Mietvertrag gewerblich Wellnessanlage

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Fragen auf Grundlage des geschilderten Sachverhalts wie folgt:

Außerordentliche Kündigung

Eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn Tatsachen gegeben sind, aufgrund derer dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder der vereinbarten Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Diese Unzumutbarkeit kann sich beispielsweise aus einer wesentlichen Änderung der Umstände ergeben, die bei Vertragsabschluss nicht vorhersehbar waren und die das Vertragsverhältnis grundlegend beeinträchtigen.

In Ihrem Fall könnte die erhebliche Erhöhung der Eintrittspreise, die zu einem drastischen Rückgang der Gästeanzahl und damit zu einer deutlichen Beeinträchtigung Ihrer Geschäftstätigkeit geführt hat, als solcher unvorhersehbarer Umstand angesehen werden. Es muss jedoch nachgewiesen werden, dass diese Änderung nicht vorhersehbar war und die Fortsetzung des Mietverhältnisses für Sie wirtschaftlich unzumutbar macht. Hiergegen könnte sprechen, dass bei Vertragsabschluss mit einer Kostenerhöhung der Eintrittspreise grundsätzlich gerechnet werden konnte. Besonders ist dahingegen die Höhe der Kostensteigerung und die Folge, dass nur noch sehr wenige Gäste die Sauna besuchen.

Wegfall der Geschäftsgrundlage

Eine weitere Möglichkeit könnte der Wegfall der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB sein. Der Grundsatz besagt, dass ein Vertrag angepasst oder aufgelöst werden kann, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend geändert haben und die Parteien den Vertrag in Kenntnis dieser Änderung nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten. Dies setzt jedoch voraus, dass das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist.

Für den Wegfall der Geschäftsgrundlage sind folgende Voraussetzungen erforderlich:
1. Änderung der Umstände: Die Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, müssen sich nach Vertragsschluss schwerwiegend geändert haben.
2. Unvorhersehbarkeit: Die Änderung der Umstände muss unvorhersehbar gewesen sein.
3. Unzumutbarkeit: Das Festhalten am unveränderten Vertrag muss für eine Partei unzumutbar sein.

In Ihrem Fall könnten die drastische Erhöhung der Eintrittspreise und die damit verbundene Verringerung der Gästezahl als schwerwiegende Änderung der Umstände gelten. Sie müssen jedoch nachweisen, dass diese Änderung unvorhersehbar war und dass es für Sie unzumutbar ist, den Vertrag unter diesen neuen Bedingungen fortzuführen.

Probleme in der Zusammenarbeit

Zusätzlich könnten die fortwährenden Probleme in der Zusammenarbeit mit dem Betreiber der Saunaanlage einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung darstellen. Wenn diese Probleme Ihren Geschäftsbetrieb erheblich beeinträchtigen, sollten Sie diese sorgfältig dokumentieren, um im Streitfall entsprechende Beweismittel zu haben. Hier sind die Anforderungen jedoch sehr hoch, da in jedem Vertragsverhältnis mit Problemen in der Zusammenarbeit zu rechnen ist.

Salvatorische Klausel

Die salvatorische Klausel in Ihrem Vertrag besagt, dass der Vertrag im Übrigen gültig bleibt, auch wenn eine Bestimmung unwirksam ist. Diese Klausel ist grundsätzlich zulässig und üblich in Verträgen. Sie sorgt dafür, dass eine unwirksame oder undurchführbare Bestimmung durch eine Regelung ersetzt wird, die dem Sinn und Zweck der ursprünglichen Bestimmung möglichst nahekommt. Diese Klausel beeinflusst jedoch nicht direkt die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung aufgrund der oben genannten Umstände.

Vorgehensweise

Um Ihre rechtlichen Möglichkeiten optimal auszuschöpfen, sollten Sie die folgenden Schritte in Erwägung ziehen:

1. Dokumentation und Kommunikation: Dokumentieren Sie alle relevanten Änderungen und Probleme genau. Dies kann später als Beweis dienen. Stellen Sie die Gästezahlen vor und nach der Erhöhung der Eintrittspreise gegenüber.
2. Gespräch mit dem Vermieter: Führen Sie ein Gespräch mit dem Vermieter und schildern Sie die Situation. Es kann eine einvernehmliche Lösung, wie eine Anpassung der Mietkonditionen oder eine vorzeitige Auflösung des Vertrags, gefunden werden. Stellen Sie hierbei auch die Möglichkeit einer Kündigung (auch wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage) in Aussicht.
3. Rechtliche Beratung: Ziehen Sie eine weitergehende anwaltliche Vertretung in Betracht.

Ein rechtlicher Anspruch auf eine außerordentliche Kündigung aufgrund der erheblich gestiegenen Eintrittspreise und der beeinträchtigten Zusammenarbeit ist nicht ausgeschlossen, jedoch von vielen Faktoren abhängig. Dieser Umstand kann jedoch zum Finden einer einvernehmlichen Lösung beitragen.

Ich hoffe diese Informationen helfen Ihnen weiter und stehe Ihnen für Rückfragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Hussein Madani
Rechtsanwalt