mache Ihnen nachfolgend einen Formulierungsvorschlag, in dem beides enthalten ist, zum einen die Ankündigung der Modernisierung, zum anderen die Mieterhöhung. Diese können Sie erst nach Abschluss der Arbeiten verlangen. Dies zur Klarstellung.
Ich kann Ihnen nicht empfehlen, dass Sie die Miete um mehr als die möglichen 11 % für die Modernisierung erhöhen, denn § 5 Wirtschaftsstrafgesetz verbietet dies.
Zur Verdeutlichung hier der Wortlaut:
"§ 5
Mietpreisüberhöhung
(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.
(2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen.
(3) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro geahndet werden."
Demnach darf der Vermieter keine überhöhte Miete fordern. Auch bei Modernisierungsmaßnahmen sind die genannten Grenzen der
Mietpreisüberhöhung nach § 5 Abs. 2 Wirtschaftsstrafgesetz
zu beachten. Gemäß dem zitierten Gesetz ist also eine Miete unangemessen hoch, wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20
Prozent übersteigt. Das müssten Sie also anhand des Mietspiegels prüfen. Ich halte es nach Ihrer Schilderung bei einer Erhöhung um 33 % für sehr wahrscheinlich, dass dann die ortsübliche Vergleichsmiete, die ja auch noch durch das Förderprogramm gedeckelt ist, überschritten wäre.
Zwar mag der Mieter einverstanden sein und zahlen, jedoch kann ich angesichts des von Ihnen beschriebenen Förderungsprogrammes, das ja soziale Gesichtspunkte enthält, keinesfalls dazu raten.
Da es sich um eine Ordnungswidrigkeit handelt, ist es auch möglich, dass eine Behörde bei Kenntniserlangung selbst tätig wird.
Bei der Kalkulation der Kosten für die Arbeiten müssen Sie Kosten für Erhaltungsmaßnahmen, sofern in Ihrem Falle welche anfallen, herausnehmen.
Dies ist in § 559 BGB geregelt.
Auch müssen Sie die Ankündigung drei Monate vor Arbeitsbeginn machen.
Nun aber der Formulierungsvorschlag:
Name Vermieter, Datum etc., Name Mieter
Modernisierungsankündigung
Sehr geehrte/-r ...,
ich möchte im Haus ………….. folgende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 554 II BGB ausführen lassen: Einbau einer Küche bestehend aus..... (genau beschreiben)
Die Arbeiten sollen voraussichtlich am ... beginnen und sind voraussichtlich am... beendet.
In Ihrer Wohnung sollen im Einzelnen folgende Maßnahmen durchgeführt werden:
(Hier müssen Sie das Ausmaß der Arbeiten genau beschreiben, so dass es für den Mieter nachvollziehbar ist, was in seinen Räumen geschehen soll, ggf. Skizze/ Küchenplanung anfügen.)
Nach Abschluss der Arbeiten ist mit einem auf Ihre Mieträume entfallenden Modernisierungsaufwand von voraussichtlich... € zu rechnen.
Nach § 559 BGB darf ich 11 % dieser Kosten auf Ihre
Jahresmiete bzw. 1/12 hiervon auf die von Ihnen bisher gezahlte Monatsmiete aufschlagen. Das ergibt für Sie eine voraussichtliche monatliche Mieterhöhung von... €.
Eine genaue Aufstellung über die angefallenen Kosten erhalten Sie mit der Anforderung der Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten.
Ich möchte die geplanten Arbeiten in dem angekündigten Zeitraum zügig durchführen
lassen, weshalb ich Sie bitte, mir spätestens bis zum.... - z. B. vier Wochen danach-
mitzuteilen, dass Sie mit der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen einverstanden sind.
Unterschrift Vermieter
Mit freundlichen Grüßen
Draudt
Rechtsanwältin