Zerstörung Sondereigentum durch Reparatur Gemeinschaftseigentum

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Informationen und des ausgelobten Einsatzes beantworten möchte. Bitte beachten Sie, dass sich durch das Hinzfügen oder Weglassen von Informationen die rechtliche Einschätzung erheblich verändern kann.

Frage A:
Nach § 16 Abs. 2 WEG sind die Kosten für Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums von den Eigentümern nach dem Verhältnis des jeweiligen Eigentumsanteils zu tragen. Allerdings ist diese Regelung nicht zwingend, so dass in der Teilungserklärung abweichende Lasten- und Kostentragungen vereinbart werden können. Dies ist in Ihrem Falle geschehen, so dass die Regelungen in der Teilungserklärung vorrangig sind. Da danach die Kosten für die Instandsetzung des Wand- und Deckenputzes vom jeweiligen Eigentümer zu tragen sind, gehören dazu natürlich auch die Kosten für die vorbereitenden Maßnahmen wie das Abschlagen des alten Putzes sowie die Kosten für das Aufbringen der neuen Verputzung. Soweit das Freilegen der Balken diese Arbeiten (mit)erfordert und als Instandssetzungsmaßnahmen zu werten sind, sind daher die Kosten wohl von Ihnen zu tragen.

Frage B:
Einen Anspruch Ihrerseits, dass die Balken von der Außenmauer und von der Terrasse her freigelegt werden, sehe ich nicht. Die Instandsetzungsmaßnahmen müssen u. a. im Sinne des Wirtschaftlichkeitsgebotes durchgeführt werden. Es ist daher die Maßnahme zu wählen, die den besten Erfolg verspricht und die möglichst wenig Kosten für die Gemeinschaft verursacht. Sofern das Freilegen der Balken von der Außenwand oder Terrasse her also nicht der einfachste und günstigste Weg ist, der den besten oder mindestens den gleichen Erfolg verspricht, können Sie dieses Vorgehen sicherlich nicht verlangen, um der eigenen Kostentragung zu entkommen. Im Übrigen müssen die Handwerker feststellen, auf welche Weise die Balken am besten ausgetauscht werden können.

Frage C:
Als Wohnungseigentümer sind Sie gegenüber der Gemeinschaft zur Mitwirkung verpflichtet. Dies ergibt sich aus § 14 Nr. 4 WEG , wonach der Eigentümer verpflichtet ist, das Betreten des Sondereigentums zu gestatten, wenn dies für die Instandsetzung / Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist. Insofern kann von Ihnen verlangt werden, dass Sie die Verwaltung bei den Besichtigungsterminen unterstützen, in dem Sie den Handwerkern Zutritt zu Ihrern Räumen gewähren und die Durchführung der notwendigen Maßnahmen dulden. Allerdings ist es im allgemeinen so, dass die Mitwirkungspflicht darauf zu beschränken ist, vereinbarte Termine einzuhalten. Eine darüber hinausgehende Pflicht, auch ohne vorherige Terminsabsprache und in Abwesenheit die Räume für die Besichtigung zur Verfügung zu halten gibt es grundsätzlich nur, wenn dies besonders vereinbart wurde (z. B. in der Teilungserklärung oder durch wirksamen Beschluss). Sie sollten daher abklären, ob es eine derartige Vereinbarung gibt, auf die sich die Hausverwaltung berufen kann. Andererseits kann es aber auch ohne eine besondere Vereinbarung sinnvoll sein, der Hausverwaltung diese Möglichkeit einzuräumen, wenn eine Terminsvereinbarung oder die gemeinsame Durchführung der Besichtigungstermine ansonsten sehr schwierig oder nahezu unmöglich wäre.

D.
Ob eine Haftung des Voreigentümers in Betracht kommt, hängt u. a. davon ab, ob der jetzige Instandsetzungsbedarf an den Balken ursächlich von dem damaligen Wasserschaden herrührt. Dies müsste im Zweifel gutachterlich geklärt werden. Nur wenn die jetzigen Schäden an den Balken von dem Wasserschaden stammen und dem Voreigentümer evtl. Mängel an den Balken bei Abschluss des Kaufvertrags bekannt waren oder er zu diesem Zeitpunkt mit Folgeschäden rechnen musste, könnte eine Haftung in Betracht kommen. Er hätte Ihnen dann vielleicht einen mangelbehafteten Anbau verkauft und/oder einen bekannten Mangel verschwiegen. Problematisch ist aber, dass Sie das Eigentum bereits vor 6 Jahren erworben haben, so dass die Gewährleistungsrechte gegen den Voreigentümer aus dem Kaufvertrag u. U. bereits verjährt sein könnten. Andere Grundlagen für Schadensersatzansprüche wären ggf. gesondert zu prüfen, wozu aber u. a. die Kaufunterlagen und das Gutachten einzusehen wären. Insoweit kann ich nur anraten, sich mit dem Voreigenümer in Verbindung zu setzen und sich das Gutachten aushändigen zu lassen und die Angelegenheit anschließend von einem Kollegen oder einer Kollegin vor Ort näher prüfen zu lassen, wenn die Schadensursache feststeht. Daneben sollten dann auch eventuelle Ansprüche gegen den Eigentümer der Terrasse geprüft werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung verschaffen und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagnachmittag.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin