Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Bei Mietverträgen über Wohnraum dürfen Instandhaltungskosten - dazu gehören etwa auch die Kosten für die Reparatur der Heizung - nicht auf den Mieter umgelegt werden. Dies ergibt sich aus § 1 Abs. 2 Nr. 2 Betriebskosten-Verordnung (BetrKV). Das sind die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten). Die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters ergibt sich aus §§ 535, 538 BGB.
Die Rechtsprechung lässt lediglich zu, dass Kosten für Kleinreparaturen im Bereich von 75 - 100 € auf den Mieter umgelegt werden.
Bei gewerblicher Vermietung können dagegen diese Kosten sehr weitgehend auf den Mieter umgelegt werden.
Sog. "Dach- und Fachklauseln" umfassen Reparaturen an den konstruktiven Teilen des Gebäudes, d. h. am Dach, an den Fundamenten, Außenmauern und tragenden Wänden sowie den darin verlaufenden Rohrleitungen. Daneben gibt es "Double-Net-Mietverträge", "Single-Net-Mietverträge" und "Triple-Net-Mietverträge". "Single-Net-Mietverträge" beinhalten lediglich die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten, "Double-Net-Mietverträge" zusätzlich die Kosten der Instandhaltung (mit Ausnahme der Instandhaltung an Dach und Fach), während "Triple-Net-Mietverträge" außerdem die Instandhaltung im Sinne der Dach- und Fachklausel umfassen.
Wichtig ist, dass ein solcher Vertrag nicht durch Allgemeine Geschäftsbedingungen oder Formularvertrag abgeschlossen wird, sondern individuell ausgehandelt und vereinbart wird. (Bei allgemeinen Geschäftsbedingungen bestehen nach § 307 BGB verschärfte Anforderungen für den Vermieter. In diesem Fall darf der Mieter nicht durch ein Abweichen vom gesetzlichen Leitbild unangemessen benachteiligt werden.)
Der Vertrag sollte enthalten
- eine Kostenobegrenze für den Mieter (5.000€ pro Jahr ist ein realistischer Betrag.)
- transparente Beschreibung der vom Mieter zu tragenden Kosten
- eine Ausschlussklausel für Anfangsschäden und von Dritten verursachte Schäden
Es kann ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter vereinbart werden, wenn die Kosten eine bestimmte Grenze überschreiten.
Dies ist aber - wie bereits erwähnt - nur bei Mietverträgen über Gewerberaum zulässig. Sie sollten erwägen, ob die Villa nicht auch als Büroraum vermietet werden kann.
Jalousien und Rolläden werden bei einer Wohnung normalerweise mitvermietet (und sind in der Miete enthalten). Es ist aber möglich, bewegliche Gegenstände mitzuvermieten, und für diese Gegenstände die Instandhaltung und Instandsetzung auszuschließen, insbesondere wenn die Überlassung insoweit unentgeltlich erfolgt.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Einer der Mietinteressenten wäre eine AG, die die Villa für den Vorsitzenden des Aufsichtsrats mieten würde. Sonst müssten sie ihn in einem Hotel unterbringen. Wär die Vermietung als Büro dann passend?
Die AG wäre bereit alle Kosten der Instandhaltung zu übernehmen. Dann bräuchte man keine Obergrenze. Das würde dann - wenn ich das richtig verstanden habe - einen Triple-Net-Mietvertrag beinhalten?
Sehr geehrter Fragesteller,
eine AG "bewohnt" keine Villa. Es wäre zu empfehlen, in den Mietvertrag hineinzuschreiben, dass die AG die Villa "zu geschäftlichen Zwecken" anmietet - was ja aus der Sicht der AG auch stimmt. (Der Mietvertrag sollte dann auch die Überchrift "Mietvertrag über gewerbliche Nutzung von Räumen" haben.) Ob die AG die Räume dann als Büro oder zur Unterbringung ihres Aufsichtsratsvorsitzenden nutzt, braucht Sie dann nicht mehr zu interessieren.
Durch die Mieterschutzvorschriften im BGB sollen Berbraucher und pribate Mieter geschützt werden, aber keine gewervlich handelnden Kapitalgesellschaften.
Das wäre dann ein Trople-Net-Vertrag.
Mit freundlichen Grüßen