Anfrage bezüglich Notarkosten bei vorzeitigem Abbruch eines Hauskaufs

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:

Richtig ist zunächst, dass sich die mit dem Antrag zunächst entstandene 2,0-Gebühr gemäß Nr. 21100 KV GNotKG auf eine Rahmengebühr von 0,5 bis 2,0 Gebühren ermäßigt hat, Nr. 21102 KV GNotKG (LG Münster, Beschluss vom 23.07.2020 - 5 OH 6/20).

Leider muss ich Ihnen mitteilen, dass die Gerichte in aller Regel davon ausgehen, dass der Entwurf eines entsprechenden Grundstückskaufvertrages vollständig ist. Ich verweise an dieser Stelle auf die Ausführungen des LG Schwerin mit Beschluss vom 15.11.2021 - 5 OH 3/21 (https://openjur.de/u/2458392.html), in dem Sie auch viele Verweise auf andere Entscheidungen finden:

[quote]Wann ein Entwurf vollständig i.S.v. § 92 Abs. 2 GNotKG erstellt ist, richtet sich vor allem nach dem Beurkundungsauftrag (KG, Beschl. v. 15.8.2018 - 9 W 91/16, Juris Rn. 9 = BeckRS 2018, 22667 Rn. 9; OLG Dresden, Beschl. v. 1.2.2021 - 17 W 34/21; LG Stuttgart, Beschl. v. 5.12.2017 - 19 OH 7/17, BeckRS 2017, 153728 Rn. 22 f.). Der Notar muss das ggf. laienhaft vorgetragene Regelungsziel erfassen, auslegen und sich daran orientieren (OLG Dresden, a.a.O.; LG Stuttgart, a.a.O.; LG Bremen, Beschl. v. 31.1.2019 - 4 T 667/16, Juris Rn. 28 sowie Beschl. v. 30.3.2020 - 4 T 212/19, Juris Rn. 23). Ein vollständiger Entwurf verlangt nicht, dass er bereits sämtliche Einzelheiten des zu beurkundenden Geschäfts nennt (LG Dresden, Beschl. v. 14.12.2020 - 2 OH 55/19). Bei dem Entwurf muss es sich also noch nicht um die zu beurkundende Endfassung des Rechtsgeschäfts handeln (OLG Naumburg, Beschl. v. 12.6.2019 - 2 W 9/18). Der Entwurf ist nicht erst dann vollständig, wenn er vollständig dem Inhalt entspricht, der anschließend beurkundet werden soll; es muss lediglich ein Gerüst der zu errichtenden Urkunde vorliegen, welches keinen Anspruch auf Vollständigkeit haben muss (OLG Saarbrücken, Beschl. v. 10.7.2019 - 9 W 3/19, JurBüro 2019, 474, 478 li.Sp.). Maßgeblich ist, dass ein grundsätzlich beurkundungsfähiger Entwurf als in sich abgeschlossenes Regelungswerk in vorlesungsfähiger Form vorliegt, der als Grundlage einer Verhandlung und Beurkundung dienen kann (KG, a.a.O., Rn. 12; LG Dresden, a.a.O.). Es hindert die Vollständigkeit nicht, wenn einzelne leicht und ohne Rechtskenntnisse nachzubringende Teile fehlen (LG Dresden, Beschl. v. 23.11.2016 - 2 OH 20/16; LG Leipzig, Beschl. v. 5.1.2016 - 02 T 482/14); auch beschreibende und auch solche Daten, die auf Grund des Entwurfs erst ausgehandelt werden sollen, können offen gelassen werden (LG Dessau-Roßlau, Beschl. v. 2.3.2016 - 6 T 67/15). Auch das Fehlen rein tatsächlicher Angaben, die der Notar nicht selbst feststellen ist unschädlich (KG, a.a.O., Rn. 11). Dazu gehören etwa Anschriften, Geburtsdaten und auch der Kaufpreis (LG Bremen, Beschl. v. 30.3.2020, a.a.O., Rn. 23). Auch das Fehlen des Familienstandes schadet nicht (LG Stendal, BeschI. v. 5.1.2021 - 23 OH 5/19). Auch ausgewiesene Lücken und Platzhalter sowie Alternativen stehen der Vollständigkeit nicht entgegen (KG, a.a.O., Rn. 11), da sie unproblematisch in der Beurkundungsverhandlung nachtragen bzw. konkretisiert werden können (LG Leipzig, Beschl. v. 6.1.2015 - 02 T 241/14; LG Zwickau, Beschl. v. 9.8.2016 - 9 T 140/15). Es ändert an der Vollständigkeit auch nichts, wenn der Entwurf noch von einem Rechtsanwalt oder Steuerberater überprüft werden sollte; eine solche Prüfung ist nur eine Option, aber kein notwendiger Vertragsbestandteil; ein Entwurf ist deshalb auch dann vollständig, wenn eine solche Prüfung noch aussteht (Thüringer OLG, Beschl. v. 26.6.2018 - 4 W 414/17). Sind die von den Beteiligten gelieferten Daten unvollständig, so muss der Entwurf zwangsläufig ergänzungsbedürftige Lücken enthalten (LG Bremen, Beschl. v. 31.1.2019, a.a.O., Juris Rn. 28). Gleiches gilt, wenn der Auftraggeber bewusst Regelungen offen halten will, etwa weil noch Verhandlungsbedarf mit einem Vertragspartner besteht oder noch keine Entscheidung in der Sache getroffen ist (LG Bremen, a.a.O.). Hat der Notar die bis dahin feststehenden Daten bei der Entwurfsfertigung verwertet, liegt dennoch eine vollständige Fertigung i.S.v. § 92 Abs. 2 GNotKG vor, auch wenn der Entwurf für sich betrachtet noch keine abschließende Regelung enthält (LG Bremen, Beschl. v. 30.3.2020, a.a.O., Juris Rn. 23).

