Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Schilderungen gerne wie folgt beantworten möchte.
1) Grundsätzlich hat der Mieter die Möglichkeit, seine Willenserklärung zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages wirksam anzufechten und damit den Vertrag rückwirkend zu Fall zu bringen, sofern ihm ein Anfechtungsgrund zusteht. Ein solcher kann in einem Inhalts- oder Erklärungsirrtum liegen oder aber wegen arglistiger Täuschung oder Drohung durch den Vertragspartner begründet sein. Für einen solchen Grund sehe ich jedoch keinen Anhaltspunkt, zumal Inhalts- und Erklärungsirrtum hier eigentlich ausscheiden dürften.
Falls der Vertrag in der Wohnung des Mieters abgeschlossen wurde und der Vermieter Unternehmer sein sollte, so bestünde jedoch ein Widerrufsrecht nach §§ 312, 355 BGB (das nunmehr ins BGB inkorporierte frühere Haustürwiderrufsgesetz). Das Widerrufsrecht ist binnen zwei Wochen nach Belehrung hierüber auszuüben. Die Verwaltung und Anlage eigenen Vermögens in Mietshäusern erfüllt jedoch regelmäßig nicht den Unternehmerbegriff (BGH NJW 2002, 368), so dass ein solches Recht hier wohl nicht besteht.
2) Eine zusätzliche Kündigung des Mieters würde Ihre Position insofern verbessern, als der Mieter nun zwei Willenserklärungen anzufechten hätte, um über den 31.07.2007 hinaus in der Wohnung bleiben zu können. Fraglich ist nur, ob und wie er dazu zu bewegen wäre. Möglicherweise ist in dem Aufhebungsvertrag eine Abfindung oder ein sonstiges Entgegenkommen des bisherigen Vermieters (z.B. bei den Kosten für Schönheitsreparaturen o.ä.) vereinbart worden. Falls dies der Fall sein sollte, sehe ich aber keinen Grund, weshalb sich der Mieter von dem Aufhebungsvertrag lösen wollen sollte.
Weitere Möglichkeiten abgesehen von einer Vertragsstrafe für den Verkäufer für den Fall der Unwirksamkeit des Aufhebungsvertrages oder der Neuverhandlung und „Drückung“ des Kaufpreises wegen des Ihnen verbleibenden Rechtsrisikos erkenne ich vorliegend nicht.
3) Als Restrisiko bleibt, dass sich der Mieter weigert, aus seiner Wohnung auszuziehen. Dem könnten Sie jedoch mit einer Räumungsklage und gegebenenfalls wegen der besonderen Eilbedürftigkeit mit einstweiligem Rechtsschutz erfolgreich begegnen.
Soziale Aspekte werden dem Mieter hier indes nicht helfen. Gleiches gilt im Übrigen für die Behauptung, er sei gezwungen worden, den Aufhebungsvertrag zu unterzeichen. Sofern er keine Drohung darlegen und beweisen kann, gibt ihm dies auch kein Anfechtungsrecht. Bei nicht fristgemäßem Auszug könnten Sie zudem Schadensersatzansprüche gegen den sich vertragswidrig verhaltenen Mieter geltend machen.
Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen könnten. Verbindliche Auskünfte sind nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.
Ich hoffe, Ihnen zunächst eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Tobias Kraft
Rechtsanwalt
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Schilderungen gerne wie folgt beantworten möchte.
1) Grundsätzlich hat der Mieter die Möglichkeit, seine Willenserklärung zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages wirksam anzufechten und damit den Vertrag rückwirkend zu Fall zu bringen, sofern ihm ein Anfechtungsgrund zusteht. Ein solcher kann in einem Inhalts- oder Erklärungsirrtum liegen oder aber wegen arglistiger Täuschung oder Drohung durch den Vertragspartner begründet sein. Für einen solchen Grund sehe ich jedoch keinen Anhaltspunkt, zumal Inhalts- und Erklärungsirrtum hier eigentlich ausscheiden dürften.
Falls der Vertrag in der Wohnung des Mieters abgeschlossen wurde und der Vermieter Unternehmer sein sollte, so bestünde jedoch ein Widerrufsrecht nach §§ 312, 355 BGB (das nunmehr ins BGB inkorporierte frühere Haustürwiderrufsgesetz). Das Widerrufsrecht ist binnen zwei Wochen nach Belehrung hierüber auszuüben. Die Verwaltung und Anlage eigenen Vermögens in Mietshäusern erfüllt jedoch regelmäßig nicht den Unternehmerbegriff (BGH NJW 2002, 368), so dass ein solches Recht hier wohl nicht besteht.
2) Eine zusätzliche Kündigung des Mieters würde Ihre Position insofern verbessern, als der Mieter nun zwei Willenserklärungen anzufechten hätte, um über den 31.07.2007 hinaus in der Wohnung bleiben zu können. Fraglich ist nur, ob und wie er dazu zu bewegen wäre. Möglicherweise ist in dem Aufhebungsvertrag eine Abfindung oder ein sonstiges Entgegenkommen des bisherigen Vermieters (z.B. bei den Kosten für Schönheitsreparaturen o.ä.) vereinbart worden. Falls dies der Fall sein sollte, sehe ich aber keinen Grund, weshalb sich der Mieter von dem Aufhebungsvertrag lösen wollen sollte.
Weitere Möglichkeiten abgesehen von einer Vertragsstrafe für den Verkäufer für den Fall der Unwirksamkeit des Aufhebungsvertrages oder der Neuverhandlung und „Drückung“ des Kaufpreises wegen des Ihnen verbleibenden Rechtsrisikos erkenne ich vorliegend nicht.
3) Als Restrisiko bleibt, dass sich der Mieter weigert, aus seiner Wohnung auszuziehen. Dem könnten Sie jedoch mit einer Räumungsklage und gegebenenfalls wegen der besonderen Eilbedürftigkeit mit einstweiligem Rechtsschutz erfolgreich begegnen.
Soziale Aspekte werden dem Mieter hier indes nicht helfen. Gleiches gilt im Übrigen für die Behauptung, er sei gezwungen worden, den Aufhebungsvertrag zu unterzeichen. Sofern er keine Drohung darlegen und beweisen kann, gibt ihm dies auch kein Anfechtungsrecht. Bei nicht fristgemäßem Auszug könnten Sie zudem Schadensersatzansprüche gegen den sich vertragswidrig verhaltenen Mieter geltend machen.
Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen könnten. Verbindliche Auskünfte sind nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.
Ich hoffe, Ihnen zunächst eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Tobias Kraft
Rechtsanwalt