Mietvertrag mit Kündigungsverzicht von 4 Jahren

Question

Es geht um einen Jahresvertrag bzw beidseitigem Kündigungsverzicht.  Ab wann gilt die Laufzeit? Ab Vertragsschluss oder Vertragsbeginn?    Mal ein Beispiel:    Mietvertrag unterschrieben am 20.12.2013    Vertragsbeginn ist der 1.1.2014    Die 4 Jahres frist gilt bis zum 31.12.2017    Die Klausel ist wie folgt:    &#167;2 Mietzeit  2.1 Das Mietverhältnis beginnt am 1.1.2014.Der Mieter ist verpflichtet,innerhalb einer Woche nach Einzug seiner gesetzlichen Meldepflicht bei der Meldebehörde nachzukommen.Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann bei Mietverhältnissen über Wohnraum mit gesetzlicher Frist gekündigt werden mit folgender Besonderheit: Das Mietverhältnis ist für die Beteiligten des Mietvertrages während der ersten vier Jahre seines Bestehens ordentlich nicht kündbar.  Das Mietverhältnis ist fest geschlossen bis zum 31.12.2017, danach läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte zeit.    Ist die Klausel wirksam oder unwirksam? Wenn unwirksam, darf ich dann mit normaler 3 Monatsfrist kündigen? Wenn wirksam, wann darf ich erstmals kündigen?

Rechtsanwalt Thomas Bohle · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrte Ratsuchende,      nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung wird die Klausel unwirksam  sein.    Denn für die Berechnung des Vierjahreszeitraums ist dabei auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses als Anfangszeitpunkt und nicht des Vertragsbeginns oder der Überlassung der Wohnung an den Mieter abzustellen &lpar;BGH, Urt.v. 08.12.2010, Az.: VIII ZR 86/10&rpar;.    Endzeitpunkt ist nicht derjenige Zeitpunkt, zu dem der Mieter die Kündigung erstmalig erklären kann, sondern derjenige Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann, so dass der Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist entscheidend ist, so dass eine Kündigung drei Monate vor Ablauf der Vierjahresfrist möglich sein.      Und diese Frist ist nicht eingehalten worden, wenn man vom Vertragsschluss 20.12. 2014 ausgeht und dann den 31.12.2017 als erstmalige Beendigung sieht.      Dieser unwirksame Kündigungsverzicht hat zur Folge, dass Sie dann mit der normalen gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen können.      Mit freundlichen Grüßen    Rechtsanwalt  Thomas Bohe, Oldenburg

Mietvertrag mit Kündigungsverzicht von 4 Jahren

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Thomas Bohle

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