Sehr geehrter Fragesteller,
aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:
Die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses ist anhand Ihrer Ausführungen als wirksam zu betrachten. Denn es handelt sich nicht um eine starre Klausel, da nur die „notwendigen“ Arbeiten übertragen werden und hinsichtlich des Turnus dieser nur „üblicherweise“ gilt und nicht starr. Sie haben daher die objektiv notwendigen Arbeiten durchzuführen. Sie haben daher vorzunehmen: „Streichen der Wände und Decken, dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Raufasertapete gleichsteht, das Reinigen von Parkett- und Teppichböden, das Lackieren von Heizkörpern und Heizrohren, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, außerdem das Beseitigen kleinerer Putz- und Holzschäden“, soweit diese nach dem Zustand der Wohnung notwendig sind. D.h. entscheidend über Art und Umfang der Arbeiten ist allein der konkrete Zustand der Wohnung. Dabei ist zwar noch kein Turnus abgelaufen, je nach Zustand bietet sich aber die Vornahme eines Streichens für Bad, Küche und Dusche an. Die Brandlöcher, die bereits bei Einzug vorhanden waren und (wohl auch) im Protokoll festgehalten wurden, haben Sie nicht zu beseitigen. Die Art, wie Sie die Arbeiten vornehmen, steht Ihnen zudem frei, solange sie fachgerecht sind. Auf die Ihrer Ansicht nicht mehr mögliche Naßreinigung sollten Sie den Vermieter ausdrücklich und schriftlich hinweisen. Wenn die Gefahr der Zerstörung des Teppichs besteht, sollten Sie derartige Arbeiten nur auf konkrete Weisung hin überhaupt ausführen, um nicht dem Einwand ausgesetzt zu sein, die Arbeiten nicht fachgerecht durchgeführt zu haben.
Alternativ beinhaltet Ihr Mietvertrag eine Quotenabgeltungsklausel. Diese sind nach dem BGH grundsätzlich möglich. Auch ist die in Ihrem Vertrag vereinbarte m.E. wirksam. Diese orientiert sich an einem Urteil des BGH aus dem Jahr 2004, in welchem er diese Klausel für wirksam erachtet hat (BGH, GE 2004, 1452). Denn sie gibt dem Mieter die Möglichkeit, die Arbeiten selber durchzuführen, beginnen die Fristen nicht bereits vor Beginn des Mietverhältnisses und der Kostenvoranschlag wird nicht ausdrücklich als verbindlich erklärt. Ich weise Sie aber auch darauf hin, dass diese Entscheidung des BGH zum einen Kritik erfahren hat, zum anderen nicht explizit einen Zahlungsanspruch aus einer Abgeltungsklausel zum Gegenstand hatte. So wird vertreten, dass die Klausel unwirksam ist, da sie „starre Abgeltungsfristen“ beinhalte, die die Quote allein nach der Dauer erhöhe (vgl. Schmitt-Futterer, MietR, § 538 Rz. 195).
Da das Mietverhältnis zum 30.06. endet, haben Sie somit die Wahl, die notwendigen Schönheitsreparaturen durchzuführen oder für diese Arbeiten die notwendige Quote zu zahlen. Um Streitigkeiten über Art und Umfang der notwendigen Arbeiten oder die Höhe des Kostenvoranschlages zu vermeiden, rate ich Ihnen, sich rechtzeitig mit dem Vermieter darüber einvernehmlich zu einigen.
Grundsätzlich sind Sie zudem zur Bezahlung einer Nachzahlung der BK 2007 verpflichtet. Sie können allerdings mit dem Vermieter die Verrechnung mit der Kaution übereinstimmend vereinbaren. Der Vermieter ist zur Vornahme einer Verrechnung aber nicht verpflichtet, d.h. er kann die BK 2007 separat einfordern.
Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.
Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.
Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.
Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen
Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -
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