Antwort
vonRechtsanwalt Peter Eichhorn
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lassen Sie mich Ihre Frage - ohne die Gesamtumstände zu kennen und ohne Kenntnis des Vertrages - wie folgt beantworten.
Mangels Angaben zum Vertrag und ob es sich um ein Wohnhaus handelt (§ 9a ErbbauRG), kann ich nicht weiter ausführen, auch nicht zu der von Ihnen veranschlagten Pachthöhe in 25 Jahren.
Jedenfalls sieht § 9a Abs. 1 ErbbauRG eine Begrenzung der Erhöhung des Erbbauzinses vor.
Es ist richtig, dass § 27 ErbbauRG den Ersatzanspruch für das Bauwerk bei Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf regelt.
Es ist auch richtig, dass Sie keinen Entschädigungsanspruch für das Bauwerk haben, wenn der Grundstückseigentümer Ihnen die Verlängerung des Erbbaurechts anbietet, Sie diese aber ablehnen.
Sie haben dann allenfalls einen Anspruch aus (ungerechtfertigter) Bereicherung, § 812 Abs. 1 BGB) in Höhe der Wertsteigerung des Grundstücks durch das Gebäude. Ich befürchte aber, dass die Regelung des ErbbauRG als speziellere Regel vorgeht und die "Auffangregelung" mangels Verweisung auf das Bereicherungsrecht und aus Billigkeitsgesichtspunkten keine Anwendung findet. Das müsste vertieft geprüft werden.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
Ja es handelt sich um ein Wohnhaus mit drei separaten Wohnungen. Soweit ich verstehe regelt § 9a Abs. 1 ErbbauRG nur die Anpassung während der Laufzeit. Hier würde es sich nach Ablauf der Laufzeit um einen völlig neuen Vertrag handeln., So dass diese Klausel wahrscheinlich nicht greift.
Ich wäre Ihnen daher dankbar wenn Sie auf Ihren zweiten Hinweis nämlich 812 Abs. 1 BGB im Zusammenhang mit 27 Abs 3 ErbbauRG eingehen würden. Gibt es hierzu vielleicht ein Urteil. Letzteresgesetz nimmt sehr viel Rücksicht auf den Eigentümer und die damit verbundene schlechtesten mögliche Situation des Gebäudes. Es nimmt aber keine Rücksicht auf den Erbbauberechtigten und ein bestmögliches Objekt. Somit ist es meiner Meinung nach unausgewogen.
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Nachfrage.
§ 27 Abs. 3 S. 1, 1. Halbsatz regelt die Verlängerung des Erbbaurechts.
Verlängerung bedeutet Fortsetzung zu den bisherigen Bedingungen, das heißt verlängerte Laufzeit, sodass § 9a Abs. 1 ErbbauRG weiter gilt.
Zur Anwendbarkeit von 812 BGB habe ich kein Urteil gefunden. Wie aber bereits mitgeteilt, ist die Anwendbarkeit fraglich.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt