Flexibilität der Untermiete bei Mietoption des Vermieters

Umsatzsteueroption – Möglichkeiten der Untermiete an Personen ohne Umsatzsteuerpflicht (Z.B. Kleinunternehmerregelung oder Heilberufe)

Fragestellung:
Ich möchte ein Tanzstudio als Hauptmieter anmieten und meine freien Stunden am Vormittag an weitere Interessenten untervermieten. An Trainerinnen, die Workshops geben wollen (z.b. Samstags 4 Stunden) oder auch länger an Tanzlehrerinnen, die regelmäßig unter der Woche mehrere Stunden unterrichten. Beide gehören sehr wahrscheinlich der Kleinunternehmerregelung an.
Ich verstehe aus dem Mietvertrag, dass ich zur Umsatzsteuerzahlung der Miete an den Vermieter verpflichtet bin. Doch auch bei meinen Untermietern muss ich darauf achten, dass diese Umsatzsteuerpflichtig sind. Gibt es hierbei Ausnahmen oder kann man dies differenziert im Mietvertrag aufnehmen, sodass ich trotzdem an Kleinunternehmerinnen, die selbst keine Umsatzsteuer abführen müssen, untervermieten kann oder auch längerfristig über 6 Monate ohne mich dabei Risiken auszusetzen?

Welche Voraussetzungen müssten dafür erfüllt sein, um keine umsatzsteuerlichen Risiken einzugehen, wenn ich Einnahmen aus Untermiete unter und über 6 Monate Laufzeit anbieten möchte?

Anbei der Passus aus dem Mietvertrag. Sollte für eine zeitweise Untermiete etwas im Mietvertrag angepasst werden?

3.4. Der Vermieter hat für die Vermietung gemäß § 9 UStG auf die Umsatzsteuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 a) UStG verzichtet (Umsatzsteueroption). Auf Grund dessen ist vom Mieter zusätzlich zur Miete und den Nebenkosten(-vorauszahlungen) die Umsatzsteuer in jeweils gesetzlicher Höhe zu zahlen. Dem Mieter ist bekannt, dass die Umsatzsteueroption des Vermieters nur unter den in § 9 Abs. 2 UStG genannten Voraussetzungen zulässig ist. Die Vorschrift des § 9 Abs. 2 UStG ist den Parteien bekannt. Im Hinblick darauf treffen die Parteien die nachfolgenden Vereinbarungen:
a) Der Mieter versichert, bei Abschluss des Mietvertrags Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts zu sein und die Mietsache für sein Unternehmen zu mieten und zu nutzen sowie während der Dauer des Mietverhältnisses Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts zu bleiben.
b) Der Mieter verpflichtet sich, den Mietgegenstand ausschließlich für Umsätze zu verwenden, die den Vorsteuerabzug beim Mieter/Vermieter nicht ausschließen. Es wird klargestellt, dass sofern eine Untervermietung vorliegt, dies gleichermaßen für die Verwendung durch den Untermieter gilt.
c) Der Mieter verpflichtet sich weiterhin, dem Vermieter auf Verlangen unverzüglich diejenigen Unterlagen zur Verfügung zu stellen, die es dem Vermieter ermöglichen, seiner Nachweispflicht gemäß § 9 Abs. 2 UStG gegenüber den Finanzbehörden nachzukommen.
d) Sollten sich beim Mieter Umstände ergeben oder im Rahmen einer steuerlichen Außenprüfung von den Finanzbehörden angenommen werden, die die Zulässigkeit der Umsatzsteueroption des Vermieters betreffen, ist der Mieter verpflichtet, den Vermieter hierüber unverzüglich zu informieren.
e) Sollte der Mieter gegen die vorgenannten Verpflichtungen verstoßen, hat er dem Vermieter alle dem Vermieter daraus entstehenden Schäden und sonstigen Nachteile zu erstatten. Der Vermieter weist darauf hin, dass die Schäden bzw. Nachteile den Betrag des gesetzlichen Umsatzsteuersatzes der monatlichen Miete erheblich übersteigen können. Die vom Mieter gegebenenfalls geschuldeten Erhöhungsbeträge werden auf den Schaden angerechnet.
f) Entfällt die Voraussetzung für die Umsatzsteueroption des Vermieters nach § 9 Abs. 2 UStG bzw. liegt diese bei Mietbeginn nicht vor, weil der Mieter den Mietgegenstand ganz oder teilweise nicht entsprechend getroffenen Vereinbarungen verwendet bzw. den Nachweis über die vertragsgerechte Verwendung nicht rechtzeitig erbringt, so ist der Vermieter bzw. sein Organträger nicht mehr verpflichtet, die Umsatzsteuer gesondert auszuweisen. Vielmehr wird in diesem Fall die bisherige monatliche Nettomiete zuzüglich eines Betrages in Höhe des Prozentsatzes, der dem jeweils geltenden Umsatzsteuersatz entspricht, und zuzüglich Neben- und Heizkostenvorauszahlungen in Zukunft als (neue) monatliche Gesamtmiete geschuldet, ohne dass Umsatzsteuer gesondert ausgewiesen wird. In den Neben- und Heizkostenvorauszahlungen ist dann die hierauf angefallene und nicht als Vorsteuer abzugsfähige Umsatzsteuer enthalten. Sollte das Fehlen der Voraussetzungen für die Umsatzsteueroption erst nachträglich bekannt werden, so ist der Vermieter berechtigt, die bisher ausgestellten Rechnungen entsprechend der vorstehenden Regelung zu berichtigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, an einem Berichtigungsverfahren nach § 14 c Abs. 1 UStG mitzuwirken und dem Vermieter oder seinem Organträger, soweit notwendig, nach Maßgabe des § 14 c Abs. 1 Satz 3 UStG nachzuweisen, dass die Gefährdung des Steueraufkommens beseitigt ist.
g) Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter nach diesen Bestimmungen verjähren mit Ablauf von zehn Jahren nach Beendigung des Mietverhältnisses. Sollte der Mieter seiner Informationspflicht nicht genügen, verlängert sich jedoch die Verjährungsfrist wegen aller Ansprüche, die auf Umständen beruhen, über die der Vermieter pflichtwidrig vom Mieter bzw. Untermieter nicht informiert worden ist, auf 15 Jahre.