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Kündigung von Vermieter unwirksam?

21.09.2015 13:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Gibt es nur zwei Wohnungen im Haus und bewohnt der Vermieter die andere Wohnung, bedarf der Vermieter kein berechtigtes Interesse für die Kündigung. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate über die ordentliche Kündigungsfrist hinaus.

Hallo,

ich habe eine Frage zu folgender Situation:

Ich wohne mit meiner Vermieterin zusammen in einem Zweifamilienhaus. Sie nutzt ihre Wohnung ausschließlich privat, wir haben ein gemeinsames Treppenhaus und treffen uns auch öfter im dort beim Rein- und Rausgehen. Ich habe einen unbefristeten Mietvertrag und habe alle vertraglichen Pflichten stets erfüllt und die Miete pünktlich gezahlt.
Trotzdem ist das Verhältnis zwischen uns beiden nicht das Beste und sie möchte mich aus der Wohnung raus haben. Sie hat mir nun folgendes Kündigungsschreiben zukommen lassen:

"Sehr geehrter Herr *mein Nachname*! Hiermit kündige ich die Wohnung zum 1.01.16.
Grund: Ich bin höchst beunruhigt und es fehlt an gegenseitigem Vertrauen. Dies ist für mich belastend und unerträglich. *Unterschrift der Vermieterin*"

Zugestellt wurde mir die Kündigung am 21.09.15

Meine Frage lautet nun:

Stellt dieser Grund ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses seitens des Vermieters dar oder ist diese Kündigung unwirksam? Muss ich ihr widersprechen oder kann ich sie einfach stillschweigend ignorieren wenn ich nicht vor habe aus der Wohnung auszuziehen?

Viele Grüße und danke für die Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

In Ihrem Fall kommt es auf ein berechtigtes Interesse leider nicht an.

Gemäß § 573a Abs. 1 BGB kann in einem Wohnhaus mit nur zwei Parteien, von denen eine der Vermieter ist, das Mietverhältnis des Mieters ohne berechtigtes Interesse und damit auch ohne Angabe von Gründen ordentlich fristgerecht kündigen.

Da dies den Mieter gegenüber anderen Mietern in größeren Objekten benachteiligt, hat der Gesetzgeber aber auch eine verlängerte Kündigungsfrist vorgesehen, § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB.

Demnach können Sie auf die Ihnen zustehende Kündigungsfrist nach § 573c BGB drei Monate aufschlagen.

Da die Kündigung nach dem dritten Werktag im September zugestellt wurde, ist für die Fristberechnung Anfang Oktober maßgeblich. Sollten Sie nicht länger als drei Jahre in der Wohnung wohnen, würde Ihre Kündigungsfrist demnach sechs Monate betragen und Sie müssten frühestens Ende März aus der Wohnung ausziehen. Sollten Sie bereits fünf oder acht volle Jahre mieten, verlängert sich die Frist um drei bzw. sechs Monate.

Etwas anderes könnten nur noch gelten, wenn Sie möblierten Wohnraum gemietet hätten und sich Teile des Hauses teilen würden, ähnlich einer Wohngemeinschaft. Dies kann ich Ihrer Schilderung jedoch nicht entnehmen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 21.09.2015 | 17:24

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

das Sonderkündigungsrecht bzgl. § 573a Abs. 1 BGB ist mir bekannt. Es geht mir hier aber ausschließlich um das genannte Kündigungsschreiben mit dem beschriebenen Wortlaut. Da Sie in Ihrer Antwort schon geschrieben hatten, dass in diesem Fall eine Kündigungsfrist von 6 Monaten gilt, gehe ich von folgenden Punkten aus:
- Das genannte Kündigungsschreiben mit einer 3 monatigen Kündigungsfrist ist unwirksam.
- Ich kann das Kündigungsschreiben stillschweigend ignorieren und muss diesem nicht aktiv widersprechen.
- Die 6 monatige Kündigungsfrist beginnt erst wenn mir die Vermieterin explizit eine schriftliche Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB ausspricht.

Ist das korrekt?

Viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.09.2015 | 18:39

Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage - wenn auch mit einem für Sie leider nicht erfreulichen Ergebnis - wie folgt:

Eine mit falscher Kündigungsfrist ausgesprochene Kündigung wird nicht insgesamt unwirksam, sondern es wird schlicht die korrekte Kündigungsfrist an Stelle der falschen gesetzt (so schon BGH, 25.10.1995 - XII ZR 245/94 und daran hat sich seitdem nichts geändert). Ihre Vermieterin kann sich also auf die Kündigung berufen, jedoch nicht vor dem nach dem oben genannten Verfahren berechneten Kündigungsdatum.

Eine speziell auf § 573a BGB gestützte Kündigung ist hierzu nicht erforderlich. Dem Wortlaut und dem Sinn nach erfordert diese erleichterte Kündigung gerade kein Berufen auf ein berechtigtes Interesse. Es wäre also gar keine Begründung nötig gewesen. Die Tatsache, dass die angegebene Begründung bei einem Mietverhältnis mit anderen Voraussetzungen unwirksam gewesen wäre, hilft Ihnen hier leider nicht.

Widersprechen können Sie der Kündigung, wenn und soweit eine besondere Härte in dem Zeitpunkt des Auszugstermins vorliegt. Ob bei Ihnen eine solche Härte vorliegt, sollte ein Kollege vor Ort mit Ihnen klären, da hier eine Vielzahl von Faktoren eine Rolle spielen kann, etwa Krankheit, berufliche Situation, schulpflichtige Kinder, Wohnungsnot usw. usf.

Hierbei ist darauf zu achten, dass die Vermieterin im Gegensatz zu einer zu begründenen Kündigung auch nachträglich noch Gründe benennen kann, die ihr Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses über Ihr Interesse an einer Fortsetzung stellen können. Form und Frist des Widerspruchs ergeben sich aus §§ 574ff. BGB.

Sollte es mit der Vermieterin keine Möglichkeit zur einvernehmlichen Vertragsfortsetzung geben, können Sie den Auszug so allerdings nur noch hinauszögern. Die Vermieterin kann mit Ihrer Zustimmung allerdings auch die Kündigung noch zurücknehmen, sollten Sie sich einigen können.

Ich bedauere, Ihnen nichts anderes mitteilen zu können und würde Ihnen bei Fragen zu den vielfältigen Härtegründen oder den Möglichkeiten des Räumungsschutzes im Falle einer Klage den Gang zu einem Anwalt vor Ort raten.

Beste Grüße

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