Kündigung Gewerbemietvertrag wg unzureichender Beheizbarkeit

Hallo,

es geht um folgenden Fall:

im August 2006 wurden Räume angemietet, um dort eine Nachhilfeschule für Schulkinder einzurichten. Die Mietfläche, die vorher als Verkaufsraum genutzt wurde und mit ca. 13x2,50m Schaufensterfront versehen ist , wurde durch zwei Trockenbauwände unterteilt, um drei in etwa gleichgroße Räume entstehen zu lassen, alle mit Schaufensterfront. Nach Beendigung der Umbaumaßnahme wurde der bislang vorhandene Heizkörper durch zwei weitere ergänzt, sodass nun jeder Raum einen Heizkörper besaß.

Bereits im November 2007 wurde der Vermieterin (Erbengemeinschaft) mitgeteilt, dass die Räume nicht richtig warm werden. Daraufhin wurde im Januar 2008 in einem der Räume, der bis dato als am kältesten empfunden wurde, ein größerer, lt. Heizungsmonteur überdimensionierter, Heizkörper installiert.

Leider brachte die Neudimensionierung der Heizkörper außer einer sehr hohen Umlagennachzahlung und einer Erhöhung der Vorauszahlungen um 140%! der ursprünglichen Umlagen, nur eine minimale Verbesserung der Situation, was der Vermieterin auch mitgeteilt wurde.

Bis August 2010 (!) wurde ich hingehalten. Am 19.08. traf ich mich mit der Vermieterin, die mir mitteilte, dass sie Angebote vom Heizungsbauer und dem Fensterspezialisten habe. Die Maßnahmen sollten noch vor diesem Winter durchgeführt werden. Auf Ihre Frage, welche Maßnahme ich bevorzugen würde, teilte ich ihr mit, dass ich die Heizungsvariante bevorzuge, da dies die günstigste und schnellste Alternative sein würde. Ein Auswechseln der Schaufensterfront wäre mir eine zu große Maßnahme, zumal ich in der Zeit keinen Unterricht abhalten könnte und es erfahrungsgemäß länger dauert als veranschlagt. Zudem fragte sie mich, ob ich nicht alternative Räume suchen wolle.

Am 01.09.2010 teilte mir die Vermieterin mit, dass sie nochmals mit dem Fensterbauer und dem Heizungsmonteur vor Ort war und zu dem Entschluss kam, nun doch eine neue Schaufensterfront zu montieren, wobei auch hier nicht sicher wäre, ob diese Maßnahme eine nennenswerte Verbesserung bringen würde.

Bis zum 20.12.2010 ist weiterhin nichts passiert, woraufhin ich die Vermieterin erneut auf die momentan herrschenden ca. 17 Grad Celsius in meinen Räumen aufmerksam machte und ihr mitteilte, dass mir außerdem ein Angebot für andere Räume vorliege. Auf meine Frage, ob sie uns hinsichtlich einer Aufhebung des Mietverhältnisses entgegenkommen würde, bekam ich abermals keine konkrete Antwort.

Am 22.12.2010 kam die Vermieterin vorbei um ihr Weihnachtsgrüße zu überbringen. Da ich gerade dabei war die Raumtemperaturen zu messen, konnte sie sich persönlich davon überzeugen, welche Zustände herrschen. Aber auch diese entlockten ihr nur ein Schulterzucken, verbunden mit dem Kommentar, dass es sich ja eigentlich auch um Verkaufsräume handelt. Lt. Mietvertrag sind uns die Räume aber als Unterrichtsräume vermietet worden, der Nutzungszweck war also von Anfang an bekannt.

1.) Da der Mietvertrag bei einer ordnungsgemäßen Kündigung noch bis Ende August 2011 läuft, ist meine Frage, ob es auf Grund der niedrigen Raumtemperaturen von durchschnittlich 18 Grad (ich habe gelesen, dass in Büroräumen eine Mindesttemperatur von 20 Grad erreichbar sein muss) und der Hinhaltetaktiken der Vermieterin eine Möglichkeit gäbe, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden bzw. fristlos zu kündigen. Und welche Vorgehensweise wäre in diesem Fall notwendig.

2.) Wenn dies nicht funktioniert, besteht vielleicht die Möglichkeit vor August zu kündigen, da der Mietvertrag mit einer Erbengemeinschaft (3 Beteiligte) geschlossen, allerdings nur von einer Person unterschrieben wurde. Ein Hinweis darauf, dass diese Person als Vertreterin der Erbengemeinschaft handelt, ist nicht vorhanden.

3.) Kann abgesehen davon für die Monate Dezember 2010 und Januar 2011 eine Mietkürzung vorgenommen werden? Wenn ja, in welcher Höhe?


Danke und Gruß