[Bauträger] Gewährleistung für alte Mauer hinter Neubau

Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage. Auf Grundlage Ihrer Angaben möchte ich Ihr Anliegen gerne wie folgt beantworten:


1)

Ich gehe zunächst einmal davon aus, dass die von Ihnen vorgenommene baulichen Massnahmen an der Grundstücksgrenze sich im Rahmen der Baugenehmigung befanden. Denn Ihre Vorgehensweise leuchtet zwar ein. Wenn sie aber nicht „baurechtlich abgesegnet“ war, strahlt dies natürlich auch auf zivilrechtliche Ansprüche der Wohnungseigentümer / Käufer gegen sie aus.


2)

Natürlich ist hier an die üblichen Ansprüche aus der VOB / B zu denken, insbesondere die Mängelansprüche aus § 13 VOB / B, dessen Kenntnis ich in Ihrem Fall unterstelle.

Allerdings habe ich hier (unabhängig von der Verjährungsfrage) Zweifel, ob überhaupt ein Mangel vorliegt. Dies lässt sich zwar wirklich plausibel aus der Ferne dieses Forums nicht entscheiden. Gegen die Annahme eines Mangels spricht aber die offensichtliche Kenntnis der Gegebenheiten bei Vertragsschluss, die mangelnde Zusicherung Ihrerseits, schlussendlich auch die Tatsache, dass der Zustand an der Grundstücksgrenze nicht auf vertragswidrige Leistung Ihrerseits, wie sie die VOB / B voraussetzt, zurückzuführen ist. Auf der anderen Seite ist auf Grundslage Ihrer Sachverhaltsschilderung auch an eine Schadensminderungspflicht der Eigentümer zu denken („man sieht nur zu und erwartet eine Herstellung des ordnungsgemässen Zustandes“).

3)

Die Verjährung, hier dürfte der eigentliche Knackpunkt Ihres Anliegens sein, orientiert sich an der VOB / B iVm mit den Verjährungsvorschriften des BGB. Hier ist der einigermassen komplizierte Art. 229 EGBGB § 6 zu beachten, den ich Ihnen, da etwas „exotischer“ als die VOB / B, in die Antwort einfüge:

„Artikel 229 § 6 Allgemeine Überleitungsvorschrift zum Gesetz zur
Modernisierung des Schuldrechts vom 26. November 2001


(1) 1Die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Verjährung in der
seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung finden auf die an diesem Tag
bestehenden und noch nicht verjährten Ansprüche Anwendung. 2Der Beginn, die
Hemmung, die Ablaufhemmung und der Neubeginn der Verjährung bestimmen sich
jedoch für den Zeitraum vor dem 1. Januar 2002 nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch
in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung. 3Wenn nach Ablauf des 31. Dezember
2001 ein Umstand eintritt, bei dessen Vorliegen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch
in der vor dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung eine vor dem 1. Januar 2002
eintretende Unterbrechung der Verjährung als nicht erfolgt oder als erfolgt
gilt, so ist auch insoweit das Bürgerliche Gesetzbuch in der vor dem 1. Januar
2002 geltenden Fassung anzuwenden.

(2) Soweit die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der seit dem 1.
Januar 2002 geltenden Fassung anstelle der Unterbrechung der Verjährung deren
Hemmung vorsehen, so gilt eine Unterbrechung der Verjährung, die nach den
anzuwendenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der vor dem 1. Januar
2002 geltenden Fassung vor dem 1. Januar 2002 eintritt und mit Ablauf des 31.
Dezember 2001 noch nicht beendigt ist, als mit dem Ablauf des 31. Dezember 2001
beendigt, und die neue Verjährung ist mit Beginn des 1. Januar 2002 gehemmt.

(3) Ist die Verjährungsfrist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in der seit dem
1. Januar 2002 geltenden Fassung länger als nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in
der bis zu diesem Tag geltenden Fassung, so ist die Verjährung mit dem Ablauf
der im Bürgerlichen Gesetzbuch in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung
bestimmten Frist vollendet.

(4) 1Ist die Verjährungsfrist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in der seit dem
1. Januar 2002 geltenden Fassung kürzer als nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in
der bis zu diesem Tag geltenden Fassung, so wird die kürzere Frist von dem 1.
Januar 2002 an berechnet. 2Läuft jedoch die im Bürgerlichen Gesetzbuch in der
bis zu diesem Tag geltenden Fassung bestimmte längere Frist früher als die im
Bürgerlichen Gesetzbuch in der seit diesem Tag geltenden Fassung bestimmten
Frist ab, so ist die Verjährung mit dem Ablauf der im Bürgerlichen Gesetzbuch in
der bis zu diesem Tag geltenden Fassung bestimmten Frist vollendet.

(5) Die vorstehenden Absätze sind entsprechend auf Fristen anzuwenden, die für
die Geltendmachung, den Erwerb oder den Verlust eines Rechts maßgebend sind.

(6) Die vorstehenden Absätze gelten für die Fristen nach dem Handelsgesetzbuch
und dem Umwandlungsgesetz entsprechend.“


Kursorisch geprüft, dürfte die Verjährung mit einer Übergabe der letzten Wohnung im Dezember 2000 eingetreten sein.

Mann könnte höchsten andenken, dass eine Hemmung eingetreten ist, was Sie in Ihrer Fragestellung ja wohl auch andachten. Auch hier gelten die rechtlichen Masstäbe des 1999 resp. 2000 gültigen Verjährungsrechts. Allerdings wäre es sehr weit hergeholt, aus der Aufforderung zu einer Stellungnahme vom 07.09.2004 einen geschriebenen oder ungeschriebenen Tatbestand einer Hemmung herzuleiten – Sie haben die sehr unverbindliche Aufforderung zu einer Stellungnahme ja schlicht ignoriert. Verhandlungen liegen aber – so noch zum alten Verjährungsrecht- erst dann vor, wenn ein Meinungsaustausch über den Anspruch oder seine tatsächliche Grundlage zwischen Gläubiger und Schuldner gegeben ist (BGHZ, 93, 64). Wenn der Gläubiger Anlass zur Annahme sieht, der Schuldner lasse sich auf Erörterungen über die Berechtigung des Anspruchs ein (BGH, NJW-RR, 01, 1168). Sie haben aber schlicht geschwiegen.

Ich hoffe Ihnen mit dieser Antwort in der hier möglichen kursorischen Form zunächst einmal weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -

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