Renovierung bei Einzug

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Für den aktuellen Zustand wäre die dritte Alternative meines Erachtens die zutreffende gewesen und würde die nun notwendige Auslegungsproblematik verhindern.

Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Wohnung in einem Zustand zu überlassen, die einen vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht, § 535 BGB.

Nun ergibt sich vorliegend aus der Klausel, dass eine vollständig renovierte Wohnung übergeben wurde. Da dies mit dem tatsächlichen Zustand nicht überein zu stimmen scheint, kann diese Klausel zum einen bedeuten, dass die Wohnung in der Form als renoviert gelten sollte, zum anderen aber auch, dass eine Renovierung vor Übergabe geschuldet war. Die Klausel ist damit mehrdeutig. Da Zweifel bei der Auslegung von Klauseln zu Lasten des Verwenders gehen, d.h. vorliegend zu Ihren Lasten, rate ich Ihnen, die Klausel als Verpflichtung im Sinne der 2. Alternative auszulegen. Hinweisen kann ich Sie aber auf eine Entscheidung des LG Berlin ZMR 1990, 420, nach dem der Vermieter einem Mieter, der die Wohnung in Kenntnis der Renovierungsbedürftigkeit ohne Vorbehalt und damit als vertragsgemäß angemietet hat, keine Anfangsrenovierung schuldet. Für eine Anfangsrenovierungsverpflichtung des Mieters kann zudem sprechen, wenn mit diesem dafür ein Mieterlass oder ein Renovierungszuschuss ausdrücklich vereinbart wurde. Soweit Sie dies nicht überzeugend beweisen können, verweise ich aber - unter Vorsichtsgesichtspunkten - auf den benannten Rat.

Der Mieter hat sodann das Recht, im laufenden Mietverhältnis die farbliche Gestaltung der Wohnung nach seinem Geschmack zu gestalten. Dies gilt im bestehenden Mietverhältnis auch, wenn der Vermieter zur Durchführung der Renovierung verpflichtet ist. Soweit Sonderwünsche zu wesentlichen Aufschlägen führen, schlage ich die Vereinbarung einer Kostenbeteiligung an dem Aufpreis mit dem Mieter vor.

Hinsichtlich des Umfanges der Renovierung kommt es auf den konkreten Zustand der Wohnung an. Dieser ist mir nicht bekannt. Ein Anhaltspunkt, welche Arbeiten Sie schulden, um eine „vollständig renovierte Wohnung“ zu übergeben, können Sie aber ggf. aus den mietvertraglichen Vereinbarungen über die Schönheitsreparaturen entnehmen. In jedem Fall muss der Zustand einen vertragsgemäßen Gebrauch (Wohnung) gewährleisten.

Hinsichtlich der angesprochenen Mieterhöhung gehe ich nicht davon aus, dass ausdrücklich ein reduzierter Mietzins aufgrund des unrenovierten Zustandes vereinbart wurde. Daher werden Sie sich leider nur erschwert auf unerwartete Mehrkosten stützen können.

Die gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten sind sodann in §§ 557 ff. BGB geregelt. Soweit keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist, bestehen dabei nur die Mieterhöhungsmöglichkeiten nach §§ 558 -560 BGB.

Nach § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden, wobei Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 nicht berücksichtigt werden. Weiteres regeln die §§ 558 a – 558 e BGB.

§ 559 BGB regelt sodann die Erhöhungsmöglichkeiten aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen. Hat danach der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Näheres regeln dazu §§ 559 a – 559 b BGB.

Da grundsätzlich eine Renovierung keine Modernisierung im Sinne des § 559 BGB darstellt, sollten Sie Ihr Augenmerk vorliegend auf § 558 BGB richten.

Zudem besteht die Möglichkeit, mit dem Mieter gemeinsam eine erhöhte Miete einverständlich zu vereinbaren.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -

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