Bei dem Entwurf eines Grundstückskaufvertrags ist in der Regel von einer Vollständigkeit auszugehen, wenn er zumindest die Vertragsteile, den Grundbesitz, die Belastungen, die Fälligkeitsregelung, die Besitzübergabe, die Rechts- und Sachmängelhaftung und die Grundbucherklärungen enthält (LG Gera, Beschl. v. 26.8.2016 - 2 OH 6/15 sowie Beschl. v. 2.2.2018 - 6 OH 31/17 sowie Beschl. v. 29.10.2020 - 6 OH 4/18; LG Zwickau, Beschl. v. 9.8.2016 - 9 T 140/15; LG Leipzig, Beschl. v. 5.1.2016 - 02 T 482/14; LG Stendal, Beschl. v. 7.8.2018 - 23 OH 1/17 sowie Beschl. v. 5.1.2021 - 23 OH 5/19). Ein offengelassener Kaufpreis steht einer Vollständigkeit nicht entgegen (LG Schwerin, Beschl. v. 27.9.2017 - 4 T 3/17 sowie Beschl. v. 28.9.2017 - 4 OH 3/17).
Letztlich kann nur in Ausnahmefallen von einem nicht vollständigen Entwurf ausgegangen werden, etwa wenn der Notar einen wesentlichen Teil des zur Beurkundung beauftragten Geschäfts weglässt (OLG Saarbrücken, Beschl. v. 10.7.2019 - 9 W 3/19, JurBüro 2019, 474, 478 li.Sp.), etwa weil die Beteiligten über diesen Teil erst Einigkeit erzielen sollen oder wenn der Notar von sich aus bestimmte Klauseln offen lässt, weil er diese erst noch nach den Regeln der Kunst konzipieren muss, die Beteiligten aber ansonsten den Entwurf bereits haben möchten. Ein solcher Fall liegt etwa vor, wenn es um ein Beurkundungsverfahren über einen Grundstückskaufvertrag geht, der Notar jedoch zum Zeitpunkt der gewünschten Entwurfslieferung noch nicht sicher beurteilen kann, welche Erschließungsregelung im betreffenden Fall sachgerecht ist, er daher diese Regelung im Kaufvertragsentwurf völlig offen lässt, also auch keine sachgerechten Varianten aufführt (Rohs/Wedewer/Wudy, GNotKG, insoweit 129. Aktualisierung Oktober 2020, Vorbem. 2.1.3-21304 KV Rn. 220 letzter Abs.).[/quote]

Wenn Sie diese Ausführungen auf Ihre Sache übertragen und der Entwurf tatsächlich alle wesentlichen Angaben enthalten hat, dürften die Erfolgsaussichten mit dem Argument, dass „in der Regel Änderungen am Vertrag vorgenommen werden sollten", leider ziemlich aussichtslos sein. Ich weiß nicht, wieviel Zeit zwischen Entwurfsübersendung und Abstandnahme vom Verkauf verstrichen ist, aber Ihre Äußerung klingt jedenfalls so, als sei konkret noch nicht einmal über Änderungswünsche nachgedacht bzw. hierüber kommuniziert worden.

Ich gehe davon aus, dass - vorausgesetzt, dass die in obigem Zitat genannten Angaben im Kaufvertrag tatsächlich enthalten waren - realistische Erfolgsaussichten tatsächlich nur bestanden hätten, wenn Sie oder die Gegenseite tatsächlich umfangreiche Änderungswünsche vorgebracht hätten. Hierzu hat das LG Halle mit Beschluss vom 05.09.2017 - 4 OH 21/16 - (https://openjur.de/u/2225328.html) einen Entwurf als nicht vollständig angesehen, aber zumindest eine 1,5 Gebühr zugebilligt:

[quote]Entgegen der Auffassung der Notarin und auch Ländernotarkasse liegt allerdings kein vollständiger Entwurf des Kaufvertrages vor, für den § 92 Abs. 2 GNotKG eine Abrechnung der vollen Beurkundungsgebühr anordnet. Zwar ist es für die Beurteilung der Vollständigkeit des Entwurfs nicht erforderlich, dass in ihm bereits alle Vorgaben der Antragsteller umgesetzt wurden. Vielmehr reicht insoweit aus, dass in ihm alles Wesentliche enthalten ist, was das beabsichtigte Geschäft kennzeichnet. Es müssen jedoch im Vertragsentwurf auch alle wesentlichen Gesichtspunkte berücksichtigt sein, die der Auftraggeber verlangt hat. Insoweit sind zwar noch fehlende Einzelangaben zu untergeordneten Punkten, die im Beurkundungstermin unproblematisch nachgetragen oder konkretisiert werden können, für die Bewertung als vollständiger Entwurf unbeachtlich. Es ist diesbezüglich auch üblich, dass zwischen den Vertragsparteien erst im Beurkundungstermin letzte Einzelheiten geklärt werden oder durch die Notarin zu Nebenpunkten Nachfrage gehalten werden muss, die sinnvollerweise bei Anwesenheit beider Vertragsparteien im Termin erfolgt.
Unter Beachtung der vorstehenden Beurteilungskriterien kann der durch die Antragsgegnerin gefertigte Kaufvertragsentwurf nicht als vollständiger Entwurf bewertet werden. Insoweit ist zwar die von den Antragstellern vermisste Aufteilung des Kaufpreises auf die einzelnen Wohnungen unerheblich, da dies im Beurkundungstermin ohne weiteres und problemlos hätte nachgeholt werden können. Es handelt sich bei dieser Angabe auch nicht um einen Aspekt, der einen Grundstückskaufvertrag zwingend kennzeichnet. Die Willensbildung war insoweit ohnehin Schwankungen unterworfen, was eine Klärung dieser Einzelheit erst im Beurkundungstermin sinnvoll erscheinen lässt. Die anzusetzenden Werte in der e-mail vom 20.5.2015 und 2.6.2015 unterscheiden sich. Ebenso hätte im Beurkundungstermin die bei Auftragserteilung gewünschte Fassung zum Übergang der Lastentragung (erst nach Kaufpreiszahlung) ohne weiteres geändert werden können. Soweit die Antragsteller sich an der Wortwahl hinsichtlich der Eigentumsverschaffungsvormerkung (Zif. VII 3) stoßen ist der Ausdruck ohne weiteres verständlich und bezeichnet die dadurch betroffene Willenserklärung ausreichend und zweifelsfrei. Auch die Regelung zur Kaufpreisfälligkeit im Vertrag entspricht unabhängig von dem Text in der e-mail vom 20.5.2016 der notariellen Pflicht eine ausreichende Absicherung der Käufer im Vertrag vorzusehen. Eine Änderung wird insoweit nach der Vorlage des Vertragsentwurfes durch die Antragsteller mit der e-mail vom 2.6.2016 auch nicht gewünscht und die Entwurfsfassung zu Kaufpreisfälligkeit damit genehmigt. Ebenso wird die Entwurfsfassung zur sofortigen Eintragung der Auflassungsvormerkung ausdrücklich gebilligt, die zunächst abweichend gewünscht war.
Der Kaufvertragsentwurf der Antragstellerin berücksichtigt jedoch nicht - und konnte dies auch gar nicht - die zahlreichen Änderungswünsche der Antragsteller, die diese mit der e-mail vom 2.6.2016 vor der Beendigung des Beurkundungsverfahrens verlangt haben. Einiges davon hätte man zwar einer Ergänzung im Beurkundungstermin überlassen können. Die durch die Antragsteller gewünschten vorzeitigen Rechte zur Bauvorbereitung - einschließlich der sofortigen Schlüsselübergabe - sowie zur Beräumung und zum bestehenden Mietvertrag hatten jedoch einen Umfang, der nicht dem Beurkundungstermin überlassen werden konnte, und beinhalteten auch erhebliche rechtliche Problemstellungen. Daneben stand noch jedwede Reaktionen der Verkäuferin aus, die ggf. in den Kaufvertragsentwurf hätten eingearbeitet werden müssen. Die Antragsteller hatten insoweit bei Auftragserteilung ausdrücklich mitgeteilt, dass der Kaufvertragsentwurf zunächst allein ihnen übersandt und im Einzelnen abgestimmt werden sollte und erst nachfolgend an den Verkäufer übersandt werden sollte, damit dieser eventuelle Änderungswünsche vorbringen konnte. Auch der doch erhebliche Umfang der oben benannten, in einem Beurkundungstermin vorzunehmenden Änderungen und Ergänzungen - der Entwurf sah auch noch weitere Leerstellen vor - rechtfertigt es zumindest in einer Gesamtbetrachtung nicht mehr, den Kaufvertragsentwurf der Antragsgegnerin als vollständig anzusehen.[/quote]

Wenn Sie dennoch eine Überprüfung der Kostenrechnung veranlassen wollen und noch konkrete Argumente haben, können Sie eine gerichtliche Entscheidung gem. § 127 GNotKG beantragen:

[quote]§ 127 Antrag auf gerichtliche Entscheidung
(1) Gegen die Kostenberechnung (§ 19), einschließlich der Verzinsungspflicht (§ 88), gegen die Zahlungspflicht, die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts (§ 11) und die Erteilung der Vollstreckungsklausel kann die Entscheidung des Landgerichts, in dessen Bezirk der Notar den Amtssitz hat, beantragt werden. Antragsberechtigt ist der Kostenschuldner und, wenn der Kostenschuldner dem Notar gegenüber die Kostenberechnung beanstandet, auch der Notar.

(2) Nach Ablauf des Kalenderjahres, das auf das Jahr folgt, in dem die vollstreckbare Ausfertigung der Kostenberechnung zugestellt ist, können neue Anträge nach Absatz 1 nicht mehr gestellt werden. Soweit die Einwendungen gegen den Kostenanspruch auf Gründen beruhen, die nach der Zustellung der vollstreckbaren Ausfertigung entstanden sind, können sie auch nach Ablauf dieser Frist geltend gemacht werden.[/quote]

Dies sollte sich auch aus der Rechtsbehelfsbelehrung der Notarkostenrechnung ergeben. Die Überprüfung kann, wie sich aus Abs. 1 der vorstehenden Regelung ergibt, auch der Notar beantragen. Dies meint dieser mit der Frage, ob er Einwendung als Kostenbeschwerde auffassen soll. Wenn Sie das Verfahren also betreiben wollen, können Sie dies auch zunächst dem Notar so mitteilen.

Ich kann gut verstehen, dass es bei einer Abstandnahme vom Vertrag nach dem ersten Entwurf nicht leicht nachzuvollziehen ist, dass der Entwurf als vollständig zu behandeln sein soll, aber wie Sie anhand der Fundstellen sehen, ist die Rechtsprechung hier leider nahezu vollständig anderer Ansicht, so dass ernsthafte Erfolgsaussichten zumindest nach Ihrer bisherigen Schilderung nicht bestehen dürften.

Leider habe ich hier keine besseren Nachrichten für Sie.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt