Veräußerungsgewinn bei Verkauf einer ETW

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung des mitgeteilten Sachverhalts und des gebotenen Honorars wie folgt beantworte:

Ihre Frage zielt auf den § 23 EStG. Dort werden
"Gewinne" aus privaten Veräußerungsgeschäften unter gewissen Voraussetzungen besteuert.

Wenn eine ETW verkauft wird, greift (wie von Ihnen angedeutet) die 10-Jahres-Haltefrist, innerhalb derer Veräußerungen besteuert werden. Dies gilt nicht, wenn die ETW immer schon oder zumindest in den letzten drei Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Ich unterstelle, dass das nicht der Fall ist. Falls doch, bitte ich um kurzen Hinweis im Rahmen der Nachfragefunktion.

Was ein Gewinn ist, definiert das Gesetz selbst. Nach § 23 Abs. 3 S. 1 EStG besteht dieser in dem "Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits".

Die Gleichsetzung des Veräußerungspreises mit dem zu besteuernden Gewinn berücksichtigt bislang keine Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Haben Sie die ETW gekauft oder gebaut? Gab es weitere Aufwendungen im Zusammenhang mit der Immobilie? Diese Kosten sind ansatzfähig.

Zum Veräußerungspreis selbst gehören diverse Dinge. Zum Veräußerungspreis rechnen beispielsweise neben dem Verkaufserlös auch alle sonstigen geldwerten Güter, die der Verkäufer als Gegenleistung erhält. Der Veräußerungspreis erhöht sich z.B. bei Übernahme von Schulden durch den Erwerber, soweit der Veräußerer hierdurch von Verbindlichkeiten befreit wird.

In Ihrem Fall wird eine Einbauküche mitverkauft. Diese teilt zivilrechtlich das Schicksal der ETW. Als fester Bestandteil der Wohnung ist sie sozusagen Teil der Wohnung (vgl. § 94 Abs. 2 und § 93 BGB).

Gegen den Ansatz der Einbauküche beim Veräußerungserlös ist daher nichts zu sagen. Auf der anderen Seite kann die Einbauküche aber auch bei den Anschaffungs- und Herstellungskosten berücksichtigt werden. Zum Anschaffungszeitpunkt dürfte die Küche einen höheren Wert gehabt haben als zum Verkaufszeitpunkt.

Ich hoffe Ihnen damit etwas Klarheit verschafft zu haben. Ansonsten weise ich auf die kostenlose Nachfragefunktion hin.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Christian Höll
Rechtsanwalt

Auf der Schwand 124
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