Hauskauf von Ehepaar bei ungleichem Eigenkapital

Gerne zu Ihren Fragen:

[b]1. Wie kann sichergestellt werden, dass bei einer Trennung und einem erforderlichen Verkauf das eingebrachte Eigenkapital des Ehepartners A fair berücksichtigt wird?[/b]
[b]Eine 50/50-Eintragung[/b] im Grundbuch bewirkt eine hälftige Miteigentümerstellung gemäß §§ 741 ff. BGB. Bei einer Verwertung im Rahmen einer Trennung etwa durch Teilungs. oder Zwangversteigerung oder freihändigen Verkauf) würde der Erlös ohne weitere Vereinbarung ebenfalls hälftig aufgeteilt – unabhängig von der schuldrechtlichen Herkunft des Eigenkapitals.

Um sicherzustellen, dass das eingebrachte Kapital des Ehepartners A (300.000 €) bei einer Trennung vorrangig oder angemessen berücksichtigt wird, ist tunlichst eine schuldrechtliche Ausgleichsvereinbarung zwischen den Ehegatten erforderlich.

[b]2. Kann das Grundbuch mit der 50/50 Aufteilung belassen werden, aber über eine Zusatzvereinbarung geregelt werden, dass das Eigenkapital im Falle eines Verkaufs berücksichtigt wird?[/b]
[b]Ja. Die Grundbuchlage (50/50) [/b]muss nicht zwingend geändert werden, wenn Sie eine schuldrechtliche Ausgleichsregelung treffen. Diese wirkt aber nur zwischen den Ehepartnern, nicht gegenüber Dritten z.B. Gläubigern, ist aber im Innenverhältnis ausreichend, um im Trennungsfall eine gerechte Verteilung zu ermöglichen.

Eine solche Vereinbarung sollte Folgendes regeln:
- den Erstattungsanspruch von A im Fall des Verkaufs oder der Trennung
- ob nur das eingebrachte Kapital oder auch eine Wertsteigerung (z. B. inflationsindexiert oder prozentual) berücksichtigt wird
- die Verrechnung mit zukünftigen gemeinsamen Tilgungsleistungen
- ggf. Vereinbarung von Sicherheiten, da es sich lediglich um "flüchtige" schuldrechtliche Ansprüche handelt.

[b]3. Welche Option ist fair und sinnvoll?[/b]
[b]Beide Optionen[/b] sind rechtlich zulässig. Welche fair ist, hängt von Ihrem konkreten Einzelfall und Ihrer Lebensplanung ab. Eine objektive und verlässliche Bewertung entzieht sich einer Ferndiagnose. Vorbehaltlich dessen eine summarische Ersteinschätzung:

[b]Option a: [/b]Prozentuale Aufteilung gemäß eingesetztem Eigenkapital
300.000 € A + 200.000 € gemeinsames Einkommen → 60:40 Finanzierung (abzgl. Grundstück möglicherweise 69:31).

Vorteil: mathematisch präzise und einfach.
Nachteil: Änderungen durch zukünftige Investitionen (z. B. Renovierung) werden nicht berücksichtigt, wenn keine ergänzenden Klauseln bestehen.

[b]Option b: Vorrangige Rückzahlung [/b]der 300.000 € (+ ggf. Inflationsausgleich), dann hälftige Teilung
Vorteil: A bekommt seine Investition zurück, danach wird partnerschaftlich geteilt.

Vorteil: Wird in der Praxis oft als fair bei ungleichen Startbeiträgen empfunden.
Nachteil: Komplizierter in der Umsetzung (Indexierung? Welcher Maßstab für Wertsteigerung?).
A erhält das eingebrachte Eigenkapital plus Wertsteigerung (etwa gemäß Verbraucherpreisindex oder Hauswertsteigerung), danach hälftige Aufteilung. Dies schützt die Investition und wahrt den partnerschaftlichen Charakter der Ehe.

[b]4. Muss eine Vereinbarung notariell beurkundet werden oder ist ein privater Vertrag zwischen den Ehepartnern ausreichend?[/b]
Grundsätzlich gilt: Immobilienrechtliche (dingliche) Verträge (Eigentumsübertragung, Grundbuchänderung) [b]müssen[/b] notariell beurkundet werden (§ 311b BGB).

Eine schuldrechtliche Innenvereinbarung über Rückzahlungsansprüche bei Trennung bedarf an sich keiner notariellen Form, sofern kein Eigentumswechsel erfolgt.

[b]Aber:[/b]
Da solche Vereinbarungen oft ehevertraglichen Charakter haben (Einfluss auf den Zugewinn), ist eine notarielle Beurkundung dringend zu empfehlen, um Wirksamkeitszweifel (§ 1408 BGB) zu vermeiden.

[quote]§ 1408 BGB Ehevertrag, Vertragsfreiheit
(1) Die Ehegatten können ihre güterrechtlichen Verhältnisse durch Vertrag (Ehevertrag) regeln, insbesondere auch nach der Eingehung der Ehe den Güterstand aufheben oder ändern.
(2) Schließen die Ehegatten in einem Ehevertrag Vereinbarungen über den Versorgungsausgleich, so sind insoweit die §§ 6 und 8 des Versorgungsausgleichsgesetzes anzuwenden.
[/quote]

[quote]§ 1410 BGB Form
Der Ehevertrag muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile zur Niederschrift eines Notars geschlossen werden.[/quote]

Ferner wäre eine notarielle Beurkundung Vollstreckungstitel (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO), was bei Streitigkeiten hilft. Vgl. insoweit meine eingangs oben erwähnte Empfehlung schuldrechtlichen Sicherheiten zu erwägen.

[b]Fazit und Empfehlung:[/b]
Die 50/50-Grundbuchaufteilung kann beibehalten werden.

Um das Eigenkapital von A abzusichern, sollte eine schriftliche, möglichst notariell beurkundete Zusatzvereinbarung getroffen werden.

Option b bietet in vielen Fällen einen guten Ausgleich zwischen Schutz des eingebrachten Vermögens und partnerschaftlicher Gleichbehandlung.

Lassen Sie die Vereinbarung im Rahmen einer Ergänzung zum Ehevertrag oder als eigenständigen notariellen Vertrag dokumentieren.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich, jedoch vorbehaltlich einer Ferndiagnose beantwortet zu haben. Eine individuelle Beratung durch einen Notar/Anwältin wäre sehr zu empfehlen. Bei Unklarheiten können Sie die Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen