Antwort
vonRechtsanwalt Karlheinz Roth
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.
Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:
1)
Nach den Vereinbarungen im Kaufvertrag hat der Verkäufer sich verpflichtet, den Mangel auf seine Kosten zu beheben und den Käufer von diesen Kosten freistellen.
Daran muss sich der Verkäufer festhalten lassen. Bei der Regelung im Vertrag wurde nicht der Fall bedacht, dass der Mangel vom angrenzenden Nachbarn zu beseitigen ist.
Dies kann aber nicht zu Ihren Lasten gehen.
Die weiteren Schritte sollten dahingehen, dass Sie den Verkäufer zur entsprechenden Mangelbeseitigung auffordern. Der Verkäufer seinerseits müsste auf den Nachbarn zugehen, um zu veranlassen, dass der Nachbar den Mangel beseitigt.
Über die Frage, wer die Kosten für die Mangelbeseitigung zu tragen hat, müssten sich der Verkäufer mit dem Nachbarn ins Benehmen setzen.
Das ist allerdings nicht Ihr Problem.
Der Verkäufer müsste juristisch prüfen lassen, ob er sich gegenüber dem Notar schadlos halten kann, da dieser den Vertragsparteien erklärt hat, dass der entsprechende Passus "wasserdicht" sei.
Der Notar hat offenbar nicht bedacht, dass die Mangelursache auch durch den Nachbarn gesetzt worden sein könnte. Vor diesem Hintergrund wäre eine Beseitigungs- und Kostenübernahmeverpflichtung durch den Verkäufer nicht nachvollziehbar.
Diese Frage hätte bei der Vertragsgestaltung im Interesse des Verkäufers berücksichtigt werden müssen.
2)
Ein entsprechender Ablösungsbetrag müsste sich an den tatsächlich entstehenden Kosten für die Mangelbeseitigung orientieren.
Sie selbst können am besten beurteilen, ob der Verkäufer zu einer solchen Vereinbarung bereit wäre.
3)
Ein gerichtliches Verfahren sollte erst dann angestrebt werden, wenn es zuvor zu keiner gütlichen Einigung gekommen ist.
Vor diesem Hintergrund sollte ein Mediator involviert werden, der sich mit den Parteien (Verkäufer, Nachbar, Käufer) zusammensetzt und eine für alle Parteien tragbare Lösung findet.
Hier muss allerdings klar sein, dass Sie für die Kosten der Mangelbeseitigung unter keinen Umständen aufzukommen haben.
Insoweit müsste ausgelotet werden, ob der Verkäufer oder der Nachbar für die Mangelbeseitigungskosten haftet.
Ich empfehle Ihnen in jedem Fall, dass Sie sich durch einen Kollegen vor Ort vertreten lassen, um Ihre Rechtsposition zu stärken.
Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -
Hamburg 2007
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Rechtsanwalt Karlheinz Roth
Sehr geehrter Herr Roth,
Vielen dank für Ihre beruhigende Antwort.
Ich habe noch eine Frage zu dem Schreiben des Anwalts.
Dieser hat mir ja geschrieben, dass eine Aktivlegimitation des Verkäufers nicht gegeben sei und deswegen der Verkäufer von der Mangelbeseitigung befreit ist.
Wie ist denn dieser Punkt zu erstehen? Hat der Verkäufer nun eine oder muss ich ihm noch eine vergeben?
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihren Nachtrag.
Entscheidend ist die Übernahme der schuldrechtlichen Verpflichtung des Verkäufers im Vertrag, den Mangel auf seine Kosten zu beheben und Sie von diesen Kosten freizustellen.
Diese Position sollten Sie durch die Mandatierung eines Kollegen dem Verkäufer mitteilen.
Darüber hinaus suchen Sie das Gespräch mit dem Nachbarn, um möglichst zeitnah zu erreichen, dass dieser die Mangelbeseitigung ermöglicht.
Hierzu ist der Nachbar auch verpflichtet, da die Mangelursache ihm zuzurechnen ist.
Über die Kosten der Mangelbeseitigung müssen sich dann der Nachbar und der Verkäufer einigen.
Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -