eingangs muss ich ausdrücklich festhalten, dass eine abschließende Beurteilung der Rechtslage in diesem Rahmen ohne Einsicht z.B. in die Vereinbarungen der Wohnungseigentümergemeinschaft und ohne weitere Details zum Sachverhalt nicht möglich ist, so dass Ihnen unter Berücksichtigung Ihrer hier gemachten Angaben lediglich Grundsätzliches aufgezeigt werden kann. Möglicherweise wird Ihnen dies allerdings bereits weiterhelfen.
Entsprechend Ihrer Schilderung gehe ich hier davon aus und unterstelle, dass in Ihrem Fall der gegenständliche Estrich/Bodenbelag der Terrasse/des Balkons im Sondereigentum des Herrn P. und nicht im Gemeinschaftseigentum steht. Nach Auffassung des OLG München (Beschluss vom 30.01.2007, Az. 34 Wx 116/06) richte sich die Abgrenzung, ob Gemeinschafts- oder Sondereigentum vorliegt, danach, ob der betroffene Teil des Gebäudes für dessen Bestand erforderlich ist. Eine Abdichtungsschicht solle aber das Gebäude in seiner Konstruktion vor Durchfeuchtung schützen, so dass diese zwingend Gemeinschaftseigentum sei. Dies könne durch entsprechende Vereinbarung nicht abgeändert werden. Fliesen und Estrich könne jedoch wirksam dem Sondereigentum zugeordnet werden, da es sich hierbei nicht um notwendige Bestandteile des konstruktiven Teils des Gebäudes handele.
Allerdings dürfte diese Frage nach Sonder- oder Gemeinschaftseigentum meines Erachtens hier dahinstehen, da es vorliegend nicht etwa um eine Sanierungsmaßnahme o.Ä. geht, sondern lediglich um die Frage nach der Haftung für einen verursachten Schaden. Dabei dürfte es gerade nicht darauf ankommen, ob sich der Schaden am Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ereignet hat. Grundsätzlich haftet derjenige für einen Schaden, der diesen auch verursacht, vgl. § 280 Abs. 1 BGB, § 823 Abs. 1 BGB. Vorliegend besteht der Schaden in der „Undichtigkeit in der Isolierung in Richtung unterliegender Wohnung der Fam. K". Dabei ist zunächst – idealerweise durch einen Sachverständigen – zu klären, wer den Schaden tatsächlich verursacht hat. Ihrer Schilderung zufolge kommen auf den ersten Blick Herr P. sowie die Fa. XY in Betracht. Sie schreiben, dass die Abrissarbeiten des Estrichs von Herrn P. in Eigenleistung erledigt worden seien und dabei augenscheinlich die Isolierung darunter beschädigt worden sei. Erst nachdem die Fa. XY die Isolierung neu aufgetragen hatte, seien Undichtigkeiten bei Frau K. aufgetreten. Hier sollte zunächst sachverständig geklärt werden, durch welche Handlung die „Undichtigkeit in der Isolierung in Richtung unterliegender Wohnung der Fam. K" aufgetreten ist. Soweit diese nachweislich nicht durch die Fa. XY – etwa durch eine fehlerhafte Isolierung beziehungsweise mangelhafte Ausführung der Arbeiten – verursacht wurde, sondern vielmehr durch die vorherige Beschädigung der Isolierung durch Herrn P., dürfte die Fa. XY grundsätzlich nicht für den Schaden haften. Es bleibt dann noch sachverständig zu klären, ob die „Undichtigkeiten bei Frau K." durch die Neuisolierung überhaupt erst entstanden sind oder bereits durch die „Eigenleistung" des Herrn P. und ob die Fa. XY diese Ursache bei der ihrerseits durchgeführten Neuisolierung hätte erkennen und beseitigen müssen.
Abschließend bleibt tendenziell festzuhalten, dass grundsätzlich nicht die Eigentümergemeinschaft – anders als es die neue Hausverwaltung verlangt – für den entstandenen Schaden einstehen dürfte. Allerdings wären die konkreten Argumente der neuen Hausverwaltung hier für eine Beurteilung heranzuziehen und entsprechend zu würdigen.
Ich hoffe, auf Ihre Frage verständlich eingegangen zu sein und Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen
Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Herr Özkara,
vielen Dank für die schnelle Antwort.
Die Frage ob die Isolierung zum Gemeinschaftseigentum gehört ist durch die Teilungserklärung bei uns geklärt. Die Undichtigkeit bei Fam K. ist erst durch die mangelhafte Ausführung der Fa. XY aufgetreten ( nach dem ersten großen Regen )( festgestellt und dokumentier durch eine neue Firma ). Die HV argumentier, dass der Schaden durch die Gemeinschaft schnellstens beseitigt werden muss um die Bausubstanz nicht zu schädigen. Die Hausgemeinschaft solle praktisch in Vorleistung gehen und dann die Kosten bei der Fa. XY einklagen. Wir glauben, dass die Hausgemeinschaft nicht dafür zuständig ist, sondern sich der Auftraggeber = Fam P. darum kümmern ggf auf eigene Rechnung eine neue Fa. beauftragen muss und Fam P. kann dann die Kosten einklagen.
Ich hoffe, ich habe mich jetzt besser ausgedrückt :-)
MfG
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Nachfrage, zu der ich gerne wie folgt Stellung nehmen möchte.
Mit Ihrer Schilderung unterstelle ich, dass der gegenständliche Schaden bei Fam. K (Undichtigkeit) das Gemeinschaftseigentum betrifft. Ich gehe davon aus, dass sich die neue Hausverwaltung deshalb für die vorliegende Schadensbeseitigung am Gemeinschaftseigentum einsetzen möchte, da sie ihre Pflichten einer ordentlichen Verwaltung erfüllen möchte. Denn der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2, Nr. 3 WEG verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (Nr. 2) und in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen (Nr. 3). Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung sind insbesondere die Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt. Dies sind etwa erforderliche Arbeiten zur Erhaltung der Wohnungseigentumsobjekte, wenn es beispielsweise um die Behebung ernster Schäden an der Bausubstanz, Terrassen, Balkonen oder Durchfeuchtungsschäden geht. Bei Gefahr in Verzug kann sogar jeder Wohnungseigentümer – hier also auch Fam. K. sowie Herr P. – auch ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft die notwendigen Abwehrmaßnahmen treffen, vgl. § 21 Abs. 2 WEG.
Demnach wäre also denkbar, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch die neue Hausverwaltung, den ernsten Schaden – soweit es sich um einen solchen handelt – beseitigen darf. Die hier entscheidende Frage stellt sich allerdings erst im Anschluss. Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft kann anschließend, wie in meinen obigen Ausführungen bereits dargestellt, grundsätzlich den Schädiger – hier also die Fa. XY – in Regress nehmen.
Abschließend muss ich erneut darauf hinweisen, dass meine hiesigen Ausführungen allgemeine und grundsätzliche Erwägungen darstellen, da in diesem Rahmen keine Einsicht in die für eine abschließende Beurteilung der Rechtslage erforderlichen Unterlagen genommen werden konnte. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung der Rechtslage wünschen, so ist dies nur durch die Konsultation eines ortsansässigen Rechtsanwaltes möglich, der Einsicht in alle relevanten Unterlagen und Vereinbarungen in Bezug auf die Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt, diese prüft und den vollumfänglichen Sachverhalt in einem Dialog mit Ihnen erörtert. Dennoch hoffe ich, Ihnen mit meinen grundsätzlichen und allgemeinen Ausführungen sowie der Tendenz meiner Ersteinschätzung weitergeholfen zu haben.
Ich wünsche Ihnen eine Lösung, die im Interesse aller Wohnungseigentümer liegt, und verbleibe
mit besten Grüßen
Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt