Gültigkeit Mietvertragsklausel - Wohnung bei Auszug streichen?

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf der Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Schilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Nachfolgend nehme ich zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n) Stellung, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Vorab möchte ich mit Blick auf die dargelegten Klauselinhalte darauf hinweisen, dass es günstiger gewesen wäre, die Klausel hier wörtlich zu zitieren, um etwaige Auslegungsrisiken zu vermindern, sodass insoweit nur anhand der von Ihnen wiedergegebenen Klauselübertragung hier ein Hinweis erfolgen kann.

A. Gültige (??) Klausel „Weißen der Wände bei Auszug“

1. Endrenovierung bei Auszug
Das Mietrecht des BGB kennt keine Pflicht nach oder vor Auszug zu streichen. Vielmehr ist es die gesetzliche Pflicht des Vermieters die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten und damit auch nach einiger Zeit die Spuren des üblichen Verschleißes (Abwohnen) zu beseitigen, indem er die Wohnung gelegentlich streicht. (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB)

Diese gesetzlichen Vorschriften sind jedoch nicht zwingend. Sie können vielmehr durch Vereinbarungen der Vertragsparteien geändert werden (= sog “dispositives Recht”).

Allerdings hat der Bundesgerichtshof viele ältere Klauseln für unwirksam erklärt, weil sie den Mieter nach der Vorstellung des Gerichtes zu sehr benachteiligten.
--> Ist die Klausel unwirksam gelten aber wieder die gesetzlichen Vorschriften, die wie oben dargelegt vorsehen, dass der Vermieter die Pflicht hat die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchzuführen.

Ob eine Klausel wirksam ist, ist im Einzelfall zu prüfen. Dabei trifft dies um so eher zu, um so älter der Vertrag ist.

Folgende Punkte sprechen für eine wirksame Klausel:

- Dem Mieter darf nicht sowohl die Anfangs- als auch die Endrenovierung auferlegt werden, sofern nicht besondere Ausgleichsklauseln vorgesehen sind.

- Es dürfen keine starren Fristen vereinbart werden sondern es ist auf den konkreten Bedarf abzustellen. Unwirksam wäre daher eine Klausel, die besagt, dass alle Räume nach einer bestimmten Frist zu streichen sind. Zulässig wären aber eine Klausel, nach der die Schönheitsreparaturen je nach Abnutzung der Räume vom Mieter durchgeführt werden, wobei dann bestimmte Zeiten im Vertrag genannt sind, in denen üblicherweise (aber nicht zwingend) mit einer gewissen Abnutzung zu rechnen ist.

- Eine Klausel, die vorsieht, dass zwingend eine Endrenovierung ohne Berücksichtung des Wohungszustandes erforderlich ist ist unwirksam. Zulässig ist aber eine Abgeltungsklausel nach Abnutzungsgrad der Wohnung. Eine solche Klausel sieht vor, dass der Mieter sich anteilig an den Kosten einer jetzt noch nicht fälligen Renovierung beteiligt. Hat er also einen Raum zu 60% “abgewohnt”, dann muss er bei Auszug 60% der zu erwartenden Streichkosten zahlen (meist ist es dann billiger schnell selbst zu streichen, womit der Vermieter wieder sein Ziel erreicht hat).

Bei der Endrenovierungsklausel, die dem Mieter eine Renovierung der Wohnung bei Auszug auferleget, hat der BGH, auch ohne dass der Mieter zu laufenden Renovierungsarbeiten verpflichtet war, eine Pflicht zur Endrenovierung für unwirksam erklärt. Der Bundesgerichtshof hat in diesem Fall die u.a. uneingeschränkte Auferlegung einer (sog. „echten“) Endrenovierungspflicht als unangemessene Benachteiligung und somit als unwirksam gemäß § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB eingestuft.

Maßgeblich ist auch hier, dass die Statuierung einer Renovierungspflicht unabhängig vom Grad der Abnutzung oder vom Zeitpunkt der letzten Renovierung unangemessen ist, weil etwa auch bereits nach nur kurzer Mietdauer zu renovieren wäre, während hingegen bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses keine Arbeiten durchzuführen wären
Eine solche Endrenovierungspflicht unabhängig vom Zustand ist daher unwirksam, BGH, 03.06.1998, VIII ZR 317/97.

2. Farbwahl „weiß“
Fahrwahlklauseln, die dem Mieter vorschreiben, in welchem Farbton die Wohnung sich bei Auszug befinden MUSS sind nach dem BGH, ähnlich <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=BGH%20VIII%20ZR%20224/07" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 18.06.2008 - VIII ZR 224/07: Unwirksamkeit einer "Farbwahlklausel" in einem Wohnraummietve...">BGH VIII ZR 224/07</a> und BGH VIII ZR 199/06, bereits grundsätzlich unzulässig.

Das Gericht erblickt in der Klausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil die Farbvorgabe den Mieter „auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration in der vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass hierfür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht.

3. Folge der Unwirksamkeit
Die Rechtsfolge aus der Unwirksamkeit der Endrenovierungs- und Farbwahlklausel ist, dass die gesetzlichen Regelungen ihre entsprechende Anwendung finden. Dies bedeutet, wie oben dargestellt, dass der Vermieter zur Renovierung verpflichtet ist, denn gesetzlich ist nicht vorgesehen, dass der Mieter derartige Schönheitsreparaturen und Instandsetzungen tätigen muss. Die Erhaltungspflicht des Vermieters folgt als Hauptleistungspflicht aus dem Mietverhältnis nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Demzufolge müssen Sie nicht streichen und die Wohnung lediglich besenrein übergeben.

B. Fragen im Übrigen

Wie bereits oben erläutert, ist die vertragliche Klausel nach derer Sie zur Endrenovierung in weiß bei Auszug verpflichtet sein sollen, unwirksam, sodass auf die übrigen Fragestellungen im Grund nicht mehr eingegangen werden muss, dennoch erlaube ich mir einen kurzen Hinweis zu tätigen, dahingehend, dass von einem Mieter grundsätzlich nicht verlangt werden kann, die Wohnung oder Eintelräume der Wohnung in weiß zu streichen.

Der Vermieter ist gehalten gängige Farbwahlen zu akzeptieren, mit Ausnahme solcher Farben oder Farbtöne aus denen sich bereits selbst ergibt das eine Weitervermietung nur schwerlich erfolgen kann. Dies ist mit Verlaub bei starken und satten Farbtönen der Fall, insbesondere tiefes Rot, oder neonartige Farbtöne der Fall. Dennoch bleibt es dem Blick auf den Einzelfall vorbehalten. Sind derartige Farben üblich in der Wohngegend/Gebrauchsüblich aufgrund des Stils oder z.B. Studentenwohnungen, so können auch andere Ergebnisse im Einzelfall herauskommen.

Die Ihrerseits verwendeten Pastelltöne, sind mit Einspruch, sofern sie nicht satt und speziell erdrückend wirken, sondern eher den Cremefarben zuzuordnen sind zulässig und beanstandungsfrei, zumal Sie die Malerarbeiten gerade auch frisch vor Auszug noch getätigt haben.

Lediglich über die Küche könnte man diskutieren, welches sich in Ihrem Fall jedoch bereits aufgrund der unwirksamen Klausel erübrigt.

--> Im Ergebnis ist daher zusammenfassend aufgrund des durch Sie dargestellten Sachverhaltes festzuhalten, dass eine Endrenovierungsverpflichtung Ihrerseits mangels wirksamer Klausel nach dem BGH nicht besteht und Sie daher die Wohnung lediglich besenrein übergeben müssen.

Einer Klage Ihres Vermieters gestützt auf die Endrenovierungs- und Farbauswahlklausel, können Sie daher, vorbehaltlich des Original-Klausel-Textes, gelassen entgegen sehen.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen vorerst weiterhelfen konnten. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption bei Konkretisierungsbedarf auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.

Mit freundlichen Grüßen

Sascha Lembcke
Rechtsanwalt

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Drewelow & Ziegler
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