Hausbau - Mängel

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage.

Offensichtlich sind Sie an einen nicht seriösen Vertragspartner geraten, denn eine Bebauung ohne Baugenehmigung ist zwar praktisch möglich, jedoch letztlich nichts anderes als ein Schwarzbau. Vor dem „ ersten Spatenstich " muss der Hausbau durch eine Baugenehmigung genehmigt worden sein. Liegt keine Baugenehmigung vor, darf mit der Baumaßnahme überhaupt nicht begonnen werden. Die Baubehörde kann diesbezüglich mit Gelstrafen oder sogar einem völligen Baustopp durch eine Einstellungsverfügung die fehlende Baugenehmigung ahnden.

Da der Bauträger vertraglich für die Einholung der Baugenehmigung zuständig war und er diese Hauptleistungspflicht nicht erfüllt hat, sollte zunächst einmal versucht werden, an die fehlenden Baugenehmigung zu kommen. Denn Sie können derzeit überhaupt, jedenfalls nicht legal, weiterbauen. Insofern stellt sich aufgrund der fehlenden Baugenehmigung derzeit die Frage nicht bezüglich der Beauftragung eines Drittunternehmens.

Sie sollten demnach zunächst den Bauträger unter Fristsetzung von zwei Wochen auffordern, die fehlende Baugenehmigung einzuholen. Gleichzeitig sollten Sie den Bauträger daraufhin weisen, dass Sie andernfalls bei fristlosem Ablauf der Frist die geleistete Zahlung für den ersten Bauschnitt gem. § 812 BGB zurückzufordern. Denn die Vorlage der Baugenehmigung ist nach § 3 Abs. 1 der Makler- Bauträgerverordnung ( MaBV )eine der Voraussetzungen für die Fälligkeit von Abschlagszahlungen.§ 3 Abs. 1 MaBV legt zwingend fest, ab welchem Zeitpunkt der Bauträger vom Erwerber, also von Ihnen, überhaupt Zahlungen entgegennehmen darf. Es handelt sich um allgemeine
Zahlungsvoraussetzungen zum Schutze des Erwerbers. Liegt eine der in § 3 Abs. 1
MaBV genannten allgemeinen Voraussetzungen, wozu auch die Baugenehmigung zählt,
wie in Ihrem Fall nicht vor, so ist der Vergütungsanspruch des Bauträgers nicht fällig. Der Erwerber kann alsdann über § 812 BGB seine bereits geleistete Zahlung zurückfordern.

Kommt der Bauträger, was hier eigentlich anzunehmen ist, der Aufforderung zur Vorlage der Baugenehmigung nicht nach,fordern Sie die die bereits geleistete Zahlung zurück und verlangen nunmehr weiter über §§ 634 Nr. 4, 636,280,281 Abs. 1 Satz 2 u. 3 BGB Schadenersatz statt der ganzen Leistung. Der Schadenersatz umfasst sämtliche Mehrkosten, die Ihnen durch die erhebliche Pflichtverletzung des Bauträgers bereits entstanden sind oder noch entstehen werden, z.B. Mehrkosten durch Beauftragung eines Drittunternehmens,die Bereitstellungszinsen sowie Mietzahlungen etc., somit all das, was Ihnen bei einer pflichtgemäßen Erfüllung des Vertrages durch den Bauherrn nicht entstanden wäre.

Da die Angelegenheit ziemlich komplex und für Sie sehr bedeutend ist, sollten Sie sich anwaltlicher Hilfe bedienen. Ein anwaltliches Schreiben kann in solchen Sachen bei Bauträgern einiges bewirken. Insoweit würde ich Ihnen gerne zur Seite stehen.

Gerne stehe ich im Übrigen auch bei Unklarheit für eine Nachfrage zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt