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Besichtigung der Wohnung nach Kündigung

26.05.2019 22:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Abend,
da wir gekündigt haben stehen nun die Besichtigungen des Vermieters inkl. Interessenten ins Haus.
Da mit mein Vermieter grade mal eben ein paar Termine um die Ohren gehauen hat (via WhatsApp und per Briefeinwurf) wollte ich einmal nachfragen welche Rahmenbedingungen ich da evtl stellen darf ?
So wurden mir alleine für kommende Woche 3 Termine genannt (sollen alle so stattfinden nicht zur Auswahl). Außerdem wurde mir in Aussicht gestellt das diese Termine dann min. 1 Std dauern und einige Interessenten gleichzeitig kommen würden.
Wieviele Termine muss ich dulden und in welchem zeitlichen Rahmen dürfen diese Ablaufen?
Weiter habe ich Angst das meine Wohnung von einer Vielzahl von Interessenten überlaufen wird.
Welche Rechte habe ich da?

Vielen Dank im Voraus

Mit freundlichen Grüßen
27.05.2019 | 00:09

Antwort

von


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Nach dem BVerfG hat jeder Mieter das Recht auf seine Privatsphäre und damit auch ein Recht darauf in der Wohnung in Ruhe gelassen zu werden. Wohnungsbesichtigungen im Zuge des Kündigung des Mietverhältnisses muss der Mieter aber dennoch dulden.

Für Besichtigungen muss immer ein konkreter sachlicher Grund vorliegen (BGH, 04.06.2014 –VIII ZR 289/13 und AG Hamburg, 23. 02. 2006 –49 C 513/05). Der Vermieter muss das Besichtigungsrecht schonend ausüben, sprich rechtzeitig vorher ankündigen, zu annehmbaren Zeiten kommen, kurzen Verbleib in der Wohnung gewährleisten und bei Weitervermietung die Zahl der Interessenten und Termine begrenzen.

Die üblichen Besichtigungszeiten sind im Allgemeinen Werktags zwischen 10-13 Uhr und 16-18 Uhr. Sonn- und Feiertage sind grundsätzlich nicht erlaubt bzw. dürfen nicht verlangt werden. Besichtigungen an einem Sonnabend dürfen aber auch nicht pauschal abgelehnt werden, da Samstag ebenfalls als Werktag gilt (AG Köln, 27.9.2000, 207 C 213/00, NZM 2001 S. 41).

Ist der Mieter berufstätig, so muss dies bei den Besichtigungszeiten auch berücksichtigt werden. Hier sind die Zeiten abzustimmen und i.d.R. in der Feierabendzeit zwischen 19:00 Uhr und 21:00 Uhr anzusetzen. Ebenso muss Rücksicht auf die Allgemeine oder in der Hausordnung festgehaltene Ruhezeit genommen werden.

Der Mieter muss zwar Besichtigungen dulden, jedoch aber nicht beliebig oft. Zwar gibt es keine verbindliche oder einheitliche Obergrenze für eine zumutbare Anzahl an Besichtigungen, andererseits haben sich eine Vielzahl der Gerichte mit diesem Thema bereits beschäftigt.

Nach der Rechtsprechung hat der Mieter i.d.R. ein bis zweimal pro Woche für 2-3 Stunden eine Besichtigung zu dulden (LG Kiel, WM 1993, 52 und LG Frankfurt a. M., NZM 2002, 696). Das LG Frankfurt hält dagegen z.B. Besichtigungen dreimal monatlich von 19-20 Uhr für jeweils 30-45 Minuten für zumutbar (LG Frankfurt a. M., Az.: 2/17 S 194/01). Das LG Kiel in einer anderen älteren Entscheidung (01.06. 1992 – 1 S 26/91, dass es nicht vertragswidrig sei, wenn Besichtigungen vom Mieter lediglich nur einmal pro Woche geduldet werden. Daher wird man insgesamt sagen können, dass im Ergebnis höchstens 1-2 mal die Woche eine länger (2 Stunden) dauernde Besichtigung zumutbar wäre.

Wurden bereits in der Vergangenheit eine größere Zahl von Besichtigungen durch den Mieter gewährt, wird dem Mieter i.d.R. auch eine Verringerung der Zahl der Termine für die Zukunft zu erkannt. (AG Hamburg, WM 92, 540, hier ein Sammeltermin pro Monat).

Die zumutbare Anzahl an Personen, welche an der Besichtigung teilnehmen können, hängt u.a. von der Größe der Wohnung ab. Allgemein heißt es, dass drei bis vier Personen in einem Sammelbesichtigungstermin für den Mieter zumutbar seien. Hierbei kann aber der Mieter grundsätzlich festlegen, wie viele Personen er gleichzeitig in die Wohnung lässt. Auch bestimmt der Mieter die zeitliche Dauer des Aufenthaltes des Interessenten. I.d.R. je nach Größe der Wohnung sind Zeiten von 20-45 min zu dulden (LG Frankfurt a.M., 24. 05. 2002 – 2/17 S 194/01 und AG Hamburg, 21. 02. 1992 – 43b C 1717/91). Nach Ablauf der Zeit dürfen Sie als Mieter um das Verlassen der Wohnung bitten.

Der Mieter hat zudem das Recht, die Namen der an der Besichtigung teilnehmenden Personen durch Vorlage eines geeigneten Dokuments zu erfragen und zu notieren (AG München, 17. 06. 1993 – 461 C 2972/93). Insoweit kann er vom Vermieter auch vor der Besichtigung die namentliche Benennung der Interessten verlangen (Ausnahme offener Sammeltermin, welcher selten zulässig ist).

Fotos oder Videoaufnahmen der Wohnung dürfen durch die Mietinteressenten grundsätzlich nur mit Zustimmung des Mieters angefertigt werden. Der Mieter muss das Fotografieren und Filmen während der Besichtigung also nicht dulden. Interessenten müssen sich die Erlaubnis für Aufnahmen beim Mieter vorher einholen (Amtsgericht Berlin-Schöneberg, 19.05.2004, 15/11 C 592/03).

Fazit: maximal 2 Termine sind wöchentlich zu dulden, hierbei kann es sich auch um Sammeltermine handelt, wobei jedoch die Anzahl der Personen auch in Abhänigkeit zur zeitlichen Dauer steht. 4 Personen sind i.d.R. zumutbar, berücksichtigt man eine Dauer von höchstens 30 min pro Interessent. Ausnahmen sind aber dennoch möglich und schlicht Einzelfall abhängig, sodass auch mal 5 Personen etc. zulässig sein können. Es gibt halt keine feste Obergrenze.

Fakt ist aber, dass der Vermieter nicht einfach Termine diktieren kann. Vielmehr muss er diese rechtzeitig vorher ankündigen und vor allem mit dem Mieter abstimmen. Kann der Mieter aus anderen dringenden Gründen nicht, so hat auch der Vermieter dies zu akzeptieren und sich besser abzustimmen. Bei Absage sollte der Vermieter rechtzeitig informiert und entsprechende Ausweichtermine durch den Mieter benannt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Sascha Lembcke

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