Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage(n), die ich entsprechend dem dargestellten Sachverhalt summarisch wie folgt beantworte:
( 1 ) Hinweispflicht auf frühen Wasserschaden bzw. ( 2 ) auf Gefahr einer Substanzschädigung wegen Feuchtigkeit.
Nach erster Beurteilung der Sach - und Rechtslage gehe ich davon aus, dass eine solche Hinweispflicht bestand. Ob ein Gericht meiner Rechtsauffassung in diesem Punkt auch folgen würde, läßt sich allerdings nicht mit Sicherheit vorhersagen. Sowohl der tatsächliche Ablauf des Verkaufs als auch die höchstrichterliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sprechen jedoch für Sie. So hat beim Verkauf keine Besichtigung der Kellerräume stattfinden können, da diese zugestellt waren. Der Verkäufer wußte jedoch beim Verkauf von der Neuverlegung der Drainage vor 5 Jahren wegen dem anhaltenden Wasserproblem im Keller.
So hat der Bundesgerichtshof mit der Entscheidung vom 07.02.2003 Az.: V ZR 25/02 zwar für Recht befunden, dass beim Hausverkauf der Verkäufer nicht über die Gefahr eines Befalls mit Hausschwamm aufklären muss. Dies allerdings nur, wenn der Käufer die gefahrbegründenden Umstände selbst kennt und somit den Schluß auf die Gefahr zieht.
In Ihrer Angelegenheit liegt der Sachverhalt jedoch anders. Sie hatten gar nicht die Möglichkeit den Keller zu untersuchen und waren damit für eine Kaufentscheidung auf die Kaufgegenstandsbeschreibung des Verkäufers insoweit gutgläubig angewiesen. Alles in allem gehe ich also davon aus, dass der Verkäufer auf Grund seines Wissensvorsprunges Sie hätte hinweisen müssen, zumal für Ihn auch erkennbar war, dass dieser Punkt für Ihre Kaufentscheidung von erkennbarer Bedeutung war. Schließlich wurde ja auch die Beseitigung des angeblichen Filterventilwasserschadens vertraglich geregelt !
( 3 ) Zur Frage der Wirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses siehe gleich unten folgend Antwort auf Frage 4.
Sie könnten den Verkäufer auffordern, die sichtbaren Schäden bis zur Übergabe in 14 Tagen zu beseitigen. Ob ein solches Vorgehen auch zweckmäßig ist bezweifle ich, da unter Umständen durch einen Bausachverständigen geklärt werden sollte, ob und wenn ja in wieweit in der Bausubstanz Feuchtigkeit vorhanden ist. Eventuell schon bestehender Mauerschwamm würde so nochmals übertüncht werden.
( 4 ) Die Gewährleistung für Sachmängel wurde unter Punkt ( 4 ) des Kaufvertrages ausgeschlossen. Fraglich ist, ob sich der Verkäufer hierauf berufen kann.
Zunächst wird hier der Wortlaut von § 444 BGB veröffentlicht:
§ 444 Haftungsausschluss. Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
Zitat Ende
Es kann der Versuch unternommen werden im Wege der Vertragsauslegung aus Ziffer ( 1 )und ( 2 ) des Kaufvertrages eine Verkäufergarantie auf Freiheit von Feuchtigkeitsschäden anzunehmen. Gelingt dies nicht und kommt es gar zum Streit, so bleibt nur dem Verkäufer "arglist" nachzuweisen. Hier käme insbesondere arglistiges Verschweigen in Betracht. Ein solches könnte allenfalls angenommen werden, wenn eine Aufklärungspflicht hinsichtlich der Feuchtigkeitsprobleme im Keller bestand. Diesbezüglich nehme ich auf mein Ausführungen zu Frage ( 1 ) und ( 2 ) Bezug.
Nimmt man an, dass sich der Verkäufer wegen einer Garantie nicht auf den Ausschluss berufen kann, so wäre er nach dem Kaufvertrag zur vollständigen und fachgerechten Beseitigung der Mängel verpflichtet. Nimmt man ein arglistiges Verschweigen der Mängel an, so gelangt man zu der Rechtsfolge, dass Ihnen sämtliche Gewährleistungsrechte, also insbesondere auch die Geltendmachung von Schadensersatz, zustehen.
( 5 ) Weiteres Vorgehen in der Sache
A.) Sie sollten sich bei der bevorstehenden Übergabe des Hauses unbedingt die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten vorbehalten.
DIESEN VORBEHALT SOLLTEN SIE IM ÜBERGABEPROTOKOLL VERMERKEN LASSEN.
Anderfalls müssten Sie in einem folgenden Prozess unter Umständen beweisen - was Ihnen kaum gelänge - dass Sie mit dem Zustand des Hauses nicht einverstanden waren. Schreiben Sie also so gut wie möglich die Mängel ins Protokoll.
B.)Sollte es zum Streit kommen, so ist der Gang zum Bausachverständigen über kurz oder lang unvermeidbar. Dieser sollte zum Beispiel erkennen können, ob Feuchtigkeitsschäden schon länger bestanden haben und diese vom Verkäufer nur provisorisch übermalt wurden.
Die Entscheidung, wann Sie einen Sachverständigen einschalten, möchte ich Ihnen überlassen. Allerdings ist auch klar, dass Sie - wenn Sie diesen Schritt gehen - zumindest mehr Klarheit über den Zustand des Hauses erlangen werden. Außerdem sind die Chancen bei bestehenden Feuchtigkeitsschäden vom Verkäufer Schadensersatz zu verlangen - trotz dem Gewährleistungsausschluss - zumindest nicht ausgeschlossen. Ich hoffe Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen Ihr
Michael Kohberger
Rechtsanwalt
Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel.: 09071/2658
E - mail: kohberger@freenet.de
Info:www.anwaltkohberger.de
Rückfrage vom Fragesteller
7. November 2006 | 20:35
Sehr geehrter Herr RA Kohberger,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort!
Sie schrieben zum weiteren Vorgehen, dass wir uns bei der bevorstehenden Übergabe des Hauses unbedingt die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten vorbehalten und diesen Vorbehalt im Übergabeprotokoll vermerken lassen sollten.
Wie genau (rechtlich hieb und stichfest) sollte dieser Vorbehalt formuliert sein?
Außerdem ergeben sich für uns aus Ihrer Antwort noch folgende Fragen:
1. Hätten wir rechtlich gesehen Nachteile davon, wenn wir den Bausachverständigen erst nach der Übergabe einschalten und dann ggf. unsere Gewährleistungsansprüche geltend machen wollten?
2. Wie lange hätten wir nach der Übergabe Zeit, die Gewährleistungsansprüche geltend zu machen?
3. Wer wäre neben einem solchen Sachverständigen als Zeuge für die Übergabe geeignet (vermutlich keine Familienangehörige oder Freunde), oder ist das Hinzuziehen Dritter als Zeugen für die Übergabe hinsichtlich der Durchsetzbarkeit der Gewährleistungsansprüche nicht erforderlich?
Wir fragen, weil so evtl. unnötige Aufregung (beiderseits) vermieden werden könnte, falls sich bei der Prüfung nach der Übergabe herausstellen sollte, dass die Bausubstanz in Ordnung und keine Feuchtigkeit mehr im Mauerwerk vorhanden ist.
Andererseits steht ja im Vertrag, dass Schäden im Keller, die mangels Besichtigungsmöglichkeit vorher nicht festzustellen waren, _bis zur Übergabe_ vom Verkäufer auf seine Kosten zu beheben seien (siehe (2) in der ursprünglichen Anfrage). Können wir die Gewährleistungsansprüche trotzdem auch _nach_ der Übergabe noch geltend machen?
Wäre es für die präzisere Beurteilung der Rechtslage nicht hilfreich, wenn wir Ihnen den Kaufvertrag per Fax oder E-Mail zuschicken?
Vielen Dank für Ihre Hilfe!
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
7. November 2006 | 22:37
Die Frage(n) werden hier beantwortet:
Ergänzung vom Anwalt
7. November 2006 | 22:15
Vielen Dank für die Nachfrage(n), die ich summarisch wie folgt beantworte:
( 1 )( A ) Prüfung des Vertrages
Gerne können Sie mir unter folgender
Fax : 09071 / 2658 bzw.
eMail: kohberger@freenet.de
den Kaufvertrag zur Prüfung übersenden. Für eine weitergehende Beurteilung würden jedoch zusätzliche Kosten anfallen, die ich Ihnen im Falle einer Übersendung vorab und unverbindlich als meine Honorarvorstellung übermitteln werde. Doch nun zur Beantwortung der Frage(n).
Sie befürchten, dass der Inhalt des Vertrages in die Richtung ausgelegt wird, dass eine Garantie hinsichtlich dem Zustand des Kellers quasi nur bis zur Übergabe des Hauses Bestand hat und danach eben wegen Punkt ( 2 ) des Vertraes hinfällig wird. In der Tat verbirgt sich hier für Sie ein nicht zu unterschätzender Fallstrick. Daher auch mein ursprünglicher Hinweis, dass Sie unbedingt im Übergabeprotokoll Ihre Gewährleistungsrechte sichern sollten !
( 1 ) ( B )
Es wäre ein großer Fehler, wenn Sie bei Übergabe nur aus Freundlichkeit nicht auf Ihre Rechte bestehen würden. Wenn sie bereits jetzt ein sachverständiges Gutachten in Auftrag geben, so könnten Sie Ihre Ansprüche bzw. vor allem den derzeitigen Bauzustand in jedem Fall bei Übergabe präzisieren. Allerdings würden Ihnen natürlich auch Kosten entstehen, wenn der Keller keinen Mangel hat. Die Entscheidung bleibt letzlich Ihnen überlassen, wobei ich meine, dass die Gefahr bei längerer Feuchtigkeit im Keller keinenfalls zu unterschätzen ist und die Praxis immer wieder bestätigt, dass sich die Feuchtigkeit auch durch das Mauerwerk in die oberen Stockwerke durchfrißt, was letztlich zu einem enormen Schaden führen kann.
Ein zu befürchtender Nachteil ergäbe sich also vor allem in beweisrechtlicher Sicht, da ohne Sachverständigen das Protokoll eben nicht so präzise formuliert werden wird. Wäre natürlich der Verkäufer bereit eine (neue) Garantie zu übernehmen, so würde sich das Problem relativieren.
( 2 ) Wie lange bestehen die Gewährleistungsansprüche ?
Ohne Vertragseinsicht kann ich nicht verbindlich sagen, ob die Gewährleistungsrechte mit Sicherheit bestehen oder eben ausgeschlossen sind (s.o.). Ansonsten führe ich zur Verjährung von Gewährleistungsansprüchen wie folgt aus. Mangels anderweitiger Regelung im Kaufvertrag gilt grundsätzlich nach § 438 Abs. 1 Nr. 5 lit)a eine 5 jährige Verjährungsfrist. Einzelheiten hierzu sind jedoch oftmals strittig, zumal nach § 438 Abs. 1 Nr. 3 im Übrigen eine 2 jährige Verjährungsfrist gilt.
Es ist immer sicherer die Ansprüche zügig durchzusetzen, da die Rechtsprechung manchmal auch auf das sogenannte Rechtsinstitut der Verwirkung zugreift. Eine Verwirkung kann nämlich bereits vor Ablauf der Verjährungsfrist eintreten.
Der Fristbeginn ist in jedem Fall bei Übergabe der Sache.
Durch Einreichung einer Klage würde die Frist nach § 204 Abs. 1 Nr.1 BGB gehemmt.
( 3 ) Zeugen als Beweis
Grundsätzlich sind vor Gericht Zeugen nicht besonders gut geeignet, um Erfolg zu haben. Dies hängt wohl vor allem damit zusammen, dass jeder eine höchst individuelle Wahrnehmung der Geschehnisse hat. Der einzig relativ sichere Beweis ist in Ihrer Angelegenheit ein Sachverständigengutachten, wobei die Richtigkeit eines außergerichtlichen Sachverständigengutachtens vom Verkäufer im Prozess mit einem Gegengutachten angezweifelt werden könnte. Dann würde ein vom Gericht bestelltes Obergutachten letzlich eine Entscheidung herbeiführen, was natürlich enorme Kosten auslösen würde.
Dennoch würde ich an Ihrer Stelle (einen) Bekannt(e)n mitnehmen. Besser ein nichtsachverständiger Zeuge(n) als gar keiner. Zwar ist richtig, dass Familienangehörige(n) grundsätzlich vom Gericht nicht dieselbe Glaubwürdigkeit erhalten wie außenstehende Dritte, da man wohl vermutet dass diese objektiver sind. Allerdings ist in Ihrer Angelegenheit auch durch einen objektiven Dritten, der in fachlicher Hinsicht vom Bau keine Ahnung hat für einen folgenden Prozess wenig Beweiskraft zu erwarten.
Also im Zweifel gilt:
Besser das VORBEHALTEN der GEWÄHRLEISTUNGSRECHTE bzw. der GARANTIE IM PROTOKOLL und eine ruhige Beurteilung durch einen Sachverständigen, als unnötiger Wirbel und Verunsicherung durch Schaulustige.
Ich wünsche noch einen schönen Abend und verbleibe
mit freundlichen Grüßen ihr
Michael Kohberger
Rechtsanwalt
Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Fax: 09071/2658
eMail: kohberger@freenet.de