Antwort
vonRechtsanwalt Alexander Nadiraschwili, LL.M.
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Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
In der Regel werden gebrauchte Immobilien mit einer Vertragsklausel verkauft, nach der die Haftung des Verkäufers für Mängel ausgeschlossen wird.
Hier wurde noch zusätzlich eine Klausel bezüglich des Schimmels aufgenommen, obwohl dessen Beseitigung tatsächlich nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde bzw. dieser nach der Beseitigung zurück gekehrt ist.
Treten an einem Haus oder einer Eigentumswohnung im Nachhinein zum Beispiel starke Feuchtigkeitsschäden oder sogar die Gesundheit gefährdende Schimmelbildungen auf verbleibt dem Käufer in solchen Fällen meist noch die Möglichkeit, sich auf arglistige Täuschung zu berufen und den Kaufvertrag anzufechten. Dies wäre hier wohl zu prüfen - außerdem müsste der gesamte Kaufvertrag geprüft werden, um zu sehen was genau vereinbart gewesen ist. Es macht jedoch den Anschein als wären Sie tatsächlich getäuscht worden.
Wenn dem tatsächlich so wäre, hätte der Verkäufer nicht nur den Kaufpreis zurückzuzahlen, sondern auch Schadensersatz zu leisten. So hätte der Verkäufer er die sonstigen Vertragskosten, wie Notargebühren, Makler-, Gerichts- und Umzugskosten sowie auch weiteren Schadenersatz für die anderweitige Wohnnutzung oder die Vorfälligkeitsentschädigung zu tragen.
Nach der Rechtsprechung muss ein Verkäufer den Käufer - auch ungefragt- über wesentliche Mängel an einer Immobilie aufklären, wenn es sich um Umstände handelt, die für die Willensbildung des Käufers offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind (BGH NJW 1971, 1799). Gleiches gilt, wenn Umstände verschwiegen werden, die geeignet sind, den Vertragszweck zu vereiteln oder zu gefährden (BGH 1919,2243; BGH NJW 1980,2460).
Alternativ könnte natürlich auch nur Schadensersatz verlangt werden, um die Beseitigungskosten zu verlangen. Diese müssten jedoch vorher ermittelt werden (Bausachverständiger) und im Zweifelsfalle zuerst von Ihnen getragen werden und dann eingefordert werden. Dabei besteht immer das Risiko, dass der Verkäufer inzwischen Insolvenz beantragen könnte.
Sobald der Käufer die gravierenden Mängel feststellt, besteht sofortiger Handlungsbedarf, um in einem eventuellen Gerichtsverfahren nachweisen zu können, dass der Mangel zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages bestanden hat.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Alexander Nadiraschwili, Rechtsanwaltt
Rechtsanwalt Alexander Nadiraschwili, LL.M.
Fachanwalt für Steuerrecht
Vielen Dank für die wirklich schnelle Antwort. Da dem Verkäufer noch weitere Objekte gehören, würden wir das Risiko eingehen, auf Schadensersatz zu gehen. De Frage ist demnach:
- dürfen wir jetzt, obwohl wir den Schlüssel ausdrücklich nur für Malerarbeiten bekommen haben, einen Sachverständigen einladen? Wir haben nur 1 Schlüssel, der Verkäufer hat alle anderen noch
- zu welchem Zeitpunkt müssen wir es den anderen Parteien sagen? Ich würde gerne die Beweise "sichern" bevor er etwas unternimmt bzw kann ein BSV die Übermalung beweissicher aufnehmen?
- kann/sollte man evtl. damit eine Kaufpreisminderung verlangen um die Kosten für die Beseitigung aufzufangen oder MÜSSEN wir den im Notarvertrag vollen Kaufpreis zahlen?
Der Passus im Vertrag bezieht sich nur auf die Aussenfassade: "Wasserschäden respektive Schimmelbildung an der Aussenfassade im Balkonbereich."
Vielen Dank für Ihre Mühe
Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:
Die Besichtigung der Wohnung durch einen BSV sollte zulässig sein, insbesondere da vorher keine Renovierung möglich ist ohne die Schäden zu dokumentieren.
Sie sollten den Verkäufer jedoch unverzüglich über den Mangel in Kenntnis setzen und eine Nachbesserung verlangen (mit Fristsetzung). Eine sofortige Minderung ist unzulässig, da dem Verkäufer erst die Gelegenheit gegeben werden muss nachzubessern. Erst wenn die Nachbesserung gescheitert ist kann gemindert werden oder alternativ Schadensersatz verlangt werden. Ohne Änderung des notariellen Kaufvertrags ist eine Minderung nicht möglich.
Dass sich die Klausel nur auf die Außenfassade bezieht ist wohl unerheblich, wenn dem Verkäufer der Mangel innen bekannt war - was wohl der Fall war nach Ihren Schilderungen.