Rechtsform Immobilienkauf

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grundlage der durch Sie mitgeteilten Informationen beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Ein Partnerschaftsvertrag wäre das geeignete Instrument, wenn Sie als Paar die Immobilie erwerben und dauerhaft auch (nur als Paar) die Eigentümer bleiben wollen. Bei Ihrem Vorhaben kann der Partnerschaftsvertrag allenfalls genutzt werden, um allgemein die Regelungen zwischen Ihnen und Ihrem Partner in Bezug auf gemeinsame Anschaffungen aller Art zu treffen. Man kann darin auch eine Vereinbarung über die Immobilie für den Trennungsfall treffen, allerdings ist der Vertrag zwischen Ihnen als Paar nicht geeignet um die perspektivischen Konstellationen zwischen Ihnen und weiteren Eigentümern abzubilden.

Für eine sinnvollre rechtliche Gestaltung, die es ermöglicht, dass es mehrere, wechselnde Eigentümer an der Immobilie gibt, bieten sich in erster Linie Bruchteilsgemeinschaft, GbR, eingetragene GbR oder KG an.

1. Bruchteilsgemeinschaft
Bei der Bruchteilsgemeinschaft nach den §§ 741ff. BGB besteht die Möglichkeit Kreditanteile und Eigentumsanteile in der Größenordnung klar miteinander zu verknüpfen. Allerdings wäre in diesem Fall für jeden Wechsel eines Eigentümers auch eine Grundbuchänderung erforderlich.

2. GbR und eingetragene GbR
a) Bei der klassischen GbR wird nach Maßgabe von § 47 Abs. 1 Grundbuchordnung die Gesellschaft gemeinsam mit Ihren Gesellschaftern eingetragen. Das bedeutet, dass auch in diesem Fall bei einem Wechsel unter den Eigentümern das Grundbuch geändert werden muss.

b)Bei der eingetragenenen GbR ist nach § 47 Abs. 2 Grundbuchordnung auch eine Eintragung der GbR selbst ohne die Gesellschafter ins Grundbuch möglich. Voraussetzung dafür ist, dass die GbR ins Gesellschaftsregister eingetragen wird. In diesem Fall können die GbR-Anteile frei veräußert werden, ohne dass das Grundbuch dafür geändert werden muss.

3. KG
Um die Handelbarkeit der Anteile zu gewährleisten kommt bei einer größeren Immobilie auch eine Kommanditgesellschaft in Betracht. Die Erwähnung erfolgt in diesem Fall der Vollständigkeit halber. Ich nehme an, dass es sich um eine Immobilie handelt, die nicht in erster Linie gewerblich genutzt werden soll und die eher dazu dient den Bedarf der jeweiligen Eigentümer zu bedienen. Vor diesem Hintergrund ist die KG sehr wahrscheinlich eine zu teure Option, da in diesem Fall hohe Anforderungen an die Verwaltung und an die Steuer zu erfüllen sind, so dass mit meheren tausend Euro pro Jahr zu rechnen ist. Das ist eine Option, die man typischerweise nutzt, um eine Gewerbeimmobilie wie ein Geschäftshaus in Hand einer Vielzahl von Eigentümern zu halten und über die Anteile verfügen zu können.

In Ihrem Fall würde ich also ebenfalls dazu tendieren, dass die eingetragene GbR nach den vorliegenden Angaben die vorzugswürdige Gestaltungsform ist. Dabei muss bei einem Eigentümerwechsel grundsätzlich nicht das Grundbuch geändert werden. Es fällt auch nicht in jedem Fall bei einem Wechsel unter den Eigentümern die Grundsteuer an. Dazu ist es erforderlich, dass binnen 10 Jahren nicht mehr als 90 % der Anteile an neue Personen veräußert werden. Vor diesem Hintergrund wäre es wahrscheinlich sinnvoll die geplante künftige Gesellschafterstruktur von Anfang an im Blick zu behalten.

Im Falle einer Trennung bleiben die Gesellschafter grundsätzlich auch weiterhin Gesellschafter der GbR. Man kann für diesen Fall aber eine Regelung treffen, z.B. ein wechselseitiges Vorkaufsrecht oder ein Vorkaufsrecht für die Person, die einen größeren Anteil eingebracht hat. Man kann für den Trennungsfall auch die Auflösung der Gesellschaft vereinbaren, das wird aber bei weiteren Eigentümern vermutlich nicht sinnvoll sein, das so zu vereinbaren. Im Todesfall wird die Gesellschaft grundsätzlich nicht aufgelöst. Die Gesellschaft kann entweder nach § 724 BGB mit den Ergeben fortgesetzt werden oder es wird im Gesellschaftsvertrag die Auflösung wegen des Todes des Gesellschafters nach § 730 BGB vereinbart. Auch für diesen Fall wird die Auflösung bei einer Vielzahl von Eigentümern wahrscheinlich nicht das gewünschte Ergebnis bringen.

Für die Verbindlichkeiten der GbR, unabhängig davon, ob sie eingetragen ist oder nicht, haften die Gesellschafter als Gesamtschuldner. Das bedeutet, dass ein Dritter, der Schuldner der GbR ist die GbR und die Gesellschafter grundsätzlich auf die volle Summe verklagen kann. Das kann auch nach § 721 BGB nicht im Gesellschaftsvertrag anders vereinbart werden. Im Innenverhältnis haften die Gesellschafter nach Ihren Anteilen, d.h. wenn ein Gesellschafter, der nur einen kleinen Anteil an der Gesellschaft verklagt wird, kann er sich anteilig diesen Betrag von den anderen Gesellschaftern zurückholen. Das ist auch in der Tat sozusagen der wunde Punkt an der GbR, wenn man diese dazu nutzt mit einer Vielzahl von evtl. auch wechselnden Personen gemeinsam einen Vermögensgegenstand zu verwalten. Dafür verfügt die GbR aber in der Tat über große Gestaltungsmöglichkeiten im Gesellschaftsvertrag, ist günstig im Unterhalt und auch im Hinblick auf das Grundbuch und den Gesellschafterwechsel gut zu handhaben.

Ich hoffe Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und stehe Ihnen gerne für Rückfragen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
-Rechtsanwältin-