Fassaden- u. Dacharbeiten seit dem 19.05.2004

Sehr geehrte Rechtssuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.


Nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt sind Sie zur Minderung der Miete berechtigt.

Die geschilderten Beeinträchtigungen mindern Ihre Wohnqualität und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung mehr als unerheblich, so daß ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliegt. Da Sie die Miete aber in den vergangenen Monaten in voller Höhe und ohne Vorbehalt gezahlt haben, kommt eine Mietminderung zunächst erst ab dem 01.10.2004 in Betracht. Wenn Sie dem Vermieter aber noch bis zum 30.09.2004 mitteilen, daß Sie die bereits gezahlte Septembermiete unter Vorbehalt stellen, wäre auch noch eine Minderung für diesen laufenden Monat möglich. Der Vorbehalt muß aber auf jeden Fall dann noch im September dem Vermieter gegenüber erklärt werden.

Für die Höhe der Minderung kommt es auf den Umfang der Beeinträchtigung an. Ihren Schilderungen zufolge wird nicht jeden Tag, sondern nur sporadisch auf der Baustelle gearbeitet, so daß Sie den Lärm nicht jeden Tag ertragen müssen. Eine Minderung der Miete wegen des Lärmes kommt nur für die Tage in Betracht, an denen tatsächlich gearbeitet wird. Es ist daher schwer, abzuschätzen, in welcher Höhe eine Mietminderung möglich ist. Wegen des Schmutzes und der Nichtbenutzbarkeit von Garten und Balkon dürfte bereits eine Minderung von mindestens 30% angemessen sein. Um dies aber verbindlich und sicher einschätzen zu können, müsste ich mir ein genaues Bild von der Situation machen können.

Damit Sie Ihr Minderungsrecht durchsetzen können, empfehle ich Ihnen folgende Vorgehensweise:

Teilen Sie Ihrem Vermieter bitte umgehend schriftlich mit, daß Sie wegen der Bauarbeiten und der damit verbundenen Belästigungen die Miete ab September 2004 unter Vorbehalt stellen und sich die Minderung der Miete ausdrücklich vorbehalten. Fordern Sie ihn auf, den auf dem Grundstück befindlichen Müll umgehend zu entfernen und dafür Sorge zu tragen, daß die Baustelle nach Feierabend aufgeräumt wird.

Dieses Schreiben sollten Sie aus Nachweisgründen entweder per Einschreiben mit Rückschein versenden, oder unter Beiziehung eines Zeugen in einen Umschlag geben, und den Umschlag dann gemeinsam mit diesem Zeugen bei dem Vermieter einwerfen. Der Zeuge sollte Ihnen schriftlich bestätigen, daß er gesehen hat, wie Sie das Schreiben eingetütet und in den Briefkasten des Vermieters geworfen haben.

Führen Sie dann bitte ein detailiertes Lärmprotokoll, in dem Sie genau nach Datum und Zeit die Arbeiten festhalten und den Lärmpegel beschreiben. Lassen Sie sich, wenn möglich, die Eintragungen im Lärmprotokoll von Dritten (Besucher, Gäste, Verwandte, Nachbarn) bestätigen. Notieren Sie bitte auch die Art der Arbeiten.

Fotografieren Sie die geschilderten Umstände (Gerüst, Dreck, Müll etc.), und notieren Sie sich die Aufnahmedaten, damit Sie nach Abschluß der Bauarbeiten etwas in der Hand haben, mit dem sich - im Falle eines Rechtsstreits über die Minderung - das Gericht schnell einen eigenen Eindruck von den Zuständen machen kann.

Mit diesen Fotografien sollten Sie sich dann an einen im Mietrecht erfahrenen Rechtsanwalt wenden. Dieser wird Ihnen anhand der Bilder sagen können, welche Mietminderung bereits wegen des dauernden Schmutzes und der Baustellenumgebung gerechtfertigt ist. Selbstverständlich stehe auch ich dafür gerne zur Verfügung.

Um den Vermieter zu zügigem Arbeiten zu bewegen, empfiehlt es sich, nach Rücksprache mit einem Anwalt, bereits jetzt eine Mietminderung durchzuführen und mitzuteilen, daß diese die Lärmbelästigung noch nicht berücksichtigt und deswegen nach Abschluß der Arbeiten ggf. ein weiterer Betrag von der Miete in Abzug gebracht wird. Denn der Umfang der auf die Lärmbelästigung entfallenden Minderung lässt sich regelmäßig erst nach Ende des Monats feststellen, wenn feststeht, wie oft in dem Monat überhaupt gearbeitet wurde. Wenn Sie die Miete, wie empfohlen, ausdrücklich unter Vorbehalt zahlen, ist diese rückwirkende Berechnung der Mietminderung möglich.

Was die Wohnungstür betrifft, gilt folgendes:

Grundsätzlich haben Sie die Wohnung mit der Wohnungstür in dem aktuellen Zustand angemietet. Zum Austausch der Türe ist der Vermieter nur verpflichtet, wenn Sie den Mangel - die Undichtigkeit der Türe - sofort nach Bemerken gerügt haben. Dies müssten Sie aber nachweisen. Hat der Vermieter Ihnen eine neue Tür vesprochen, ist er natürlich dazu verpflichtet, die Tür auszuwechseln. Allerdings müssten Sie den Nachweis für die Zusicherung erbringen.

Sie sollten deshalb den Vermieter nun ebenfalls an seine Zusicherung erinnern und ihn darauf aufmerksam machen, daß die Heizperiode nun am 1. Oktober beginnt. Weisen Sie ihn darauf hin, daß Sie nicht gewillt sind, höhere Heizkosten zu akzeptieren.

Einen pauschalen Abzug der Heizkosten kann man dann in Betracht ziehen, wenn der Vermieter die Tür nicht austauscht. Sie sollten dann aber die Heizkostenabrechnung abwarten und dann abklären lassen, in wie weit eine Kürzung der Kosten in Ihrem Fall angemessen ist.

Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe für Rückfragen selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


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Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
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