Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Meines Erachtens ist der Streit nicht mehr dem Veräußerungsrisiko zuzuordnen. Damit der Ausschlussgrund greift, muss ein sachlicher Zusammenhang zwischen der Veräußerung und dem geltend gemachten Unterlassungsanspruch zu bejahen sein.
Zwar wäre es zu einem Streit über die Befahrung des Zuweges nicht gekommen wenn Sie das Grundstück nicht verkauft hätten. Dies kann jedoch nicht ausreichen um einen ursächlichen Zusammenhang zu bejahen und damit den Versicherungsschutz zu versagen. Hinzukommen muss immer auch eine Verwirklichung des typischen Risikos, welches mit der Klausel ausgeschlossen werden sollte. Es muss also gerade der Ausschlusszweck der Klausel betroffen sein.
Welches Risiko hierunter zu verstehen ist, richtet sich wiederum danach, wie ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer dies unter Berücksichtigung des Sinnzusammenhangs verstehen kann.
Gemeinhin wird der Zweck einer Baurisikoklausel darin gesehen, dass die erfahrungsgemäß besonders kostenträchtigen und im Kostenrisiko schwer überschaubaren und kaum kalkulierbaren rechtlichen Streitigkeiten um Baumaßnahmen und Grundstückserwerben ausgeschlossen werden sollen.
Dieser Zweck hat sich meines Erachtens in Ihrem Fall nicht realisiert. Offenbar bestehen die Ihnen gemachten Vorwürfe, und damit der Kern des vor dem Amtsgericht ausgetragenen Streits, darin, dass Sie Ihre Pflichten aus der Grunddienstbarkeit verletzt haben. Mit dem Erwerbs- und/oder Baurisiko steht dies jedoch in keinem inneren Zusammenhang mehr. Die Rechtsverfolgung, der Sie ausgesetzt waren, diente weder dem Veräußerung, noch war diese erkennbare Folge derselben. Die Interessen, die sich typischerweise in einem in diesem Zusammenhang geführten Rechtsstreit ausdrücken, sind hingegen nicht betroffen. So etwa Rechts- oder Sachmängel des Grundstücks.
Die anderen zitierten Ausschlussgründe halte ich ebenso wenig wie Sie als gegeben an. Und zwar aus den von Ihnen genannten Gründen.
Sollte ich zutreffend davon ausgehen, dass Grundstücksrechte grundsätzlich versichert sind, sehe ich den Versicherungsschutz als gegeben an. Allerdings hätte hierüber letztlich ein Gericht zu entscheiden. Dies hätte eine Einzelfallentscheidung zu treffen. Wie diese ausfallen würde, ist schwer vorherzusagen, da diese auch immer individuell eingefärbt ist.
Sollten Sie noch einen Rechtsschutzversicherungsvertrag mit den Bedingungen ARB 75 abgeschlossen haben, stehen Sie noch besser dar. Denn nach der Rechtsprechung des BGH greift der Ausschluss in diesem Vertragswerk ohnehin nur, wenn es um reine Baumängel geht.
Im Übrigen müsste noch überprüft werden, ob Ihr Versicherer im Vorfeld des Rechtsstreit bzw. Einspruchs Hinweispflichten verletzt hat. Auch hieraus könnte sich zu Ihren Gunsten ein Anspruch auf Kostentragung ergeben. Ob dies der Fall ist, müsste anhand weiterer Informationen festgestellt werden.
Sollten Sie weiteren Beratungsbedarf haben, stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung. Die Erfahrung zeigt, dass die räumliche Entfernung dank moderner Fernkommunikationsmittel hierbei nicht hinderlich ist. Das hier gezahlte Honorar würde im Übrigen auf alle weiteren Gebühren angerechnet werden. Gerne können Sie mich per Email oder telefonisch kontaktieren.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Der RS-Versicherer bleibt bei seiner Ablehnung mit der Begründung:
1. Dass das Grundstück zu Bauzwecken erworben wurde und die anschließende Teilveräußerung des Baugrundstücke inkl. Baugenehmigung vorgenommen wurde. Die Käufer hatten dann umgehend die Bauabsicht realisiert.
2. Die Klägerin wusste von dem Weiterverkauf der Grundstücke nichts und die Untersagung der Benützung des Zuweges durch Pkws würde mit dem Aushub der Baugrube von mir begründet.
Der RS-Versicherer ist der Meinung, das hier im Wortlaut, aber auch der Sinn und Zweck der Ausschlussbestimmung erfüllt wurde. Es handelt sich um ein typisches Risiko desjenigen, der Baugrundstücke kauft und verkauft, dass sich die Nachbarn gegen Einzelmaßnahmen - wie etwa die Nutzungsuntersagung trotz grundbuchlicher Eintragung- wehren.
In Ihrer Ausführung verneinen Sie einen Zusammenhang mit dem An-Verkauf und den Bautätigkeiten des Nachbargrundstücks, der RS-Versicherer sieht hier gerade die Ursache des Rechtstreites und lehnt daher ab?
Ist ein Kausaler Zusammenhang zwischen den An- bzw. Verkauf des Grundstückes und Bautätigkeiten der Nachbarn zu sehen oder ist eine klare Trennung eerkennbar und der RS-Versicherer müsste die Kosten übernehmen?
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.
Es bleibt auch nach der weiteren Argumentation des Versicherers bei meiner Einschätzung. Letztlich hängt die Frage davon ab, wie eng oder wie weit man die Voraussetzungen für das Vorliegen eines ursächlichen Zusammenhangs zieht. Erwartungsgemäß zieht der Versicherer die Voraussetzungen sehr weit. Ich habe meine Zweifel daran, dass hier ein typisches Baurisiko betroffen ist. Ich halte grundbuchrechtliche Streitigkeiten mit dem alten Eigentümer eher für eine untypische Situation. Der ursächliche Zusammenhang ist nach meinem Dafürhalten dadurch unterbrochen, dass kein sachlicher Zusammenhang zwischen Verkauf und der Nutzungsuntersagung besteht. Letzteres Problem könnte vielmehr auch völlig unabhängig von dem Verkauf entstehen, und ist daher nicht mehr dem typischen Baurisiko zuzuordnen.
Etwas anderes ergibt sich meines Erachtens auch nicht daraus, dass der Anspruchsteller seinen Anspruch auf den Irrglauben stützte, dass Sie der Eigentümer des gesamten Grundstückes gewesen wären. Insofern kommt es auf die tatsächlichen Verhältnisse an.
Allerdings weise ich nochmals darauf hin, dass die Ansicht zur Reichweite des Ausschlusses nicht zwingend ist. Ein Urteil zu einem gleichbelagerten Fall ist mir nicht bekannt und auch nicht in den üblichen Datenbanken zu finden gewesen. Eine klareTrennung kann daher nicht bejaht werden, weshalb auch der Ausgang eines Gerichtsverfahrens nicht rechtssicher vorhergesagt werden kann. Es mag also sein, dass ein Richter einen unmittelbaren Zusammenhang zu erkennen glaubt.
Dieser Fall eignet sich (im Gegensatz zu vielen anderen versicherungsrechtlichen Problemen) für ein Verfahren vor dem Ombudsmann. Dieses sollten Sie auch unbedingt durchführen. Das Verfahren ist kostenfrei, weshalb Sie dieses unbedingt in Anspruch nehmen sollten. Wie bereits angeboten, bin ich Ihnen hierbei gerne behilflich. Gerne können Sie mich per Email oder telefonisch kontaktieren.
Mit freundlichen Grüßen,
A. Meyer