sehr geehrter Herr,
im Rahmen Ihres Einsatzes beantworte ich die Frage wie folgt:
1. Nach Ihrer Schilderung ist das Mieterhöhungsverlangen tatsächlich unwirksam, da der Vermieter kein geeignetes Nachweismittel vorgelegt hat.
Da Sie in einem Zweifamilienhaus wohnen, kann sich der VM grundsätzlich auf das Sonderkündigungrecht nach § 573a BGB, bei dem die Sperrzeiten nicht gelten, berufen. Es ist richtig, dass 573 a ausgeschlossen ist, wenn die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung erfolgt. Sie tragen aber dafür die Beweislast, dass die Kündigung zu diesem Zwecke erfolgt ist und nicht auf andere H´Gründe bzw. berechtigten Interessen gestützt wurde.
2. Falls Ihnen der Vermieter kündigt, können Sie der Kündigung widersprechen und einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen. Härtegründe sind u.a. ein unmittelbar bevorstehendes Examen.
Es würde also darauf ankommen, wann Ihnen der Vermieter kündigt bzw. sodann zu welchem Zeitpunkt die Kündigung wirksam wird.
3. Ich kann Ihnen raten, abzuwarten, was der Vermieter macht; er ist m.E. am "Zuge".
Eventuell kann Ihnen der Vermieter aber wegen Eigenbedarfs kündigen.
Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung.
Beste Grüsse
RA Hermes
Zunächst vielen Dank für Ihre schnelle Antwort Herr Hermes. Sie haben uns schon ein ganzes Stück weitergeholfen.
3 Fragen sind jedoch noch entstanden.
1. Reichen die die vorhandenen Unterlagen der geforderten Mieterhöhung nicht als Beweismittel aus, um hier ausreichend die wahren Beweggründe des Vermieters offen zu legen? Was wären stichhaltige Beweise? Wäre ein unbemerkter (!) Mitschnitt eines Gesprächs, in dem die Aussage fällt, dass die Kündigung wg. der nicht durchgesetzten Mieterhöhung ausgesprochen wird ein Beweis?
2. Ich lese auf der aktuellen CD der Vermieter und Hausverwalterpraxis folgende Hinweise:
---------------- Ausschnitt ---------------------
Fangen Sie vor der Kündigung bloß keinen Streit mit Ihrem Mieter an!
Brenzlig wird es für Sie, wenn eine oder mehrere der nachfolgenden Indizien vorlagen, bevor Sie Ihre Kündigung ausgesprochen haben:
- Streit über Heiz- und Nebenkosten,
- Unstimmigkeiten über eine Mietminderung,
- misslungener Mieterhöhungsversuch, wobei die Gründe für den Eigenbedarf bereits vor der Mieterhöhung bestanden (BVerfG, WM 1991, S. 146),
- bereits schon in der Vergangenheit vorgetäuschter Eigenbedarf (LG Karlsruhe, ZMR 1989, S. 427) oder
- eine Kündigung aus einem anderen Grund als Eigenbedarf ist bereits fehlgeschlagen.
In diesen Fällen vermuten die Gerichte, dass Ihre Eigenbedarfskündigung nur ein Vorwand ist, Ihren Mieter doch noch loszuwerden bzw. einen Schlussstrich unter einen gescheiterten Streit zu ziehen.
==> 1 Jahr nach einer erfolglosen Mieterhöhung dürfen Sie Eigenbedarf anmelden
Ihr Mieterhöhungsverlangen ging schief. 1 Jahr später wollen Sie wegen Eigenbedarfs kündigen. Ab diesem Zeitraum wird Ihnen in der Regel nicht mehr unterstellt, dass Ihr Eigenbedarf nur vorgeschoben ist.
Allerdings nur, wenn Ihr Eigenbedarf erst nach dem fehlgeschlagenen Mieterhöhungsverlangen entstanden ist (LG Limburg/Lahn, Urteil v. 5.12.1990 – 7 S 153/90, NJW 1991, S. 111).
---------------- Auszug Ende ------------------
Die Fakten sprechen hier im Endeffekt deutlich für uns. Die Gründe für Eigenbedarf liegen darüber hinaus schon vor dem Mieterhöhungsverlangen vor. (falls der Vermieter mit der neuen Lebenssituation argumentiert)
Können Sie diesen Leitfaden bestätigen?
Vielen Dank im voraus für ihre Bemühungen - wir wissen das wirklich sehr zu schätzen!!!
P.S. Wir möchten nicht unhöflich sein und verstehen selbstverständlich wenn Sie wg. des Zeitaufwandes die folgende Frage nicht mehr beantworten - wir würden uns dennoch darüber sehr freuen.
- Wäre es möglich - falls es vor Gericht gehen würde - vor Gericht noch die Notbremse zu ziehen und die Kündigung durch Akzeptanz des Mieterhöhungsverlangen zu stoppen?
Es ist richtig:
Falls eine Mieterhöhung gefordert wird, bevor wegen Eigenbedarfs gekündigt wird, kann das Gericht im Einzelfall vermuten, dass ein gescheitertes Mieterhöhungsverlangen zu vorgeschobenem Eigenbedarf geführt hat. Das Vorliegen des Eigenbedarfs hat der VM zu beweisen.