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wertausgleich bei zeitlich nicht eingehaltenem Rückbau

| 26.03.2015 16:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler


mein mieter läßt nach Absprache und zusage eines Rückbaues nach Auszug umfangreiche einbauten im haus durchführen. dazu hat der Vermieter auf eigene kosten einige Vorleistungen ( Durchbruch einer wand ) erbracht. wegen ständiger Verletzung des Mietvertrages erhielt er drei Mahnungen ( kündigungsandrohung ) diese wurden ignoriert. danach erfolgte eine Räumungsklage. (Termin ende Februar ) der mieter zog urplötzlich ende Januar aus. die miete für februar zahlte er nicht mehr. es wurden nur die schlüssel in einem umschlag abgegeben. das Objekt wurde nicht vollständig geräumt, die intensivfarben im eg. wurden nicht renoviert. es erfolgte keine Eidabnahme. der Vermieter stellte einen rückbautermin bis ende Februar und dann nocheinmal eine nachfrist bis 06. märz. diese wurden nicht genutzt. es erfolgte auch keinerlei anfrage wegen der schlüssel, weder per telefon, e-mail oder persönlich.
ein ursprüngliches ausgleichsangebot wollte der mieter nicht akzeptieren, da hier natürlich auch die Februar und märzmiete gegengerechnet wurde. dann wollte der mieter bitte märz die einbauten entfernen. da aber weder die mieten bezahlt wurden, noch das haus besenrein übergeben wurde war damit zu rechnen, dass kein Rückbau in einen ordentlichen zustand geplant war. allein die wieder anbringenden sockelleisten ( fliesen ) hätten mind. 4 Wochen lieferzeit. der mietausfall wäre dann noch als zusätzlicher schaden angefallen. deshalb haben ich den ausbau verweigert.
da ich das haus weitervermieten muss, bleiben die einbauten im bestand.
Frage : wie werden die einbauten bewertet ,da der mieter den hausbau und Rückbau nicht fristgerecht erfüllt hat. da die einbauten sehr speziell sind ( ankleidezimmer in einer dachschräge ) sind diese nicht problemlos weiterverwertbar. die einbauten können beim vermieten auch einen massiven Nachteil erzeugen, da sich die mögliche Personenwahl der interessenten sehr reduziert.
wie kann ich mich absichern, damit nicht in einer späteren Verhandlung riesige kosten für die einbauten verlangt werden?

ps. gründe der Kündigung Hausfriedensbruch. nicht berechtigte anzeige gegen Vermieter. ständige Drohungen gegen Vermieter. nicht genehmigtes Gewerbe mit kundenverkehrt.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Es stellt sich zunächst die Frage, ob es Ihnen nicht zuzumuten war, dem Mieter den Rückbau zu ermöglichen und einen etwaigen Mietausfallschaden neben dem möglichen Schadenersatzanspruch wegen der nicht durchgeführten Renovierung nicht im Nachhinein ihm gegenüber geltend zu machen.

So könnte der Mieter seinerseits einen Anspruch auf Rückgabe des von ihm eingebrachten Eigentums geltend machen. Diesem könnte wegen der offenen Mieten das Vermieterpfandrecht gemäß §§ 562 ff. BGB entgegengehalten werden.

Welchen Wert die Einbauten haben kann im Rahmen dieser Plattform nicht beurteilt werden, auch ist diese Frage weniger juristischer als tatsächlicher Natur, weshalb im Streitfall ein Sachverständiger bemüht werden müsste.

Eine Absicherung könnte darin liegen, etwa einen außergerichtlichen Vergleich mit dem Mieter im Hinblick die wechselseitigen Ansprüche abzuschließen. Ansonsten gilt, dass es keinen Schutz vor weit überhöhten Klageforderungen gibt – ob diese dann berechtigt sind und ein Gericht entsprechend verurteilt, steht aber natürlich auf einem ganz anderen Blatt.

Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort zu beauftragen und über diesen den Weg zum Ausgleich mit dem Mieter im Detail prüfen zu lassen und dann ggf. zu finden.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.03.2015 | 20:58

kann der mieter bei mehrfach verweigertem Rückbau einen wertausgleich für seine einbauten fordern ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.03.2015 | 21:38

Sehr geehrter Ratsuchender,

leider sind hier keine Rückfragen möglich, weshalb ich mir erlauben muss, die Nachfrage danach geteilt zu beantworten, wer den Rückbau verweigert hat:

a) Verweigerung durch den Vermieter
Wenn eine Herausgabe nicht mehr möglich ist, kann sich dieser Anspruch ggf. auch in einen Schadenersatzanspruch umwandeln gegen den dann wiederum eine Aufrechnung denkbar ist.

b) Verweigerung durch den Mieter
Sofern der Vermieter beweisen kann (etwa durch Zeugen oder Urkunden), dass der Mieter sich wiederholt geweigert hat, könnte der Mieter ernsthaft und endgültig auf seine Rechte verzichtet haben. Allerdings ist dies wohl noch nicht der Fall, wenn die Gelegenheit bestanden hätte, die eingebrachten Gegenstände doch noch auszubauen. Dann könnte sich der Vermieter zu Unrecht geweigert haben, was die oben beschriebene Konstellation auslöst.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 28.03.2015 | 09:07

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