Reservierungsvereinbarung - Zulässig ohne notarielle Beurkundung?

Mitte November des Jahres 2006 habe ich auf der Internetseite von Immobilien Scout 24 ein Grundstück gefunden, welches auf mein Interesse gestossen ist. Meine Frau hatte zunächst das Grundstück besichtigt und wenige Tage später ich auch. Am Tag meiner Besichtigung, am 30.11.2006, haben der Makler und ich, jedoch NICHT der Verkäufer des Grundstücks, OHNE NOTARIELLE BEURKUNDUNG eine Reservierungsvereinbarung in Höhe von 1000,- Euro unterzeichnet, welche ich am 05.12.2006 überwiesen hatte und welche bei Abschluß des notariellen Kaufvertrages auf die Maklerprovision von 3,57 % hätte angerechnet werden sollen. Das Grundstück ist 643 qm gross und hätte 144 675 Euro gekostet. Da ich mich unter Zugzwang sah, willigte ich noch am selben Tag ein zu unterzeichnen, zumal der Makler mir wiederholt zu verstehen gab, dass es bereits viele Interessenten gäbe und der demjenigen das Grundstück geben werde, der als erster die Vereinbarung unterzeichne. Er erklärte sich seinerseits dazu bereit, keine neuen Interessenten zu werben.

Im Zuge der Planung des Hauses auf dem Grundstück stellte sich im Gespräch mit meinem Architekten heraus, dass es für die Anbringung von Solarmodulen auf dem Dach des zukünftigen Hauses von grossem Vorteil wäre, wenn sich eine Drehung der Firstrichtung des Hauses bewerkstelligen liesse, um die
Sonneneinstrahlung optimal zu nutzen. Eine Drehung der Firstrichtung stellte jedoch eine Abweichung des Bebauungsplanes dar, und dieser Abweichung musste erst der örtliche Gemeinderat zustimmen. Unser Anliegen trug ich dem Makler vor, und dieser meinte gegenüber mir und dem Architekten, dass wir uns um den
Gemeinderat keine Sorgen zu machen bräuchten, da sein Bruder Mitglied wäre und der Gemeinderat unserem Antrag auf Drehung der Firstrichtung sicherlich zustimmen würde. Auch der Bürgermeister sei auf unserer Seite, meinte der Makler. Wir vereinbarten daraufhin, dass der Architekt einen entsprechenden Entwurf des Hauses auf dem Grundstück fertigstellt und wir diesen Entwurf zunächst mit dem Bürgermeister und einem Baureferenten der Gemeinde diskutieren, bevor er am 25.01.2007 dem Gemeinderat zur Abstimmung vorgelegt werde. Einige Tage vor der Gemeinderatssitzung erhielt ich einen ersten Entwurf des
Kaufvertrages, ohne dass zuvor die Frage nach dem Notar einvernehmlich geklärt worden war. Der Makler hatte einen ihm bekannten Notar dazu beauftragt.

Der Gemeinderat entschied in seiner Sitzung, dass einer Drehung der Firstrichtung nicht zugestimmt wird. Das Haus solle so gebaut werden, wie es auf dem rechtskräftigen Bebauungsplan eingezeichnet ist. Meine Frau und ich entschieden uns deswegen, das Grundstück nicht zu kaufen, da für uns die Anbringung der
Solarmodule keinen wirtschaftlichen Vorteil bringen würde. Einige Tage später am 15.02.2007 rief ich den Makler an, um ihn von unserer Entscheidung in Kenntnis zu setzen. Ich bat ihn, uns die Reservierungsgebühr zurückzuerstatten, worauf er entgegnete, dass er dies nicht tun werde, da ihm bereits Kosten enstanden wären einmal durch die Tatsache, dass er bereits andere kaufwillige Interessenten abweisen musste und zum anderen, dass er die Kosten des vorläufigen Kaufvertrages in Höhe von etwa 500,- Euro zu tragen hätte. Aus diesen Gründen sehe er mich auch in der Schadensersatzpflicht.


Ich bitte um Beantwortung der folgenden Fragen:

1. Ist die Reservierungsgebühr, welche nur der Makler und ich ohne notarielle Beurkundung unterzeichnet haben, zulässig?

2. Ist die Reservierungsgebühr in Höhe von 1000 Euro gemessen an der Provision für den Verkauf des Grundstücks (144 675 Euro) verhältnismässig bzw. rechtmässig im Sinne der angenommenen Grenze von 10 % bis 15 % der Maklerprovision als Obergrenze? Konkret: 3,57 % Maklerprovision des Grundstückpreises
entsprechen 5164,90 Euro, 15 % davon sind 774,73 Euro und damit unterhalb der gezahlten Reservierungsgebühr von 1000,- Euro (Stichwort "Formzwang" BGH, Urt. v. 2. Juli 1986 – IVa ZR 102/85; siehe auch Urteile vom 6. Februar 1980 - IV ZR 141/78 - NJW 1980, 1622 = WM 1980, 742; vom 2. Juli 1986 - IVa ZR 102/85 -
NJW 1987, 54 = WM 1986, 1438)

3. Bezugnehmend auf Antworten zu Fragen 1 und 2: Muss mir der Makler die Reservierungsgebühr zurückerstatten?

4. Bin ich gegenüber dem Makler wegen der Entscheidung, das Grundstück nicht zu kaufen, schadensersatzpflichtig für den Fall, dass er aufgrund der abgeschlossenen Reservierungsvereinbarung andere potentielle Käufer nicht berücksichtigt hat?

5. Muss ich für die Erstellung des vorläufigen Kaufvertrages finanziell aufkommen für den Fall, dass ich konkret dazu keinen Auftrag gegeben hatte? Der Makler hatte die Erstellung eigenständig bei einem ihm bekannten Notar veranlasst.