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Duldung eines Handwerkers durch Mieter

| 19.06.2009 21:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Ich habe seit Anfang letzten Jahres eine Wohnung an ein junges Paar vermietet. Mitte letzten Jahres beschwerten sich die Mieter darüber, dass der Küchenboden (Laminat in altem Fachwerkhaus) nachgeben würde und deshalb ihre neue Küche schief stehen würde. Wir haben uns daraufhin geeinigt, dass der Bodenbelag erneuert wird, auf Wunsch der Mieter wurden Fliesen gewählt. Die Arbeiten wurden durch den Hausmeister einer Hausverwaltungsfirma durchgeführt. (Da ich weit von dem Mietshaus entfernt wohne, habe ich diese Firma mit der Verwaltung beauftragt.)
Kurze Zeit später (Januar) beschwerten sich die Mieter darüber, dass der Boden falsch gefliest sei, die Fugen würden bröckeln, was zu scharfen Kanten führen würde. Außerdem sei die Küche angeblich falsch wieder aufgebaut worden (ebenfalls durch den Hausmeister) und stünde jetzt schief. Sie fordern eine erneute Durchführung der Arbeiten, lehnen aber die Durchführung durch den Hausmeister ab, da dieser „keine Ahnung“ habe. Mittlerweile wurde die Miete um10% gemindert, dem Hausmeister (einziger Handwerker der Verwaltungsfirma) wird der Zutritt zur Wohnung verwehrt.
Die Hausverwaltungsfirma möchte gern von Ihrem Recht auf Nachbesserung Gebrauch machen und natürlich zunächst keine andere Firma beauftragen. Ich selbst möchte natürlich auch keine andere Firma (auf meine Kosten) beauftragen, da ich die Hausverwaltungsfirma zunächst in der Pflicht sehe, die (bereits bezahlten) Arbeiten ordnungsgemäß zu beenden, was von dieser auch nicht bestritten wird.

Daher meine Frage: Wie verhalte ich mich am besten in dieser Angelegenheit?
Konkret: Müssen die Mieter die Nachbesserung durch die von mir beauftragte Firma dulden?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

Ausgehend davon, dass es sich bei den nunmehr zeigenden Problemen des Fliesenbodens bzw. der Fugen um einen Mangel im mietrechtlichen Sinne handelt, ist für die Beantwortung Ihrer Frage entscheidend, welche Rechte die Mieter beim Auftreten von solchen Mängeln haben.

Ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB liegt vor, wenn die Mietsache zu dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch eine mindere Tauglichkeit aufweist. Dies dürfte bei dem Boden - unterstellt der Vortrag der Mieter hierzu ist richtig - der Fall sein.

Als mietvertraglichen Erfüllungsanspruch des Mieters kann dieser zunächst auf Mängelbeseitigung bestehen.

Die einzelnen Gewährleistungsrechte des Mieters ergeben sich aus den §§ 536 bis 536 d BGB. Hiernach kann der Mieter insbesondere eine Minderung der Miete vornehmen (§ 536 BGB) wenn er den Mangel angezeigt hat.

Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes automatisch für den Zeitraum in Kraft, in dem der Gebrauch der Sache durch den Mangel beeinträchtigt ist.

Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht, obwohl ihm hierzu eine Frist gesetzt worden war, kann der Mieter den Mangel auf Kosten des Vermieters selbst beseitigen. Dabei ist anerkannt, dass der Mieter vom Vermieter auch einen Kostenvorschuss für die Beseitigung verlangen kann.

In Ihrem Fall haben also die Mieter einen Anspruch auf Mängelbeseitigung gegen Sie. Zugleich ist eine Mietminderung kraft Gesetzes gegebeben, soweit es sich bei dem Mangel tatsächlich um einen erheblichen Mangel und keine "Kleinigkeit" handelt. Dies ist von hier aus natürlich schwer zu beurteilen. Sollte jedoch tatsächlich eine vollständige Schadhaftigkeit des Bodens gegeben sein, so wird man von einem erheblichen Mangel ausgehen können (Fliesen auf Holzdecken müssen nach meiner Kenntnis speziell unter Verwendung von entsprechenden Matten verlegt werden, die die Bewegung des Bodens ableiten verlegt werden; sonst bröckeln die Fugen).

Die Mieter können dahingegen eine Selbstvornahme bzw. eine eigene Beauftragung eines Unternehmens nur vornehmen, wenn Sie mit der Mängelbeseitigung im Verzug sind. Dies ist aber nach dem Sachverhalt gerade nicht der Fall. Dem Hausmeister wird der Zutritt verwehrt. Hierzu haben die Mieter kein Recht. Der Anspruch geht auf Mängelbeseitigung und dies bieten Sie an. Sie sollten die Mieter hierauf hinweisen und ebenfalls Schadensersatz androhen, wenn durch die Verwehrung des Zutrittes evtl noch ein weiterer Schaden an dem Boden auftritt.



Nachfrage vom Fragesteller 20.06.2009 | 10:44

Vielen Dank für Ihre rasche Antwort. Ich werde die Mieter auf diesen Sachverhalt hinweisen. Eine Verständnisfrage habe ich allerdings noch. Sie Schreiben, dass die Mieter kein Recht haben, dem Hausmeister die Durchführung der Arbeiten zu verwehren. Gilt das auch für den eventuell mit den Arbeiten verbundenen erneuten Auf- und Abbau der Küche? Einerseits ist es ja ein Teil der Nachbesserung der durchgeführten Arbeiten, andererseits gehören die Möbel aber den Mietern. Es wäre nett, wenn Sie noch klarstellen würden, ob sich Ihre Antwort auch auf diesen Teil der Arbeiten bezieht.
Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.06.2009 | 10:51

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn zur Mängelbeseitigung der Ab - und spätere Wiederaufbau von Möbeln - hier der Küche erforderlich ist, wie in diesem Fall, so müssen die Mieter auch dies dulden, bzw. selber vornehmen. Rein rechtlich sind die Mieter verpflichtet, die Mietsache in den Zustand zu bringen, der eine Mängelbeseitigung ermöglicht. Hier muß zur Bearbeitung des Bodens die Küche natürlich entfernt werden. Der Boden ist ja letztlich der Mangel. Somit ist die Mängelbeseitigung nur möglich, wenn die Küche entfernt wurde. Das Recht auf behebung des Mangels ist also zwingend mit diesen Arbeiten verbunden. Die Mieter können sich hiergegen nicht wehren.

Bewertung des Fragestellers 20.06.2009 | 12:16

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Stellungnahme vom Anwalt: