Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Der Gegenstandswert für die Tätigkeit Ihres Rechtsanwalts ist entsprechend § 23 Abs. 3 Satz 1
des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes (RVG) in Verbindung mit § 25 Abs. 1
der Kostenordnung (KostO) festzusetzen. Dementsprechend bemisst sich der Wert eines Miet- oder Pachtrechts nach dem Wert aller Leistungen des Mieters oder Pächters während der ganzen Vertragszeit. Bei Miet- oder Pachtrechten von unbestimmter Vertragsdauer ist der Wert dreier Jahre maßgebend; ist jedoch die Auflösung des Vertrags erst nach einem längeren Zeitraum zulässig, so ist dieser maßgebend.
In Ihrem Falle ist wohl durch den Rechtsanwalt ein Mietvertrag mit einer Mindestdauer von fünf Jahren ausgearbeitet worden, dessen Kündigung erst nach deren Ablauf zulässig sein soll. Dementsprechend stimmt die Festsetzung des Gegenstandswertes mit der Regelung in § 25 Abs. 1 KostO
überein und ist nicht zu beanstanden. Daran ändern die vorgesehenen Sanierungskosten nichts, es sei denn, damit wäre eine vertraglich vereinbarte Senkung des Mietzinses verbunden.
Eine Erhöhung der Geschäftsgebühr um 0,3 wird nur dann gegeben sein, wenn der Rechtsanwalt nicht bloß von Ihnen, sondern auch von Ihrer Ehefrau mit der Vertragsausarbeitung beauftragt wurde. Für eine Auftragserteilung auch durch Ihre Frau reicht es nicht aus, dass Sie von Ihr zu Ihren Terminen beim Rechtsanwalt begleitet wurden. Da sie auch nicht Partei des ausgearbeiteten Vertrages ist, teile ich Ihre Zweifel hinsichtlich der Berechtigung zur Erhöhung der Gebühr gemäß Nr. 1008 des Vergütungsverzeichnisses zum RVG. Ich empfehle Ihnen, insoweit noch einmal Kontakt mit dem Rechtsanwalt aufzunehmen und um eine entsprechende Korrektur der Rechnung unter Verweis darauf, dass nur Sie ihn beauftragt haben, zu bitten .
Auch wenn es nicht zu Ihrer Frage gehört, möchte ich Ihnen abschließend rein vorsorglich mitteilen, dass ich hinsichtlich des wohl in dem Mietvertrag vorgesehenen Kündigungsausschlusses für einen Zeitraum von fünf Jahren erhebliche Bedenken zu dessen Wirksamkeit habe. Im Lichte der jüngsten Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs wird ein Kündigungsausschluss für mehr als vier Jahre bei Wohnungsmitverträgen für unwirksam gehalten. Vielleicht erörtern Sie auch diese Frage noch einmal mit Ihren Rechtsanwalt.
Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen weiter geholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Ingo Kruppa
Rechtsanwalt
www.kruppa-ruprecht.de
Sehr geehrter Herr Kruppa,
für Ihre Antwort möchte ich mich bedanken. Sie weisen freundlicherweise darauf hin, dass ein Kündigungsausschluss für einen Zeitraum von 5 Jahren nach jüngster Rechtsprechung für unwirksam gehalten wird. Daraus ergibt sich für mich die Frage, ob der Vertrag auf 4 Jahre geändert werden sollte und die Berechnung des Gegenstandswertes sich dann auf 4 Jahresmieten reduzieren würde. Oder kann dieser Vertrag aufgrund der Tatsache, dass den Mietern im Zusatzvertrag eine einmonatige Kündigungsfrist bei erneutem Auftreten von Sanierungsbedarf eingeräumt wird, im Sinne der Gebührenordnung wie ein unbefristeter Vertrag bewertet werden?
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Zur Frage der Ausgestaltung des von Ihnen gewünschten Vertrages kann ich mich nur schwer äußern, da mir dessen genauer Wortlaut nicht vorliegt. Sie sollten diese Frage doch besser mit dem Rechtsanwalt besprechen, der von Ihnen dafür auch einen entsprechenden Auftrag erteilt bekommen hat. Nur soviel: Wenn der Vertrag einen Kündigungsausschluss für einen bestimmten Zeitraum enthalten soll, sollte dieser jedenfalls nicht länger als vier Jahre sein. Bitten Sie daher Ihren Rechtsanwalt um Berücksichtigung der dazu ergangenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 6. April 2005 (Geschäftszeichen: VIII ZR 27/04
).
Ob eine Änderung des Vertragstextes Auswirkungen auf den Gegenstandswert haben wird, hängt vom Inhalt des erteilten Auftrages ab. War nur allgemein die Fertigung eines Vertrages erbeten, wird eine Verkürzung des Zeitraums, in dem die Kündigung erklärt werden kann, auch den Gegegenstandswert entsprechend reduzieren. Dagegen bleibt es beim bisher angesetzten Wert, wenn von Ihnen ausdrücklich eine Regelung verlangt wurde, wie sie im Entwurf Ihres Rechtsanwalts aufgenommen wurde.
Die einmonatige Kündigungsfrist bei erneutem Auftreten von Sanierungsbedarf wird nicht zu einer Bewertung des Vertrages als unbefristeten Vertrag führen. Denn der Mieter hat es nicht in der Hand, die zum Eintritt des Kündigungsrechts erforderliche Bedingung (erneutes Auftreten von Sanierungsebedarf) herbeizuführen.
Ich hoffe, Ihre Fragen umfassend beantwortet zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Ingo Kruppa
Rechtsanwalt
www.kruppa-ruprecht.de
