Rückbau von Baumaßnahmen welche vom Vermieter (Eigentümer) durchgeführt wurden

Guten Tag,

gerne gehe ich auf Ihre Fragen wie folgt ein:

Bin ich als Mieter für den Rückbau von Baumaßnahmen verantwortlich, die der Vermieter vorgenommen hat?
Grundsätzlich sind Mieter nur für den Rückbau und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache verantwortlich, soweit dies im Mietvertrag vereinbart wurde und die Veränderungen durch den Mieter selbst oder auf seine Veranlassung hin vorgenommen wurden. Entscheidend sind hier zwei Aspekte:

a) Mietvertragliche Regelungen

Übergabeklausel im Mietvertrag: Wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass die Fläche beim Auszug „in den ursprünglichen Zustand" zurückzuversetzen ist, betrifft dies in der Regel nur Veränderungen, die der Mieter selbst vorgenommen hat. Baumaßnahmen, die der Vermieter eigenständig oder durch Beauftragung Dritter durchgeführt hat, fallen normalerweise nicht unter die Rückbaupflicht des Mieters.
Baumaßnahmen durch den Vermieter: Die beschriebenen Baumaßnahmen (z. B. Einfriedung, Winkelsteine, Zaun, Fundamentarbeiten) wurden nicht von Ihnen als Mieter vorgenommen, sondern ausschließlich vom Vermieter oder von Dritten, die der Vermieter beauftragt hat. Es ist daher davon auszugehen, dass Sie für den Rückbau dieser Maßnahmen nicht verantwortlich sind.

b) Verantwortlichkeit für den Zustand der Fläche

Der von den Baumaßnahmen des Vermieters stammende Erdaushub sowie Restmaterialien (z. B. Betonreste) gehen ebenfalls nicht auf Ihre Verantwortung zurück, da diese im Rahmen der Arbeiten des Vermieters entstanden sind und von Ihnen weder verursacht noch beauftragt wurden.
Für Maßnahmen, die Sie selbst vorgenommen haben, wie die Schotterschicht oder das Verlagern des Oberbodens, könnten Sie hingegen haftbar gemacht werden, sofern die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Fläche ausdrücklich vereinbart wurde.

Ergebnis für Frage 1:

Sie dürften meines Erachtens nicht für den Rückbau oder die Entsorgung von Veränderungen verantwortlich sein, die durch den Vermieter oder Dritte auf dessen Veranlassung vorgenommen wurden. Ihre Verpflichtung beschränkt sich auf die Beseitigung von Veränderungen, die Sie selbst durchgeführt haben (z. B. Schotterschicht). Der Vermieter dürfte daher nicht verlangen können, dass Sie den Zustand der Fläche hinsichtlich seiner eigenen Baumaßnahmen wiederherstellen.

2. Welchen Schadenersatz kann der Vermieter für die späte Rückgabe verlangen?

a) Nutzungsentgelt für verspätete Rückgabe

Gemäß § 546a BGB (Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe) hat der Vermieter das Recht, für die Zeit der verspäteten Rückgabe der Mietsache ein Nutzungsentgelt in Höhe der vereinbarten Miete zu verlangen. Hierzu gehört auch die Verpflichtung, für den Monat Januar 2025 die monatliche Miete zu zahlen, wenn die Rückgabe nicht bis zum 31.12.2024 erfolgt ist.

Da Sie mit der vollständigen Räumung der Fläche bis Januar 2025 im Verzug waren, besteht eine Verpflichtung zur Zahlung der Miete für den Januar 2025.

b) Schadensersatz wegen verzögerter Veräußerung

Der Vermieter verlangt Schadensersatz für die verzögerte Veräußerung des Grundstücks. Ein solcher Anspruch kann grundsätzlich entstehen, wenn die verspätete Rückgabe der Mietsache einen nachweisbaren finanziellen Schaden verursacht hat. Dabei müssen auch wiederum folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

Die verspätete Rückgabe muss ursächlich für die Verzögerung der Veräußerung gewesen sein. Der Vermieter müsste nachweisen, dass das Grundstück ohne die verspätete Rückgabe bereits verkauft worden wäre und dass dies nur durch die verspätete Räumung verhindert wurde.
Der Vermieter muss außerdem nachweisen, dass ihm tatsächlich ein finanzieller Schaden entstanden ist (z. B. entgangene Zinsen oder Preisverluste). Ein bloßer Hinweis auf eine „beabsichtigte Veräußerung" reicht nicht aus.
Sollten die von Ihnen geschilderten Rückstände (z. B. Baustellendreck, Erdaushub) auf den Baumaßnahmen des Vermieters beruhen, könnte dies als Mitverschulden des Vermieters gewertet werden, was den Schadensersatzanspruch reduzieren könnte (§ 254 BGB).

Der Vermieter müsste also nachweisen, dass die verzögerte Übergabe kausal dafür war, dass er das Grundstück nicht rechtzeitig verkaufen konnte, und dass daraus ein konkreter finanzieller Schaden entstanden ist. Ohne diesen Nachweis besteht kein Anspruch auf Schadensersatz.

Ergebnis für Frage 2:

Sie dürften aus meiner Sicht dazu verpflichtet sein, das Nutzungsentgelt (Miete) für Januar 2025 zu zahlen, da die Rückgabe nicht fristgerecht erfolgte. Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Veräußerung des Grundstücks besteht nur, wenn der Vermieter einen konkreten Schaden nachweisen kann. Ein solcher Nachweis ist häufig schwer zu erbringen, insbesondere wenn die Verzögerung nur minimal war oder die Umstände (wie der Zustand der Fläche) durch den Vermieter selbst mitverursacht wurden.

Viele Grüße