Antwort
vonRechtsanwalt Gerhard Raab
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zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:
1.
Die Wirkungen der Vormerkung sind in § 883 BGB geregelt.
In Absatz 2 des § 883 BGB heißt es, eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Das gilt auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolge.
Die Klausel, die Sie schildern, ist eindeutig: Im Fall von Zwangsmaßnahmen ist die Rückübertragung (an die Eltern) eingetragen.
Damit ist das Hausgrundstück an die Eltern zu übertragen, wenn den von Ihnen genannten Klausel zuwider gehandelt wird (Verkauf, Belastung und Zwangsmaßnahmen).
2.
In der Folgezeit sind Sie und Ihre Ehefrau je zu ½ Miteigentümer des Hausgrundstücks geworden. Bezüglich der Rückauflassungsvormerkung hat sich aber nach Ihrer Schilderung nichts geändert, so daß die Vormerkung weiterhin Bestand hat.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, daß eine Rückforderungsklausel, nach der eine Vertragspartei berechtigt sei, im Fall der Insolvenz der anderen Partei ein dieser eingeräumtes oder übertragenes Recht zurückzuverlangen grundsätzlich wirksam sei; vergl. auch OLG Karlsruhe NJW-RR 2002, 413.
Damit gilt die angesprochene Klausel auch nach der hälftigen Übertragung des Hausgrundstücks weiter, zumal die Rückauflassungsvormerkung nach wie vor im Grundbuch steht, also nicht gelöscht worden ist.
3.
Die Rückübertragung soll, wenn einer der genannten Punkte eintritt, an Ihre Eltern erfolgen. Ich sehe grundsätzlich keine Hinderungsgründe, wenn Sie in Vollmacht Ihrer Eltern die Rückauflassung beantragen. Hier wird es aber einer notariell beurkundeten Vollmacht bedürfen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab, Rechtsanwalt
Sehr geehrter Herr Raab,
eine Nachfrage habe ich noch. Es wurden im Jahre 2003 2 Hypotheken aufgenommen und ins Grundbuch eingetragen. Für beide Hypotheken haften meine Exfrau und ich gesamtschuldnerisch, die Raten habe ich jedoch allein getragen. Hierzu gab es einen Rangrücktritt zugunsten der finanzierenden Bank.
Die Hypotheken wurden zum großen Teil in Renovierungsmaßnahmen gesteckt und valutieren derzeit noch mit ca. 70.000,-- EUR. Kann diese Tatsache eine Rückübertragung verhindern? Ich beabsichtige die Verträge weiterzuführen.
Wie sieht es in diesem Fall mit der gesamtschuldnerischen Haftung aus?
Vielen Dank
Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:
1.
Dadurch, daß Sie Darlehn aufgenommen haben, die durch Hypotheken im Grundbuch abgesichert sind, ist entgegen dem notariellen Übergabevertrag das Haus belastet worden. Ich vermute, daß Ihre Eltern keine Einwendungen gegen die Belastung des Grundstücks mit den Hypotheken hatten.
Diese Frage kann letztlich aber offen bleiben.
Sie schreiben, für beide Hypotheken hafteten Sie und Ihre Ehefrau gesamtschuldnerisch. Das ist so nicht ganz richtig.
Man muß unterscheiden zwischen dem Grundgeschäft, also den Darlehn, die Sie aufgenommen haben, und der Sicherheit für diese Darlehn, also den Hypotheken.
Die gesamtschuldnerische Haftung betrifft die Darlehn. D. h., werden die Darlehnsraten nicht mehr gezahlt, haften sowohl Sie, als auch Ihre Ehefrau auf den vollen Betrag. Die darlehnsgebende Bank kann also wählen, von wem sie Rückzahlung des Darlehns verlangt.
Das Darlehn ist durch die Eintragung der Hypotheken dinglich gesichert. Hierfür haftet das Grundstück.
2.
Die Tatsache, daß nachrangig eine Belastung mit Hypotheken vorliegt, kann die Rückübertragung nicht verhindern. Folgende Überlegungen machen das deutlich:
Das Grundstück, das für die Hypothek haftet, bleibt als Sicherheit auch bei einer Rückübertragung bestehen. Eine Rückübertragung ändert auch nichts an der persönlichen Haftung Ihrerseits bzw. seitens Ihrer Ehefrau hinsichtlich des Darlehns.
Die gesamtschuldnerische Haftung für das Darlehn bleibt also nach wie vor bestehen. Die kreditgebende Bank wird voraussichtlich auch niemanden von Ihnen aus der persönlichen Haftung entlassen. Schließlich ist es für die Bank von Vorteil, zwei statt nur einen Schuldner zu haben.
Wenn Sie das Darlehn weiter bedienen und die Darlehnsraten zurückzahlen, wird der Darlehnsvertrag ordnungsgemäß erfüllt. Die gesamtschuldnerische Haftung für die Darlehnsrückzahlung steht damit lediglich auf dem Papier.
Erst wenn weder Sie noch Ihre Ehefrau das Darlehn zurückzahlen würden, könnte sich die Bank insoweit schadlos halten, als daß die Bank die Zwangsversteigerung des haftenden Grundstücks betreiben würde. Das wäre aber nur dann der Fall, wenn die Darlehnsraten nicht mehr gezahlt würden.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab
Rechtsanwalt