Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Verkaufsprovision. Der Makler ist Mieter im Kaufobjekt

| 19.05.2022 14:37 |
Preis: 100,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Ich habe im Onlineportal ein interessantes Vermietungsobjekt gefunden. Über das Kontaktformular habe ich den Makler angeschrieben. Als Anwort wurden mir ein "Objektnachweis" und eine "Widerrufsbelehrung" zugesandt. Diese beinhalteten bereits den Maklerauftrag. Mit meiner Unterschrift habe ich zugestimmt, dass der Makler 5% Provision zzgl. USt erhalten soll, wenn der Kaufvertrag zustande kommt. Erst nachdem ich diese Dokumente unterschrieben zurückgesandt habe, wurde mir das Exposé zugesandt, aus dem ich auch die Anschrift des Objekts erfahren habe. Erst jetzt, nach geleisteter Unterschrift, konnte ich feststellen, dass der Makler seine angemieteten Geschäftsräume im Erdgeschoß des zum Verkauf stehenden Objektes hat.

Ich rief beim Makler an und bekundete mein Interesse an dem Objekt. Die aller erste Frage, die mir der Makler stellte war, ob ich an dem Objekt interessiert sei, um meine eigenen Geschäftsräume im Erdgeschoss einzurichten. Ich verneinte dies, da die Räumlichkeiten für mein Gewerbe zu klein wären. Der Makler erklärte daraufhin, dass er den Eigentümer schon viele Jahre kennen würde und dieser ihm bei Auftragserteilung die Freiheit (Berechtigung) eingeräumt habe, diese Frage im Vorfeld abzuklären. Der Makler habe nur noch 5 Jahre bis zur Rente und er möchte sicher sein, dass ein neuer Eigentümer ihm die Räume nicht wegen Eigenbedarf kündigen wird. Erst als ich nochmal versicherte, dass ich kein Interesse daran hätte die Räume für mein Gewerbe zu nutzen, stimmte der Makler einem Besichtigungstermin zu.

Am Ende des Besichtigungstermins erlkärte ich dem Makler mein deutliches Interesse an dem Objekt. Hieraufhin teilte mir der Makler mit, dass er nach Zustandekommen eines Kaufvertrages gerne einen Mietvertrag über 5 Jahre mit mir abschließen möchte. Als Käufer würde ich den bestehenden Mietvertrag übernehmen. Er wünschte jedoch den Abschluss eines neuen Mietvertrages, der ihm die letzten 5 Jahre seiner Berufstätigkeit absichert. Ich erklärte hierzu, dass ich in dem Fall auch eine höhere Miete verlangen würde. Wir einigten uns auf eine Erhöhung von 350€ auf 450€. Der Makler merkte auch an, dass er von dem bisherigen Vermieter einen "Freundschaftspreis" erhalten hätte. Erst nachdem wir uns über die Absicht eines neuen Mietvertrages über 5 Jahre geeinigt hatten, stimmte der Makler zu, mich als ernsthaften und empfehlenswerten Kaufinteressenten an den Eigentümer weiterzugeben.

Meiner Ansicht nach hat der Makler durch die Mietereigenschaft eine wirtschaftliche Verpflechtung mit dem Objekt und dem Eigentümer. Darüber hinaus besteht im Hinblick auf die Sicherung seiner Geschäftsräume ein so starkes Eigeninteresse, dass hier keine Vermittlungstätigkeit stattgefunden hat. Der Makler hat meiner Ansicht nach überwiegend in seinem eigenen Interesse gehandelt und somit keinen Anspruch auf eine Provision. Wie bewerten Sie den Vorgang? Auf welcher Rechtsgrundlage kann ich die Zahlung der Provisionsrechnung verneinen?

Auch zu der Höhe der Provision habe ich zwei Fragen. Ich war der Ansicht die Provision müsse zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Mir wurde nun eine Rechnung über 5% von 390.000€ = 19.500€ zzgl 3.705€UST = 23.205€ gestellt. Bei gleichwertiger Verteilung müsste die Gesamtprovision 10% betragen.

Ist eine so hohe Provision überhaupt zulässig? Habe ich anrecht darauf mir nachweisen zu lassen, dass der Verkäufer eine Provision in gleicher Höhe zahlen muss?

Vielen Dank.

19.05.2022 | 18:36

Antwort

von


(735)
Throner Str. 3
60385 Frankfurt am Main
Tel: 069-4691701
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:


Sie haben sich offensichtlich mit den Vorschriften des Maklerrechts bereits auseinandergesetzt.


In der Tat ist es nach der Rechtsprechung so, daß ein Maklervertrag nur zustande kommt wenn ein sogenanntes „Dreiecksverhältnis" vorliegt, also Makler-Auftraggeber-Vertragspartner.


In dem Fall einer Verflechtung wie von Ihnen erwähnt, besteht kein Provisionsanspruch des Maklers.


Dies soll nach der Rechtsprechung etwa vorliegen, wenn der Makler z.B. Mitgesellschafter oder Geschäftsführer des Verkäufers ist, weil in diesem Fall ein „Eigengeschäft" des Maklers vorliegen soll.



Dieser Fall liegt nach ihren Angaben jedoch hier nicht vor, der Makler hat nach ihren Angaben keine Beteiligung o.ä. an dem Verkäufer, daher scheiden ein „Eigengeschäft" in diesem Sinne aus.


Andere Fallgruppen die nach der Rechtsprechung einen Provisionsanspruch ausschließen können sind etwa persönliche Verflechtungen (z.B. Makler ist Ehepartner des Vertragsgegners) die es erwarten lassen, daß der Makler einem Partner wirtschaftlich verpflichtet ist.


Dies erscheint mir hier ebenfalls zweifelhaft. Nach ihrer Darstellung verfolgt der Makler in ihrem Fall eher eigene Ziele und zwar die möglichst sichere und günstige fortgesetzte Anmietung der Geschäftsräume.

Dies ist jedoch nicht unbedingt deckungsgleich mit den herkömmlichen Interessen des Verkäufers.


Im Übrigen betont die Rechtsprechung, daß ein allgemeiner Interessenskonflikt oder auch freundschaftliche Beziehungen zu einer Partei den Provisionsanspruch nicht berühren.


Daher würde ich in ihrem Fall zu der Ansicht kommen, daß eine Verweigerung der Zahlung mit Berufung auf eine Verflechtung mit der Gegenpartei das hohe Risiko birgt ein etwaiges Gerichtsverfahren zu verlieren.


Zur Gebührenteilung: Dies bezieht sich nach dem eindeutigen Wortlaut des Gesetzes nur auf Wohnungen oder Einfamilienhäuser:

„§ 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten."


Wenn sich wie in ihrem Fall auch noch Geschäftsräume in dem Objekt befinden ist daher diese Vorschrift nicht anwendbar.


Ich bedauere Ihnen kein anderes Ergebnis mitteilen zu können.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Mack
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 20.05.2022 | 12:05

Sehr geehrter Herr Mack,

vielen Dank für Ihre Antwort. Auch wenn ich mir eine andere Aussage gewünscht hätte, habe ich nun deutlich mehr Klarheit.

Eine Frage hätte ich jedoch. Sie haben geschrieben:
"Nach ihrer Darstellung verfolgt der Makler in ihrem Fall eher eigene Ziele und zwar die möglichst sichere und günstige fortgesetzte Anmietung der Geschäftsräume.

Dies ist jedoch nicht unbedingt deckungsgleich mit den herkömmlichen Interessen des Verkäufers."

Ja, der Makler hat seine eigenen Interessen verfolgt. Hat das keine negative Auswirkung auf den Provisionsanspruch? Der Makler darf sich auch noch dafür bezahlen lassen, dass er seine ureigensten Interessen gewahrt hat?

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 20.05.2022 | 12:48

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:


Der Makler wird für die Vermittlungstätigkeit bezahlt. Diese Tätigkeit hat er ausgeführt, und dafür erhält er dann letztlich die Provision.

Wie ich zuvor erwähnte, hat die Rechtsprechung bei einem allgemeinen Interessenskonflikt keinen Ausschluß des Provisionsanspruchs angenommen. So würde ich den vorliegenden Fall einstufen.


Einen Ansatzpunkt für Ansprüche sehe ich allerdings bei den erwähnten „Zusagen" bzgl. des erneuten Mietvertrags und der reduzierten Miete.

Dies betrifft jedoch nicht den Provisionsanspruch, diesen Anspruch hat der Makler nach meiner Bewertung durch seine Vermittlungstätigkeit verdient, da es sich in diesem Fall nicht um ein Eigengeschäft nach den Vorgaben der Rechtsprechung handelt.



Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 20.05.2022 | 11:13

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"

Die Antwort war sehr gut verständlich, auch wenn ich mir eine sehr anders lautende Antwort gewünscht hätte. Nun habe ich aber wenigstens Klarheit und kann mir den Aufwand eines Rechtstreites (den ich verlieren würde) sparen. Ich hätte mir lediglich eine etwas ausführliche Antwort unter Angabe der Rechtsgrundlagen gewünscht. Daher bei der Ausführlichkeit nur 4 Sterne.

"
Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Thomas Mack »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 20.05.2022
4,8/5,0

Die Antwort war sehr gut verständlich, auch wenn ich mir eine sehr anders lautende Antwort gewünscht hätte. Nun habe ich aber wenigstens Klarheit und kann mir den Aufwand eines Rechtstreites (den ich verlieren würde) sparen. Ich hätte mir lediglich eine etwas ausführliche Antwort unter Angabe der Rechtsgrundlagen gewünscht. Daher bei der Ausführlichkeit nur 4 Sterne.


ANTWORT VON

(735)

Throner Str. 3
60385 Frankfurt am Main
Tel: 069-4691701
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Vertragsrecht, Kaufrecht, Wirtschaftsrecht, Urheberrecht, Internationales Recht, Internet und Computerrecht, Miet- und Pachtrecht, Arbeitsrecht, Baurecht