Antwort
vonRechtsanwältin Gabriele Haeske
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handelt es sich bei den Punkten der Vertragsanlage um formularmäßige, vorformulierte Klauseln, die nicht einzeln ausgehandelt wurden und die vom Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages gestellt wurden, unterliegen die Klauseln der Anlage der Inhaltskontrolle und Punkt 3 ist unwirksam. Sie brauchen nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 3.6.1998, Az. VIII ZR 317/97) keine Endrenovierung vorzunehmen, da nach der Klausel die Wohnung ausdrücklich "in jedem Fall" renoviert zurückgeben muss und weder der tatsächliche Zustand der Wohnung noch der Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen berücksichtigt finden kann.
Die Mietsache muss zwar pfleglich behandelt werden (indem z.B. zur Vermeidung von Druckstellen und Kratzern die üblichen weichen Filzplättchen unter Tisch- und Stuhlbeine geklebt werden und zur Vermeidung von Schimmelbildung u.a. an den Silikonfugen im Bad ausreichend gelüftet wird), soweit dies geschehen ist und ansonsten aber nur normale Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Verbrauch entstanden sind, sind diese mit der normalen Miete abgegolten. Verschlechterungen der Mietsache, die durch vertragsgemäßen Verbrauch entstanden sind, hat der Mieter nach <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://dejure.org/gesetze/BGB/538.html" target="_blank">§ 538 BGB</a> nicht zu vertreten und begründen keinen Schadensersatzanspruch des Vermieters. Der Vermieter wäre im Bestreitensfalle in einem Prozess beweispflichtig dafür, dass die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches vorliegen.
Der Anspruch auf Rückgabe der Kaution bzw. bei Ihnen der Bürgschaftsurkunde wird erst nach einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters fällig, die Rechtsprechung gesteht hier Fristen zu, die zwischen drei und sechs Monaten liegen.
Sie sollten zur Sicherheit den Zustand der Wohnung bei Auszug mit dem Fotoapparat dokumentieren, besonders natürlich die vom Vermieter ausdrücklich bemängelten Punkte, und notfalls für Zeugen sorgen. Lassen Sie sich in einem schriftlichen Übergabeprotokoll am besten ausdrücklich die Mängelfreiheit der Wohnung bestätigen, soweit wie der Vermieter dazu bereit ist. Bemängelt er normale Abnutzungserscheinungen, die trotz pfleglicher Behandlung durch vertragsgemäßen Verbrauch entstanden sind, sollten Sie ihn darauf hinweisen, dass diese bereits mit der normalen Miete abgegolten sind und hierfür kein Schuldanerkenntnis abgeben.
Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
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Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
Hallo Frau Haeske,
vielen Dank für Ihre Antwort, ich habe folgende Nachfrage:
Sie schreiben:
"handelt es sich bei den Punkten der Vertragsanlage um formularmäßige, vorformulierte Klauseln, die nicht einzeln ausgehandelt wurden und die vom Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages gestellt wurden, unterliegen die Klauseln der Anlage der Inhaltskontrolle und Punkt 3 ist unwirksam".
Die Anlage des Mietvertrages nennt sich: "Anlage 1 Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter und ist extra unterschrieben worden (gleiches Datum wie der eigentliche Mietvertrag)
Trifft das dann zu?
Sie schreiben:
"Sie sollten zur Sicherheit den Zustand der Wohnung bei Auszug mit dem Fotoapparat dokumentieren, besonders natürlich die vom Vermieter ausdrücklich bemängelten Punkte, und notfalls für Zeugen sorgen. Lassen Sie sich in einem schriftlichen Übergabeprotokoll am besten ausdrücklich die Mängelfreiheit der Wohnung bestätigen, soweit wie der Vermieter dazu bereit ist. Bemängelt er normale Abnutzungserscheinungen, die trotz pfleglicher Behandlung durch vertragsgemäßen Verbrauch entstanden sind, sollten Sie ihn darauf hinweisen, dass diese bereits mit der normalen Miete abgegolten sind und hierfür kein Schuldanerkenntnis abgeben".
Soll ich das Übergabeprotokoll mit einer zusätzlichen besonderen Formulierung unterschreiben, bzw. wird meine Unterschrift gar als Schuldanerkentnis gewertet? (Unterschreiben muss ich ja wohl)
Vielen Dank und Gruß.
Sehr geehrter Fragesteller,
stammt die Anlage vom Vermieter und hatten Sie keine Möglichkeit, auf den Inhalt Einfluss zu nehmen, weil der Vermieter die Anlage schon so, wie sie dann unterschrieben wurde, vorformuliert zum Vertragsabschluss mitgebracht hat, so handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die damit einer Inhaltskontrolle unterliegen. An der Überschrift der Anlage und der gesonderten Unterschrift kann man das nicht festmachen.
Sie müssen das Übergabeprotokoll nicht unterschreiben. Auf jeden Fall sollten Sie es sich vor einer Unterschrift genauestens durchlesen und die Richtigkeit des Inhalts prüfen und wenn Sie mit einer Formulierung nicht einverstanden sind, im Zweifel entweder gar nicht unterschreiben oder vor Ihrer Unterschrift noch einen berichtigenden Zusatz hinzufügen. Ein Schuldanerkenntnis geben Sie jedenfalls dann ab, wenn Sie erklären, für bestimmte Schäden verantwortlich zu sein oder dafür aufzukommen.
Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin