Kündigung mündlicher Mietvertrag

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Schilderung wie folgt Stellung nehme:

1.
Wurde bei Vertragsabschluss weder vereinbart, dass das Zimmer nur zum vorübergehenden Gebrauch noch für eine bestimmte Dauer vermietet werde, handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, der grundsätzlich auch mündlich abgeschlossen werden konnte und auf den die Bestimmungen des Wohnraummietrechts Anwendung finden.

Befindet sich das möbilierte Zimmer außerhalb der Vermieterwohnung, gilt der Kündigungsschutz gem. § 574 BGB wie in allen "normalen" Mietwohnungen. Dies bedeutet, Ihr Vermieter kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist von 3 Monaten nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes, kann das Mietverhältnis darüber hinaus gem. §§ 543, 569 BGB fristlos gekündigt werden.

Nachdem Sie mitteilen, dass derzeit eine Monatsmiete offen stehe, liegen die Voraussetzungen des § 543 Abs.2 Nr. 3 BGB nicht vor. Denn hiernach muss der Mieter entweder für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete oder in einem Zeitraum, der sich über mehrere Termine erstreckt, mit zwei Monatsmieten in Verzug sein. Nach der Rechtsprechung genügt es für den Zahlungsverzug im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB allerdings auch, wenn der Mieter neben dem Rückstand mit einer Monatsmiete erklärt, er könne in Zukunft nicht mehr zahlen (vgl. Düsseldorf NJW-RR 1991, S. 1353). Weiterhin schreibt § 568 Abs. 1 BGB für die ordentliche wie auch die außerordentliche Kündigung die Schriftform vor. Vorsorglich weise ich in diesem Zusammenhang darauf hin, dass eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug dann ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung befriedigt wird und die Kündigung dann unwirksam wird, wenn der Mieter den Zahlungsrückstand spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit einer Räumungsklage begleicht.

Selbst wenn Ihr Vermieter eine schriftliche Kündigung des Mietverhältnisses erklärt hätte, wäre er nicht berechtigt, das Schloss zu Ihrem Zimmer eigenmächtig auszuwechseln und Ihre Sachen zu räumen. Vielmehr kommt eine Räumungsvollstreckung nur aufgrund eines Räumungsurteils in Betracht. Sollte Ihr Vermieter dennoch seine Rechte im Wege der Selbsthilfe - wie angekündigt - durchsetzen, müssen Sie im Wege einer einstweiligen Verfügung die Wiedereinräumung des Besitzes beantragen.

2.
Hinsichtlich des Spinnen- und Käferbefalls weise ich auf eine Entscheidung des AG Köln (WM 1993, S. 670) hin, wonach Spinnen bei Paterrewohnungen mit Garten zu den unvermeidlichen Gegebenheiten gehören. Meiner Auffassung nach werden daher eher geringe Chancen bestehen, insofern eine Mietminderung gegenüber Ihrem Vermieter erfolgreich durchzusetzten. Sollte der Befall allerdings erheblich über das „normale“ Maß hinausgehen, könnten u.U. Mietminderungsansprüche zu bejahen sein, wobei ich eine Mietminderungsquote von ca. 5 % in Ansatz bringen würde. Sie müssten Ihrem Vermieter jedenfalls zunächst das Vorhandensein des Spinnen- und Käferbefalls schriftlich anzeigen und ihn auffordern, entsprechend Abhilfe zu schaffen.

Befand sich das Teppenhaus bei Abschluss des Mietvertrages in ordnungsgemäßem und sauberem Zustand, halte ich eine Mietminderung wegen des Laubbefalls auf der Treppe in Höhe von 5 bis 10 % der Bruttomiete nach entsprechender Anzeige an den Vermieter verbunden mit der Aufforderung, den Mangel innerhalb einer Frist von ca. 1 Woche zu beseitigen, sowie der Ankündigung die Miete nach fruchtlosem Ablauf der First zu mindern, für gerechtfertigt. Neben der Mietminderung stünde Ihnen auch das Recht zu, den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen zu lassen. Stellen Sie in Ihrem Schreiben an den Vermieter weiterhin die Miete ab sofort bis zur vollständigen Beseitigung der Mängel unter Vorbehalt.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin