Eingrenzung vom Fragesteller
Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:
1. Korrektur der betrieblichen Nutzung und Reduzierung der anteiligen Fläche
Es klingt so, als hätten Sie die gewerblich genutzten Flächen zunächst mit 25% der gesamten Wohnfläche angesetzt, aber nun feststellen, dass bestimmte Räume nicht als Büro oder Studio anerkannt werden sollten.
- Korrektur der Nutzung: Wenn Sie feststellen, dass bestimmte Räume, die ursprünglich als gewerblich genutzt geltend gemacht wurden, in Wahrheit nicht als solche anerkannt werden sollten (z. B. das Büro als Durchgangszimmer oder das Studio als Durchgangszimmer zu einem Bad), können Sie dies möglicherweise im Nachhinein korrigieren. Sie sollten begründet und mit geeigneten Nachweisen (z. B. Fotos, Grundrisse) darlegen, warum diese Räume nicht als gewerblich genutzt anerkannt werden sollten.
- Reduzierung der anteiligen Fläche: Wenn nachträglich weniger als 25% der Wohnfläche für die gewerbliche Nutzung berücksichtigt werden sollten, könnte dies Ihre steuerliche Belastung reduzieren. Dies hängt davon ab, ob das Finanzamt diese Änderung anerkennt. Da Sie keine endgültige Bestätigung vom Finanzamt über die gewerbliche Nutzung haben und der Prüfbericht nur eine Einschätzung des Prüfers war, könnten Sie hier auf eine Korrektur der Gewerbeanteilsfläche hinwirken.
- Steuerliche Auswirkungen: Sollte das Finanzamt die Korrektur akzeptieren, würde dies zu einer geringeren Steuerlast führen, weil weniger des Verkaufsgewinns als gewerblich bedingt angesehen würde. Jeder Quadratmeter, der nicht gewerblich genutzt wurde, verringert die Bemessungsgrundlage für die Steuer.
2. Sanierungskosten und deren steuerliche Behandlung
- Sanierungskosten (25% vs. 75%): Es ist richtig, dass Sie die Sanierungskosten zu 25% in die Buchhaltung aufgenommen haben, da diese auf die gewerblich genutzte Fläche entfallen. Der Rest (75%) der Kosten ist nach Ihrer Darstellung dem privaten Anteil des Hauses zuzuordnen. Diese 75% könnten vom Gewinn des Verkaufs abgezogen werden, da diese Kosten Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Hauses sind und den steuerpflichtigen Gewinn mindern.
- Abzug vom Verkaufspreis: Da es sich bei der Sanierung um notwendige Investitionen handelt, die den Wert des Hauses erhöhen, sollten Sie in der Tat prüfen, ob die gesamten Sanierungskosten (einschließlich der 75% für den privaten Bereich) vom Verkaufspreis abgezogen werden können. Wenn Sie den Gewinn aus dem Verkauf des Hauses berechnen, sollte der Anteil der Sanierungskosten, der auf den privaten Bereich entfällt, vom Verkaufserlös abgezogen werden.
3. Nachträgliche Berücksichtigung der Investitionen (2023 und 2024)
Da der Steuerbescheid für 2023 noch nicht bearbeitet wurde, könnten Sie möglicherweise noch Änderungen oder Nachträge zu Ihren Ausgaben im Zusammenhang mit dem Haus vornehmen. Sie sollten prüfen, ob Sie nicht verbuchte oder fehlende Kosten (z. B. Maklergebühren, Grundsteuer, Anschaffungskosten) für das Jahr 2023 noch nachträglich geltend machen können.
- Berücksichtigung der Sanierungskosten: Auch wenn Sie die 75% der Sanierungskosten erst jetzt nachreichen wollen, könnte es schwierig sein, diese in den bereits abgegebenen Steuererklärungen nachträglich zu berücksichtigen. Dennoch können Sie die Sanierungskosten anteilig geltend machen, die der gewerblichen Nutzung zugeordnet werden, sowie die 75% als private Investitionen in Ihre Steuererklärung einfließen lassen.
- Nachträgliche Korrektur der Anschaffungskosten: Wenn Sie z. B. Maklergebühren und Grundsteuer noch nicht korrekt eingerechnet haben, könnten Sie diese Posten als Teil der Anschaffungskosten nachträglich in die Berechnung des Verkaufsgewinns einfließen lassen. Dies würde den zu versteuernden Gewinn mindern.
4. Mögliche Steuerstrategie (Umschiffung des steuerpflichtigen Verkaufsgewinns)
Eine mögliche Strategie zur Umschiffung der Steuerpflicht könnte sein, die gewerblich genutzte Fläche gering zu halten und keine wesentlichen Gewinne aus dem Verkauf zu realisieren. Sie können versuchen, den gewerblichen Anteil weiter zu minimieren, aber dabei sollten Sie sich der genauen steuerlichen Anforderungen bewusst sein.
- Verkauf der Immobilie als gemischt genutztes Objekt: Wenn Sie keine Gewinne aus der gewerblichen Nutzung erzielt haben oder die gewerbliche Nutzung für steuerliche Zwecke minimiert wird, könnte dies dazu beitragen, dass keine Ertragssteuer auf den Verkauf des Hauses erhoben wird. Auch könnte eine Aufteilung des Erlöses in gewerbliche und private Anteile den steuerpflichtigen Gewinn senken.
Zusammenfassung der Empfehlungen:
1. Korrektur der gewerblichen Nutzung: Überprüfen Sie, ob Sie die Räume, die ursprünglich als gewerblich genutzt gelten, nachträglich als privat einstufen können, insbesondere wenn sie den Kriterien für gewerbliche Nutzung nicht entsprechen.
2. Sanierungskosten: Stellen Sie sicher, dass die 75% der Sanierungskosten für den privaten Bereich korrekt von Ihrem Verkaufsgewinn abgezogen werden. Es sollte auch geprüft werden, ob Sie diese Kosten noch in die Steuererklärungen einfließen lassen können.
3. Nachträgliche Anpassung der Anschaffungskosten: Prüfen Sie, ob Sie noch fehlende Anschaffungskosten (Maklergebühren, Grundsteuer etc.) nachträglich geltend machen können.
4. Steuerliche Beratung: Angesichts der Komplexität des Falls (besonders die gewerblichen und privaten Anteile) empfehle ich Ihnen, einen Steuerberater oder einen Fachanwalt für Steuerrecht zu Rate zu beauftragen. Dieser kann Ihnen helfen, die steuerlichen Auswirkungen der Änderungen zu berechnen und Ihre Steuerlast zu optimieren.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Milad Ahmadi
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Dr. Milad Ahmadi
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Hallo Herr Ahmadi,
danke für die Antworten.
Zwei Verständnisfragen gibt es:
Sanierungskosten - Prüfen ob diese Kosten noch in die Steuererklärung einfließen können.
Bis auf den 25% Gewerbeanteil, muss ich doch in einer Ekst Erklärung keine privaten Ausgaben wie Sanierungskosten für ein Haus einfließen lassen. Wie meinen Sie das ?
mE muss ich doch erst, wenn es soweit ist, dem FA die Sanierungskosten nachweisen bzw aufschlüsseln und daraus ergibt sich dann die Summe welche den Verkauferlös mindert ?!
Die Maklerkosten bspw, die in die Anschaffungskosten aus 2015 nicht mit einkalkuliert worden sind, kann ich vom Verkaufserlös in 2024 vollumfänglich abziehen für die Gewinnermittlung aus dem Verkauf ?
Besten Dank nochmals !
Gerne beantworte ich Ihre Verständnisfragen und kläre die Unterscheidung zwischen den verschiedenen steuerlichen Aspekten:
1. Sanierungskosten und ihre Berücksichtigung in der Steuererklärung:
Ihre Frage, ob Sie private Sanierungskosten in Ihrer Einkommensteuererklärung (ESt) angeben müssen, ist berechtigt.
- Sanierungskosten für das gewerblich genutzte Objekt (25%): Diese Sanierungskosten können in der Tat in der Einkommensteuererklärung berücksichtigt werden, wenn die Immobilie gewerblich genutzt wurde. Der gewerbliche Anteil (25%) wird direkt in der Steuererklärung angesetzt und mindert Ihre steuerpflichtigen Einkünfte. Diese 25% der Sanierungskosten können als Betriebsausgaben in Ihrer Steuererklärung geltend gemacht werden.
- Sanierungskosten für den privaten Anteil der Immobilie (75%): Sie haben recht, dass diese privaten Sanierungskosten grundsätzlich nicht in der ESt-Erklärung angesetzt werden, wenn es sich um eine rein private Immobilie handelt. Wenn Sie jedoch das Haus verkaufen und dabei Gewinn erzielen, dann werden diese Kosten indirekt berücksichtigt, indem sie als Teil der Anschaffungs- und Herstellungskosten angesehen werden. Sie mindern den zu versteuernden Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie.
Zusammengefasst: Die privaten Sanierungskosten müssen nicht direkt in Ihrer ESt-Erklärung aufgeführt werden, sondern diese fließen erst dann in die Berechnung des zu versteuernden Gewinns aus dem Verkauf ein, wenn Sie das Haus verkaufen. Dort wird der Verkaufspreis um diese Sanierungskosten (die den privaten Anteil betreffen) gemindert, wodurch der Gewinn und somit auch die Steuerlast sinken.
2. Maklerkosten und ihre Abzugsfähigkeit:
Bezüglich der Maklerkosten und ihrer Abzugsfähigkeit beim Verkauf gibt es eine klare Regelung:
- Maklerkosten als Teil der Anschaffungskosten: Ja, Sie können die Maklerkosten, die beim Kauf der Immobilie 2015 angefallen sind, in die Anschaffungskosten des Hauses einrechnen. Wenn Sie das Haus im Jahr 2024 verkaufen, werden diese Maklerkosten dann vom Verkaufspreis abgezogen, was den steuerpflichtigen Gewinn aus dem Verkauf reduziert.
- Beispiel: Wenn Sie das Haus 2015 gekauft haben und dabei Maklerkosten angefallen sind, diese aber bisher nicht berücksichtigt wurden, können Sie diese im Verkaufsjahr 2024 nachträglich in die Berechnung der Anschaffungskosten einfließen lassen. Das bedeutet, dass der Verkaufspreis in 2024 um diese Maklerkosten gemindert wird und somit der zu versteuernde Gewinn geringer ausfällt.
Zusammengefasst: Ja, die Maklerkosten (sofern sie beim Kauf des Hauses 2015 angefallen sind und nicht zuvor in den Anschaffungskosten berücksichtigt wurden) können vom Verkaufserlös abgezogen werden, um den Gewinn zu mindern.
Fazit:
- Sanierungskosten, die für das private Haus angefallen sind, müssen nicht direkt in der Einkommensteuererklärung für 2023 oder 2024 berücksichtigt werden. Sie fließen erst beim Verkauf in die Berechnung des zu versteuernden Gewinns ein.
- Maklerkosten und andere Anschaffungskosten, die beim Kauf der Immobilie entstanden sind, können vollständig vom Verkaufspreis abgezogen werden, was den zu versteuernden Gewinn mindert.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Milad Ahmadi
Rechtsanwalt
