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Werbungskosten bei Untermiete

25.01.2017 12:30 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Zusammenfassung: Werbungskostenabzug bei Untervermietung

Ich habe im Jahr 2015 von März bis Dezember 1 Zimmer plus Bad in einer selbst von mir gemieteten DHH untervermietet. Im Untermietvertrag steht explizit drin das auf Aufschlüsselung von Nebenkosten verzichtet wird, aber es ist noch Mitbenutzung Küche und Wohnzimmer vereinbart.

Ich habe 3500Eur insgesamt erhalten. (10x350,-€)

Nach meinem Verständnis von Werbungskosten habe ich meine eigenen Mietzahlungen anteilig anhand der vermieteten Wohnfläche abgezogen, und nochmal 20% angesetzt für die Mitbenutzung. Dadurch kam ich auf ein Minus von 1900Eur.

Das Finanzamt hat mir nun meinen Bescheid übermittelt mit dem Hinweis "Einnahmen und Einkünfte betragen 3500€. Die Berechnung der Eigenleistung ist nicht nachvollziehbar. Werbungskosten können nicht pauschal abgezogen werden, sondern nach dem tatsächlichen Verbrauch des Untermieters."

Ist es korrekt das meine eigene Miete nicht gegengerechnet werden darf zur erzielten Untermiete?

Das ganze Konstrukt mit Haupt- & Untermieter funktioniert doch dann theoretisch nicht wenn jeder Hauptmieter die EInnahmen zu 100% versteuern muss!?

Gibt es hierzu ggfs Gesetzestexte?

MfG
M.P.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Einkünfte, die Sie aus der Untervermietung erzielt haben, sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung iSv § 21 EStG.Der Begriff Werbungskosten ist in § 9 EStG wie folgt definiert: "Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Sie sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind."

Dies bedeutet zunächst, dass Sie dem FA gegenüber nachweisen müssen, dass Sie die Wohnung zur Einkünfteerzielung angemietet haben. Versteuert wird, falls dem so ist, nur der Gewinn, den Sie aus den Einkünften aus der Untervermietung erzielen. Zu den Kosten, die von den Mieteinnahmen grundsätzlich abgezogen werden können, gehören die vom Hauptmieter gezahlte Miete anteilig im Verhältnis zur vermieteten Fläche.

Ihren Angaben entnehme ich, dass das FA im Bescheid darauf hingewiesen hat, dass die in der Untervermietung enthaltenen Nebenkosten wegen fehlendem Nachweis nicht anerkannt wurden. Problem hierbei ist, dass Sie mit Ihrem Untervermieter eine sog. Pauschalmiete in Höhe von 350 € monatlich ohne anteiligen Nebenkostenausweis vereinbart haben.

Ein Nachweis, das anteilige Nebenkosten vorliegen, könnte m.M. durch Aufteilung zwischen Haupt- und Untermieter anhand der Gesamtfläche unter Berücksichtigung der Gemeinschaftsräume vorgenommen werden.

Da das FA den Werbungskostenabzug verweigert hat, sollten Sie daher gegen den Bescheid innerhalb der in der Rechtsbehelfsbelehrung genannten Frist Einspruch einlegen und im Einspruchsverfahren eine Aufteilung anhand der selbst genutzten und untervermieteten Flächen vornehmen. Zudem sollten die vom Untermieter zu leistenden Nebenkosten anhand der Aufschlüsselung vertraglich vereinbart werden, damit diese anhand des Untermietvertrags beziffert werden können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Bitte bedenken Sie, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsinformiationen Auswirkungen auf die rechtliche Beurteilung haben kann.

Mit freundlichen Grüßen

Markus Mehlig
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 25.01.2017 | 15:10

Hallo,

die DHH war angemietet für mich plus Partnerin, nach der Trennung war einfach zuviel Platz und ich habe einem Pendlerkollegen die Untermiete angeboten. Demzufolge hatte ich die Wohnung ja nicht zur Einkünfteerzielung angemietet. Einen derartigen Nachweis kann ich also nicht erbringen. Liegt hier vllt. das Problem?

"Zu den Kosten, die von den Mieteinnahmen grundsätzlich abgezogen werden können, gehören die vom Hauptmieter gezahlte Miete anteilig im Verhältnis zur vermieteten Fläche." Genau diese Rechnung habe ich dem FA vorgelegt und es wurde komplett abgelehnt. Kann man hierzu irgendeinen Gesetzestext finden?

Ich hatte für meine Rechnung meinen eigenen gezahlten Preis/qm für die untervermieteten Räume + Mitbenutzung ausgerechnet und danach den meines Untermieters und die Differenz in der Steuererklärung eingetragen. Minus 1900,-€ (mein Untermieter hat offensichtlich recht günstig gewohnt bei mir).
Trotz beigefügter Rechnung besteht das FA auf Einkünfte i.H.v. 3500,-€.

Vertragliche Vereinbarung bzgl. Nebenkosten ist auch nicht mehr möglich, da das Mietverhältnis mittlerweile beendet wurde.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.01.2017 | 10:01

Sehr geehrte Fragesteller,

zu ihrer Nachfrage möchte ich wie folgt Stellung nehmen:

Auch wenn Sie ursprünglich keine Anmietung als Vermietertätigkeit geplant hatten, haben Sie spätestens im Zeitpunkt der Untervermietung an Ihren Kollegen Einkünfte aus der Vermietung erzielt. Das FA hat diese Einkünfte im Bescheid deswegen auch in voller Höhe angesetzt.

Das Problem vorliegend ist, dass das FA den Werbungskostenabzug nicht anerkennt, weil anhand der Pauschalmiete nicht ersichtlich ist, welcher Anteil an den Nebenkosten tatsächlich auf den Untermieter entfallen sind. Hätten Sie hier eine entsprechende Vereinbarung im Untermietvertrag über den vom Untermieter zu zahlenden Nebenkostenanteil geregelt, so hätte das FA diesen Anteil als Werbungskosten aus der Vermietertätigkeit anerkennen müssen.Leider ist das Mietverhältnis mittlerweile beendet, so dass diese Möglichkeit ausscheidet.

Ich empfehle Ihnen trotzdem, zunächst den Einspruch gegen die Nichtanerkennung des Werbungskostenabzugs beim FA einzulegen und zu begründen. Sie können dann im Rahmen der Begründung eine Aufteilung nach der untervermieteten Grundfläche vorzunehmen und die Nebenkosten, die auf den Untermieter entfallen sind, zu beziffern.

Sollte das FA Ihrem Einspruch nicht abhelfen, erhalten Sie eine Einspruchsentscheidung, in der Ihnen die Gründe für die Entscheidung mitgeteilt werden. Hiernach steht Ihnen im Fall einer ablehnenden Entscheidung der Weg zum Finanzgericht offen.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

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