Altlasten bei Haus und Boden nach Kauf

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Gesetzgeber hat bei Vorliegen von Altlasten eine umfassende Pflicht zur Sanierung des Grundstücks geregelt. Die Sanierung hat hierbei so zu erfolgen, dass dauerhaft keine Gefahren, erheblichen Nachteile oder erheblichen Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen, vgl. § 4 Abs. 3 BBodSchG. Deshalb ist die Entsorgung häufig sehr kostenintensiv.

Sie geben an, dass nach Ihren Informationen sowohl der Makler als auch der Verkäufer positive Kenntnis von den Altlasten hatten. Ferner seien Ihnen diese bewusst verschwiegen worden. Die positive Kenntnis ließe sich hier zudem auch durch Ihre Grundstücksnachbarn beweisen.

Sie haben daher grundsätzlich folgende Möglichkeiten:

1.
Anfechtung des Kaufvertrages

Nach überwiegender Rechtsprechung hat der Verkäufer gegenüber dem Käufer eine Offenbarungs- und Aufklärungspflicht im Hinblick auf etwaige Altlasten. Der Verkäufer ist daher insbesondere dann zur (ungefragten) Aufklärung verpflichtet, wenn ihm ein Altlastenverdacht bekannt ist. (Hat er positive Kenntnis von Altlasten gilt dies freilich erst recht)

Verletzt der Verkäufer, wie allem Anschein nach auch in Ihrem Fall, diese Pflicht, so liegt eine arglistige Täuschung vor, welche Sie zur Anfechtung des Kaufvertrages berechtigt.

Eine Anfechtung setzt im Streitfalle jedoch voraus, dass der Verkäufer die Altlast vorsätzlich verschwiegen hat. Sie geben an, dass die Verkäuferseite die Nachbarn, sogar mit Androhung einer Strafanzeige, zum Stillschweigen bringen wollte. Sollte sich dies im Streitfalle bestätigen, läge zwanglos eine vorsätzlich Täuschung vor.

Durch Ausüben Ihres Anfechtungsrechtes wäre der Kaufvertrag rückwirkend nichtig (ex tunc). Sie könnten daher den Kaufpreis nebst Zinsen zurückverlangen. Im Gegenzug müssten Sie das Grundstück zurückübereignen.

2.
Gewährleistung

Neben der Anfechtung könnten Sie auch auf gesetzliche Gewährleistungsrechte zurückgreifen, da Altlasten in aller Regel einen Sachmangel am Grundstück darstellen. Der von Ihnen mitgeteilte Gewährleistungsausschlusses steht dem grundsätzlich nicht entgegen, soweit sich eine arglistige Täuschung bestätigen lässt.

Auf einen vertraglichen Gewährleistungsausschluss kann sich Ihr Verkäufer im Falle einer arglistigen Täuschung nämlich nicht berufen, vgl. § 444 BGB.

Im Einzelnen stehen Ihnen folgende Gewährleistungsrechte zu:

a.)
Grundsätzlich haben Sie zunächst Anspruch auf Nacherfüllung, hier also die vollständige Sanierung des Grundstücks durch Beseitigung der Altlasten.

b.)
Kommt der Verkäufer seiner Pflicht zur Nacherfüllung nicht nach könnten Sie entweder eine Kaufpreisminderung verlangen oder

c.)
den Rücktritt vom Kaufvertrag erklären. Hierdurch entsteht ein sog. Rückgewährschuldverhältnis indem die jeweiligen Leistungen (Kaufpreiszahlung und Übereignung des Grundstücks), ähnlich wie bei der Anfechtung, rückabgewickelt werden.

d.)
Schließlich haben Sie Anspruch auf Schadensersatz und zwar auch dann, wenn Sie den Rücktritt vom Kaufvertrag erklären. Schadensersatz und Rücktritt schließen sich gegenseitig nicht aus, vgl. § 325 BGB.

3.
Entschädigung nach § 24 Abs. 2 BBodSchG

Wenn Sie bereits seitens der zuständigen Behörde zur Sanierung Ihres Grundstücks verpflichtet wurden, so kommt unter Umständen auch ein (anteiliger) Ausgleichsanspruch gem. § 24 Abs. 2 BBodSchG in Betracht.

§ 24 Abs. 2 BBodSchG regelt einen Ausgleichsanspruch, wenn mehrere zur Sanierung verpflichtet sind. Sie als aktuelle Eigentümerin haften nämlich nicht allein für Altlasten, sondern auch derjenige der diese ursprünglich verursacht hat.

Die Höhe des Ausgleichsanspruchs ist stets vom Einzelfall abhängig. Entscheidend sind hier vor allem die Regelungen in Ihrem Kaufvertrag. Der Gewährleistungsausschluss steht grundsätzlich auch einem Ausgleichsanspruch gem. § 24 Abs. 2 BBodSchG nicht entgegen.

Angesichts der nicht ganz unerheblichen Vermögenswerte um die es vorliegend geht und der Bedeutung der Angelegenheit rate ich Ihnen in jedem Fall an, anwaltliche Unterstützung hinzuzuziehen, bevor Sie sich übereilt für eine der oben dargestellten Rechtsschutzmöglichkeiten entscheiden. Welche Möglichkeit in Ihrem Fall die für Sie Günstigste ist, kann nur durch sorgfältige Prüfung der Sach- und Rechtslage erfolgen.

Wenn Sie bei der weiteren Abwicklung anwaltliche Unterstützung hinzuziehen möchten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine Kanzlei auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen



Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt