Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Eilt - Ankauf einer vermieteten ETW: Mieter ist Mietpoolgesellschaft

| 13.09.2020 19:23 |
Preis: 120,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Meine Lebensgefährtin beabsichtigt, eine vermietete 35 qm-Eigentumswohnung inkl. TG-Stellplatz als Kapitalanlage in einem grossen Wohnpark in Köln zu kaufen. Bislang lief auch alles rund - die Maklerin hatte mit uns die Wohnung besichtigt und mit dem Kaufpreis wurde über die Maklerin bei den Eigentümern Einigkeit erzielt. Jetzt am Montag, 14.09.2020, am Nachmittag, ist der Notartermin zur Unterzeichnung der Grundschuldbestellungsurkunde sowie Beurkundung des notariellen Kaufvertrages. Mit der finanz. Bank besteht auch Einigkeit, der Darlehensvertrag würde in einigen Tagen nach Grundschuldbestellung unterschrieben werden.

Die Wohnung ist vermietet, allerdings an eine Mietpool GmbH in Leipzig. D.h. zwischen dem Endmieter dieser Wohnung und den Noch-Eigentümern ist ein Mietpool als „Mieteinnahme-Gemeinschaft" zwischengeschaltet.

Diese Mietpool GmbH überweist dann auch mtl. den netto-Mietzins, d.h. Wohngeld, Rücklagen, Vw-Gebühr etc. ist hier schon in Abzug gebracht. An sich sehr bequem, braucht man sich doch um nix kümmern. Die letzten 4 Abrechnungen haben wir in Kopie erhalten und wissen daher auch die Anschrift der Noch-Eigentümer.

Bequem sei es auch deswegen, da es unerheblich sei, ob die o.g. Wohnung vermietet sei oder nicht. Oder im "schlechten Zustand", wie hier im Falle einer Raucherwohnung, sei oder nicht. Es sei unerheblich, ob Mietausfälle, etwa durch zahlungsunfähige und -unwillige Mieter entstehen. Im Ergebnis fliesst jedem Pool-Mitglied die gleiche Nettomiete pro qm zu! So ist uns das mitgeteilt worden.

Nach Aufforderung an die Maklerin, den bestehenden Mietpoolvertrag offenzulegen, wird hier abgewiegelt, auf Datenschutz etc. verwiesen. Auch der GF der Mietpoolgesellschaft legt uns den bisherigen Mietvertrag nicht offen, auf Anfragen diesbezüglich wird nicht reagiert.

Vielmehr legt man uns aber einen neuen Mietpoolvertrag (siehe Muster unten) vor. Ich bin aber der Auffassung, dass meine Partnerin als neue Eigentümerin und Vermieterin den bestehenden Mietvertrag nach § 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete übernimmt, und zwar mit allen Rechten und Pflichten und insofern gar kein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden muss. D.h. bei Verkauf würde das Mietverhältnis des Mieters (hier der Poolgesellschaft) mit dem neuen Eigentümer (mit meiner Partnerin) fortbestehen .

1. Sehe ich das so richtig?

2. Welche Schritte muss ich bzw. meine Partnerin einleiten, wenn der Mietvertrag uns nicht ausgehändigt würde? Am Montag, 14.09.2020, Nachmittag, ist ja schon Notartermin - ich überlege, diesen zu verschieben oder abzublasen - macht sich der Makler hier nicht schadenersatzpflichtig? Haben Sie da einen praktischen Tipp für mich? Ich finde, es ist seltsam, dass man uns nicht den Mietvertrag (man könnte die Noch-Eigentümer ja schwärzen) zur Verfügung stellt!

3. Hätten wir Nachteile, wenn der u.g. „neue" Muster-Mietvertrag unterschrieben würde?

4. Was hätte das für Konsequenzen, wenn wir einen neuen Mietvertrag NICHT unterzeichnen?

Beste Grüsse aus Köln

Hier der „neue", uns vorgelegte, Mietpool-Mustervertrag:

Mietvertrag zwischen der Mietpoolgesellschaft Musterstraße 1 in 12345 Musterstadt Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit Haftungsbeschränkung, vertreten durch den Geschäftsführer xyz in Leipzig

- im folgenden „ Mieter" genannt -

und

Herr Mustermann

- im folgenden „Vermieter" genannt -
Der Mieter beabsichtigt sämtliche zur Vermietung angebotene Wohnung in der Liegenschaft Musterstraße 1 in 12345 Musterstadt zum Zwecke der Weitervermietung an sorgfältig ausgesuchte Dritte anzumieten. Zu diesem Zwecke wird dem Vermieter der Abschluss des nachfolgenden Mietvertrages angeboten.

§ 1 Mietobjekt

1. Der Mieter mietet vom Vermieter die diesem gehörige Wohnung mit der xyz und einer Größe von 35 qm sowie eines Tiefgaragenstellplatz xyz an. Die Anmietung erfolgt zum Zwecke der Weitervermietung an sorgfältig ausgesuchte Dritte zu Wohnzwecken.

2. Der Mieter verpflichtet sich, bei den neu abzuschließenden Verträgen mit den Endmietern dem Endmieter die laufenden Schönheitsreparaturen sowie die Endrenovierungsverpflichtung, die Verkehrssicherungspflichten betreffend des Mietobjekts und sämtliche gem. Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsordnung umlagefähigen Nebenkosten aufzuerlegen.

§ 2 Vertragsdauer

1. Mietbeginn für den Mieter ist der z.B: 01.04.2020 bzw. bei Eigentumsübergang.

2. Das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Dauer abgeschlossen. Der Vermieter ist berechtigt, den Vertrag mit einer Frist von drei Monaten zum Ende eines Kalenderjahres zu kündigen

§ 3 Mietzins

Der monatliche Mietzins richtet sich nach den tatsächlich vereinnahmten Mieten der in der Liegenschaft Musterstraße 1 in 12345 Musterstadt durch den Mieter angemieteten Wohnungen beim Endmieter abzüglich einer etwaigen Leerstandsbeteiligung abzüglich des monatlichen Hausgeldes abzüglich sonstiger Aufwendungen (Renovierungen, Instandhaltungen, Instandsetzungen, Verwaltungskosten, Kosten der Rechtsverfolgung und sonstiger Kosten). Von den tatsächlichen monatlich vereinnahmten Brutto-Mietzahlungen der Endmieter nach Abzug der in Satz 1 genannten Positionen erhält der Vermieter einen Mietzins, der sich aus seinem prozentualen Anteil an der m2-Gesamtfläche der angemieteten Wohnungen im Verhältnis der m2-Fläche der vom Vermieter vermieteten Wohnung ergibt. Hinsichtlich des Stellplatzes ergibt sich der Mietzins aus den tatsächlich vereinnahmten Stellplatzmieten geteilt durch die Anzahl der Vermieter. Die Zahlung der Miete ist fällig zum 10. des auf den Mietmonat folgenden Monats. Der Mieter rechnet dem Vermieter gegenüber den jeweiligen monatlichen Mietzins bis zu dem Fälligkeitszeitpunkt ab.

§ 4 Haftung des Mieters

1. Der Mieter verpflichtet sich, die Räume pfleglich zu behandeln und in ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten.

2. Der Mieter haftet dem Vermieter für Schäden, die durch Verletzung der ihm obliegenden Sorgfaltspflicht bzw. der Verletzung der Sorgfaltspflicht des Endmieters verursacht werden.

§ 5 Aufrechnung, Minderung und Zurückbehaltung

1. Der Mieter ist berechtigt, gegenüber dem Vermieter mit einer solchen Gegenforderung aufzurechnen, die rechtskräftig festgestellt oder unstreitig ist.

2. Minderungs- oder Zurückhaltungsrechte an der Miete kann der Mieter nur dann geltend machen, wenn er dies mind. einen Monat vorher schriftlich angedroht hat.

§ 6 Bauliche Veränderungen durch den Mieter

Der Mieter darf Ausbesserungen und bauliche Veränderungen, die zur Erhaltung des Hauses oder der Mieträume oder zur Abwendung drohender Gefahren oder zur Beseitigung von Schäden notwendig werden, ohne Zustimmung des Vermieters vornehmen. Dies gilt auch für

Arbeiten, die zwar nicht notwendig, aber zweckmäßig sind, z. B. Modernisierung des Gebäudes und der Mieträume. Der Mieter hat die betroffenen Räume nach vorheriger Terminvereinbarung zugänglich zu halten. Die Ausführung der Arbeiten darf von ihm nicht behindert werden.

3

§ 7 Schönheitsreparaturen/Endrenovierung

Bei Beendigung dieses Mietvertrages hat der Mieter die Mietsache in einem Zustand zurückzugeben, in dem sich die Mietsache zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses befindet. Der Mieter ist zu keinerlei Schönheitsreparaturen oder Endrenovierungen verpflichtet.

§ 8 Verkehrssicherheitspflicht

Der Mieter übernimmt während der Laufzeit dieses Vertrages die im Hinblick auf die Mietsache bestehende Verkehrssicherheitspflicht.

§ 9 Sicherheit
Eine Sicherheitsleistung wird nicht vereinbart.

§ 10 Beendigung des Mietverhältnisses

1. Das Mietobjekt ist nach Beendigung der Mietzeit dem Vermieter vom Mieter einschl. der erhaltenen Schlüssel in einem § 8 entsprechenden Zustand zurückzugeben.

2. Mit Ablauf dieses Vertrages tritt der Vermieter – ohne, dass es noch einer weiteren Willenserklärung zwischen den Parteien dieses Vertrages bedarf – in ein evtl. noch bestehende Mietverhältnis zwischen dem Mieter und einem Endmieter, betreffend das unter § 1 bezeichnete Mietobjekt, mit allen Rechten und Pflichten ein.

3. Der Vermieter verpflichtet sich, den Mieter nach Ablauf dieses Vertrages von allen evtl. von den jeweiligen Endmieter oder Dritten im Zusammenhang mit Anmietung und/oder Weitervermietung geltend gemachten Ansprüchen freizustellen, soweit die tatsächlichen Gründe für deren Entstehen nicht noch in die Laufzeit dieses Vertrages fallen.

4. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter alle Zahlungen und/oder sonstigen Zuwendungen unverzüglich und unaufgefordert herauszugeben, die er nach Ablauf dieses Vertrages von seinem früheren Endmieter oder sonstigen Dritten in Ansehung des Mietobjektes erhalten hat, soweit der Anspruch auf diese Leistungen erst nach Ablauf dieses Vertrages entstanden bzw. fällig geworden ist. Entsprechendes gilt für Kautionen.

5. Soweit Mietverträge mit Endmietern nicht vorliegen, kann hieraus kein Schadensersatzanspruch abgeleitet werden.

4

§ 11 Allgemeines

1. Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages gelten nur bei schriftlicher Vereinbarung. Ist eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam oder der Vertrag lückenhaft, berührt dies den übrigen Inhalt des Vertrages nicht. Die unwirksame Bestimmung oder lückenhafte Regelung ist durch eine wirksame Regelung zu ersetzen oder auszufüllen, die der von den Parteien beabsichtigten Regelung in gesetzlich zulässiger Weise wirtschaftlich am nächsten kommt.

2. Gerichtsstand für alle Streitigkeiten aus diesem Vertrag ist der Ort der Mietsache.

3. Unter Mieter und Vermieter werden die Mietparteien auch dann verstanden, wenn sie aus mehreren Personen bestehen.

4. Die Datenschutzerklärung Stand Mai 2020 ist Bestandteil des Mietvertrages (Anlage). Musterstadt, den

GF Mietpool GmbH………..

Eigentümer/Vermieter………..

13.09.2020 | 21:02

Antwort

von


(1130)
Kurfürstendamm 70
10709 Berlin
Tel: 03036445774
Web: http://www.rechtsanwalt-weber.eu
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

In der Tat übernimmt die Käuferin das bestehende Mietverhältnis ohne Bruchlinie, d.h. der bisherige Mietvertrag gilt nahtlos weiter mit der Käuferin als Vermieterin. Es bedarf daher keines neuen Vertrages. Dass die Gegenseite den bisherigen Vertrag nicht herausgeben und stattdessen einen neuen Vertrag abschließen will, ist Grund zum Mißtrauen. Ich empfehle höchste Vorsicht.

Gemäß § 810 BGB: Einsicht in Urkunden hat die Partnerin Anspruch auf Vorlage des Mietvertrages NACH Abschluß des Kaufvertrages. Allerdings wäre es gefährlich leichtsinnig, den Kaufvertrag abzuschließen, OHNE den Mietvertrag zu kennen, da sie dann in teure Fallen laufen kann. Daher sollte sie die Vorlage des bestehenden Mietvertrages verlangen, BEVOR sie den Kaufvertrag unterschreibt. Auch sollte der bestehende Mietvertrag VORHER von einem Anwalt geprüft werden.
Schadensersatzpflichten des Maklers sind immer schwierig, Sie sollten sich nicht darauf verlassen.
Die Schwärzung des Verkäufers/Noch-Eigentümers ist übrigens sinnlos, denn sein Name mitsamt Adresse wird eh auf dem Kaufvertrag stehen und ist derzeit schon aus dem Grundbuch ersichtlich. Auch diese Datenschutzbehauptung ist Grund zum Mißtrauen.

Der neue Mietvertrag ist riskant und für die Partnerin nachteilig. Größtes Problem ist die unverständliche Formulierung der Miethöhenberechnung sowie der Übergang des Wohnmietvertrages auf die Käuferin, wenn der Mietpool-Mietvertrag beendet wird. Dann hat die Partnerin einen Mieter am Hals, den sie nicht ausgewählt hat und von dem sie kaum etwas weiß. Das ist sehr riskant. Auch ist in § 3 nur von den tatsächlich vereinnahmten Mieteinnahmen die Rede, aber es wird nicht gesagt, was mit den Mietschulden passiert und wie hoch die Verwaltungskosten sind. Dieser Mietvertrag sollte so keinesfalls unterschrieben werden, er ist eine offene Einladung für rechtliche Streitereien.

Wenn die Käuferin den neuen Mietvertrag NICHT unterschreibt, gilt der alte Mietvertrag weiter.

Kurz: Lassen Sie den Kaufvertrag und den derzeit bestehenden Mietvertrag und die gesamte Konstruktion VOR Unterschrift des Kaufvertrages von einem Anwalt prüfen. Das Ganze sieht sehr nach einer teuren Abzockfalle und teuren rechtlichen Streitigkeiten aus, ohne umfassende anwaltliche Prüfung sollte NICHT unterschrieben werden.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 14.09.2020 | 12:26

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Weber,

vielen Dank für die sehr prompte Antwort von gestern Abend!

Die Maklerin teilte uns heute morgen per Email mit, "... ihr liege der Mietvertrag nicht vor... sie wolle sich aber darum kümmern, dass der Mieter (Anm. die Mietpoolgesellschaft) diesen uns zuschickt..." Die Mietpoolgesellschaft hat uns heute am Mo über den GF per Email informiert:

"Sehr geehrter ...,
der Vertrag mit den Eheleuten ... liegt mir nicht vor. Dieser wurde damals über den Mietpoolgeschäfstführer (Herrn Rechtsanwalt ...) abgewickelt. Dieser wäre auch nicht relevant, da dieser Vertrag mit Übergang von Nutzen und Lasten endet. Es ist also ein neuer Vertrag abzuschließen. Das Muster - so hatten wir es am Telefon besprochen - finden Sie in der Anlage. Für Rückfragen stehe ich Ihnen unter der Direkteinwahl ..."

Ich habe dem GF der Poolgesellschaft (Mieterpartei!) geschrieben, dass wir auf Vorlage und Einsichtnahme bestehen und er könne ja die Noch-Eigentümer, also die Vermieter-Partei, bitten, ihm diesen zur Verfügung zu stellen.

1. Kann es sein, dass dieser (unbekannte) Mietvertrag tatsächlich ENDET bei einem Eigentümerwechsel?? Zulässigkeit? In dem Mustervertrag oben sehe ich jedenfalls keine enstsprechende Klausel, oder? Angeblich würde, so der GF der Poolgesellschaft, der Mietvertrag enden mit Übergang von Nutzen und Lasten... Dieser Nutzen/Lasten-Übergang betrifft doch aber nur das Rechtsverhältnus zw. meiner Partnerin (Käuferin) und dem Verkäufer, nicht jedoch das Verhältnis zw. meiner Partnerin (Käuferin = Vermieterin) und dem Mieter (die Poolgesellschaft). Unabhängig davon, dass kaum glaubhaft ist, dass die Mieterpartei den Mietvertrag nicht besitzt - was meinen Sie zu der Beendigung des Mietvertrags?

2. Ich habe den heutigen Notartermin eben abgesagt bzw. verschoben und den Sachverhalt dem Notariat erklärt, dass wir abwarten wollen, bis der bestehende Mietvertrag uns ausgehändigt wird. Macht hier eine Fristsetzung (an wen genau? Poolgesellschaft=Mieter? Makler? Noch-Eigentümer=Vermieter?) Sinn und mit welcher Frist? (Sofern wir diesen bekommen, würden wir ihn dann prüfen lassen.)

3. Was ist, wenn keiner den Mietvertrag rausrückt und wir - Ihrer Empfehlung und auch meinem Bauchgefühl folgend - den Beurkundungstermin mit dieser Begründung vollständig absagen, mit Schadenersatzansprüchen. D.h. Notar verlangt Geld für Notarentwurf, Entwurf der Grundschuldbestellungsurkunde usw. Wer ersetzt uns das?

4. Stehen Sie für eine Prüfung des Mietvertrags (wenn wir ihn denn bekommen) in Ihrer Kanzlei zur Verfügung?

Beste Grüsse aus Köln!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 14.09.2020 | 13:56

Sehr geehrter Ratsuchender,

da der Mietvertrag mit der Mietpool-GmbH kein Wohnraumvertrag ist, ist es durchaus möglich, dass der derzeitige Mietvertrag mit Übergang von Nutzen und Lasten endet. Allerdings muß das so audrücklich in dem derzeitigen Mietvertrag stehen. Wenn der dann endet, ist Mietpool raus und der derzeitige Bewohner muß dann fristlos aus der Wohnung ausziehen und hätte gegen Mietpool einen Schadensersatzanspruch. Eine solche Klausel ist wie gesagt rechtlich möglich, aber für die Praxis eher ungewöhnlich. Ich wäre da sehr skeptisch, mir kommt das sehr unseriös vor. Dass Mietpool den derzeitigen Vertrag nicht vorliegen hat, ist schwer zu glauben, da das eine wichtige Geschäftsunterlage ist. Wenn eine solche Firma sowas verschlampt, sollte man Abstand von der Firma halten.

Sie können eine beliebig lange Frist setzen, üblich wären eine oder zwei Wochen. Sie können die Frist nur dem Verkäufer setzen, da Sie ja mit dem den Vertrag schließen wollen.

Die Kosten für den Notar muß der Auftraggeber zahlen. Leider haben Sie da kaum Schadensersatzansprüche, es sei denn, Sie könnten der Gegenseite oder Dritten Betrug nachweisen, was aber schwierig wäre.

Ja, ich könnte den Mietvertrag prüfen. Pandemiebedingt wäre das aber nur per Mail/Telefon möglich.

Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 14.09.2020 | 14:24

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"

Hallo Herr RA Weber,

danke, für Ihre sehr schnelle Reaktion und Ihre klaren und unmissverständlichen Antworten! Es war gut, den Notartermin erstmal zu verschieben. Ggf. würden wir Sie in Ihrer Kanzlei in Berlin wegen der Prüfung des Mietvertrages (wenn wir ihn denn bekommen) kontaktieren. Ihre Antworten waren sehr empfehlenswert. Grüße aus Köln

"
Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Robert Weber »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 14.09.2020
5/5,0

Hallo Herr RA Weber,

danke, für Ihre sehr schnelle Reaktion und Ihre klaren und unmissverständlichen Antworten! Es war gut, den Notartermin erstmal zu verschieben. Ggf. würden wir Sie in Ihrer Kanzlei in Berlin wegen der Prüfung des Mietvertrages (wenn wir ihn denn bekommen) kontaktieren. Ihre Antworten waren sehr empfehlenswert. Grüße aus Köln


ANTWORT VON

(1130)

Kurfürstendamm 70
10709 Berlin
Tel: 03036445774
Web: http://www.rechtsanwalt-weber.eu
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Kaufrecht, Mietrecht, Urheberrecht, Internet und Computerrecht, Vertragsrecht, Grundstücksrecht, Medienrecht