Kostenverteilung Heizung

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie schildern, dass Sie in einer Wohnungseigentümergemeinschaft lediglich einen Kfz-Stellplatz besitzen, keinen Zugang zum Haus haben und auch keine gemeinschaftlichen Flächen nutzen können. Dennoch werden Sie an den Kosten der Erneuerung der Zentralheizung beteiligt. Sie fragen, ob und wie Sie sich von diesen Kosten befreien können und ob eine solche Kostenbeteiligung vor Gericht Bestand hätte.

1. Gesetzliche Grundlage der Kostenverteilung

Nach § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Die Heizungsanlage ist regelmäßig Gemeinschaftseigentum, da sie dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient.

[b]Wesentlich ist:[/b]

Auch Eigentümer von Sondereigentumseinheiten, die das Gemeinschaftseigentum nicht nutzen (wie z.B. ein Stellplatz ohne Hauszugang), sind nach dem Gesetz grundsätzlich zur Kostenbeteiligung verpflichtet, sofern die Teilungserklärung oder eine Vereinbarung der Eigentümer nichts anderes regelt.

2. Abweichende Regelungen durch Teilungserklärung oder Beschluss

Eine abweichende Kostenverteilung ist nur möglich, wenn dies in der Teilungserklärung ausdrücklich geregelt ist oder durch einen einstimmigen Beschluss aller Eigentümer vereinbart wird. Fehlt eine solche Regelung, bleibt es bei der gesetzlichen Vorgabe.

Beispiel:
Wenn in der Teilungserklärung steht, dass Stellplatz-Eigentümer von bestimmten Kosten (z.B. Heizung) ausgenommen sind, gilt dies. Ist dies nicht der Fall, sind Sie zur Beteiligung verpflichtet.

3. Keine Nutzungsmöglichkeit – trotzdem Kostenbeteiligung?

Das Gesetz stellt nicht darauf ab, ob Sie die Heizung tatsächlich nutzen können oder dürfen. Entscheidend ist allein, dass Sie Miteigentümerin sind und die Heizungsanlage zum Gemeinschaftseigentum gehört. Die Rechtsprechung sieht hierin keine unangemessene Benachteiligung, sondern eine Folge der gesetzlichen Regelung und der Teilungserklärung.

Einfluss der Nutzungsmöglichkeit:

Selbst wenn Sie keinen Zugang zum Haus und damit zur Heizung haben, ändert dies an der Kostenpflicht grundsätzlich nichts. Die Gerichte erkennen die abstrakte Möglichkeit der Nutzung als ausreichend an, sofern die Teilungserklärung keine Ausnahme vorsieht.

4. Keine analoge Anwendung bei Etagenheizungen

Sie führen an, dass Sie bei einer Etagenheizung nicht beteiligt wären. Das ist korrekt, da in diesem Fall die Heizungsanlagen nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören, sondern zum Sondereigentum der jeweiligen Wohnung. Bei einer zentralen Heizungsanlage ist dies jedoch anders.

5. Möglichkeiten zur Befreiung von der Kostenbeteiligung

a) Änderung der Teilungserklärung

Eine Änderung der Kostenverteilung zugunsten der Stellplatz-Eigentümer wäre nur durch eine Änderung der Teilungserklärung möglich. Dies erfordert in der Regel die Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

b) Anfechtung der Kostenverteilung

Eine Anfechtung der Kostenverteilung mit der Begründung der unangemessenen Benachteiligung hat nach der aktuellen Rechtslage keine Aussicht auf Erfolg, solange die gesetzliche oder vereinbarte Kostenverteilung gilt und keine willkürliche oder grob unsachliche Benachteiligung vorliegt.

c) Antrag auf Tagesordnung

Sie haben das Recht, die Aufnahme eines Antrags in die Tagesordnung der Eigentümerversammlung zu verlangen. Der Verwalter ist verpflichtet, Ihren Antrag aufzunehmen. Kommt er dem nicht nach, können Sie verlangen, dass Ihr Antrag auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung gesetzt wird. Notfalls können Sie dies auch gerichtlich durchsetzen.

6. Zusammenfassung und Empfehlung

- Sie sind zur Kostenbeteiligung verpflichtet, solange die Teilungserklärung keine Ausnahme vorsieht.
- Eine Befreiung ist nur durch Änderung der Teilungserklärung oder durch einstimmigen Beschluss aller Eigentümer möglich.
- Die fehlende Nutzungsmöglichkeit des Gemeinschaftseigentums (Heizung) ändert an der Kostenpflicht nichts.
- Sie können verlangen, dass Ihr Antrag auf Änderung der Kostenverteilung auf die Tagesordnung gesetzt wird.

7. Durchsetzung Ihres Antrags

Um Ihren Antrag auf die Tagesordnung zu bringen, sollten Sie den Verwalter schriftlich und nachweisbar auffordern, Ihren Antrag aufzunehmen. Kommt der Verwalter dem nicht nach, können Sie sich an den Verwaltungsbeirat wenden oder notfalls eine einstweilige Verfügung beim zuständigen Amtsgericht beantragen, um die Aufnahme Ihres Antrags zu erzwingen.

[b]Fazit:[/b]
Nach der derzeitigen Rechtslage und ohne abweichende Regelung in der Teilungserklärung sind Sie verpflichtet, sich an den Kosten der Heizungsanlage zu beteiligen, auch wenn Sie diese nicht nutzen können. Eine gerichtliche Befreiung von dieser Pflicht ist nicht zu erwarten. Sie können jedoch versuchen, eine Änderung der Teilungserklärung herbeizuführen und haben Anspruch darauf, dass Ihr Antrag in der Eigentümerversammlung behandelt wird.

Mit freundlichen Grüßen