Sehr geehrte Fragenstellerin,
Sehr geehrter Fragensteller,
ich möchte Ihre Frage anhand des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworten:
Eine Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs 2 Nr.2 BGB
) müssen Sie nur dann anstrengen, wenn es sich bei dem Bewohner Ihrer Wohnung um einen Mieter im Rechtssinne handelt.
Damit der Bewohner als Mieter anzusehen ist, müßte er mit dem ehemaligen Eigentümer einen Mietvertrag abgeschlossen haben.
Wenn dies der Fall ist, kann Ihnen entweder der Insolvenzverwalter oder die "ehemalige Besitzerin" den Namen mitteilen.
Wie ich dem Sachverhalt entnehme, haben Sie Kontakt mit dem Insolvenzverwalter bezüglich der Identitätsklärung aufgenommen. Der Insolvenzverwalter hat Ihnen mitgeteilt hat, dass kein Mietvertrag vorliegt.
Wie Sie richtig erkannt haben, würde ein in der Vergangenheit wirksam geschlossener Mietvertrag auch Ihnen gegenüber gemäß § 566 BGB
fortbestehen.
Sicherheitshalber sollten Sie den Insolvenzverwalter auffordern, Ihnen schriftlich zu bestätigen, dass kein Mietvertrag abgeschlossen wurde.
Wenn der Bewohner Ihrer Wohnung kein Mietverhältnis begründet hat, brauchen Sie nicht den Weg über die Eigenbedarfskündigung zu gehen.
Wenn es sich bei dem Bewohner nicht um einen Mieter handelt, ist er unrechtmäßiger Besitzer. Gegen diesen können Sie dann gerichtlich im Wege der Räumungsklage und der einstweiligen Verfügung vorgehen.
Ob die Räumungsklage und die einstweilige Verfügung gegen Unbekannt angestrengt werden können, hat die Rechtsprechung in der Vergangenheit unterschiedlich beantwortet.
Nach Ansicht des OLG Köln (NJW 1982, 1888
) kann ohne ausreichende Parteibezeichnung kein Räumungstitel ergehen. (ebenso MKZPO/Heßler § 750 Rdnr.51; MKZPO/Schilken § 885 Rdn.13; Jauernig § 26 II 3: Polizeieinsatz erforderlich).
Nach der Gegenmeinung ist ausnahmsweise ein Titel "gegen Unbekannt" zuzulassen, aus dem gegen die im Zeitpunkt der Vollstreckung anwesenden Hausbesetzer vorgegangen werden kann (LG Kassel DGVZ 1990, 141; BSt Rdn.39.10; Geißler DGVZ 1987, 64 m.w.Nachw.).
Um kein rechtliches Risiko einzugehen, sollten Sie zuvor die Identität des Bewohners feststellen lassen.
Hierzu können Sie die Hilfe der Polizei in Anspruch nehmen.
Wenn der Bewohner Ihrer Wohnung keinen Mietvertrag besitzt, begeht er durch das Bewohnen Ihrer Wohnung Hausfriedensbruch gemäß § 123 I StGB
. Diese Hausbesetzung müssen Sie nicht dulden. Sie können gegen den Hausbesetzer Strafanzeige gegen Unbekannt erstatten.
Wenn Sie Strafanzeige erstattet haben, können sie die Polizei auffordern, die Identität des Hausbesetzers festzustellen. Die Berliner Polizei ist zur Festellung der Identität einer Person gemäß § 21 ASOG (Berliner Polizeigesetz) berechtigt.
Wenn Sie so die Identität des Bewohners festgesetllt haben, könnten Sie weiter gerichtlich gegen diesen vorgehen. Es kann aber auch sein, dass Sie diese Schritte nur androhen müssen, damit der Bewohner Ihrer Wohnung erkennt, dass es Ihnen ernst ist und er freiwillig die Wohnung räumt.
Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort weitergeholfen zu haben!
Falls gewünscht, bin ich gern bereit, die Vertretung Ihrer Interessen zu übernehmen.
Mit freundlichen Grüßen
Antje Krenkel
Rechtsanwältin
Rückfrage vom Fragesteller
15. Januar 2006 | 17:49
Vielen Dank für die erste Orientierung. Ich melde mich bei Ihnen.
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
16. Januar 2006 | 17:12
Sehr geehrter Fragesteller,
ich freue mich, dass ich Ihnen mit meiner Antwort helfen konnte.
Mit freundlichen Grüßen
Antje Krenkel
Rechtsanwältin
