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Gewerblicher Mietvertrag: Begrenzug der Mieterhöhung?

| 02.01.2011 20:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Damen und Herren !
Ich habe als Inhaberin eines Döner u.Feinkosteinzelhandelsunternehmen einen gwerblichen Mietvertrag mit einem SB warenhaus abgeschlossen .Mietbeginn 01.07.2005 für die Dauer von 5 Jahren.Der Vetrag verlängert sich automatisch um ein weiteres Jahr ,sofern er nicht von einem der beiden Vetragspartner rechtzeitig vor Ablauf gekündigt wird .
Laut Vertrag erhöht sich die GrundMiete erstmalig seit dem 01.01.2007 um 2% pro Kalenderjahr .Also seit 2007 jedes Jahr um 2%.keine Staffelmiete vereinbart. Meine Fragen hierzu :
1.Wie lange kann der Vermieter die Miete pro Jahr erhöhen ?? Gibt es hier eine Grenze , z.b. nur 5 Jahre oder ist dies unbegrenzt möglich , es muss doch eine Grenze geben , das man nicht ewig Mieterhöhungen erhält ? !!Vielen Dank !
2.Gibt es bei Jährlichen Erhöhungen/ bei Staffelmietveträgen ( gewerblich ) auch eine Grenze , das nicht ewig eine jährliche Erhöhung kommt auf Dauer ???

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Wenn sich eine entsprechende Klausel in dem Mietvertrag befindet, die eine jährliche Erhöhung der Miete um 2 Prozent vorsieht, gibt es während der Mietzeit leider keine rechtliche Begrenzung oder Einschränkung dieser Erhöhungsmöglichkeit. Schutzvorschriften wie z.B. § 557a BGB gelten nur für Wohnraum, nicht für Gewerberaum. Daher ist in einem Gewerbemietvertrag auch eine gestaffelte prozentuale Erhöhung, wie in Ihrem Fall, zulässig. Selbst wenn durch die jährliche Erhöhung die Miete deutlich höher als die marktübliche Miete werden sollte, bleibt der gewerbliche Mieter an solch eine Vereinbarung gebunden, so der Bundesgerichtshof (Az. XII ZR 175/02). Eine Grenze nach oben gibt es bei Gewerberaum also gerade nicht.

Da Sie aber nach Ihrer Schilderung eine jährliche Kündigungsmöglichkeit haben, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, im Rahmen einer Änderungskündigung die entsprechende Klausel aus dem Mietvertrag zu entfernen bzw. anzupassen, wenn der Vermieter zustimmt. Ob sich der Vermieter hierauf einlassen wird, hängt davon ab, wie gefragt der Gewerberaum ist und wie angemessen die Miete ist. Je weiter sich aber die Miete durch die Mieterhöhungen von der ortsüblichen Miete entfernt, umso besser stehen die Chancen für eine solche Änderungskündigung. Zumindest haben Sie durch die jährliche Kündigungsmöglichkeit einen „Rettungsanker", wenn die Miete durch regelmäßige Erhöhung zu hoch wird.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 04.01.2011 | 12:45

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