Sehr geehrte Ratsuchende,
lassen Sie mich Ihre Fragen wie folgt beantworten.
Zunächst müsste überprüft werden, ob überhaupt eine wirksame Indexmietvereinbarung gemäß § 557b Abs. 1 BGB vorliegt.
Ohne den genauen Wortlaut kann ich zumindest die zweite Frage nicht konkret sondern nur allgemein beantworten.
Wenn nur die Erhöhung geregelt ist, ist die Vereinbarung unwirksam.
1.
Jedenfalls schadet es für die Wirksamkeit nicht, wenn in der Vertragsklausel nicht steht, dass die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss. Das ergibt sich bereits aus § 557b Abs. 2 S. 1 BGB (siehe BGH, Urteil vom 26.5.2021 – VIII ZR 42/20 - Rz. 30, S. 2; Rz. 38, 39).
Das eine Jahr ist aber bei der Mieterhöhungserklärung zu beachten (§ 557b Abs. 3 S. 1 BGB).
2.
§ 557b Abs. 1 BGB bestimmt lediglich, dass sich die Miete durch Verbraucherpreisindex bestimmt wird, wenn das vereinbart ist.
Wenn der Vermieter für die Änderung des Indexes immer den Wert zu Beginn des Mietverhältnisses nimmt, so widerspricht das nicht der gesetzlichen Regelung. Der Vermieter "verliert" dadurch im Wohnraummieterecht aber nicht jedes Jahr maximal zwei Monats-Index-Änderungen.
Ob diese Vorgehensweise aber mit der mietvertraglichen Regelung übereinstimmt und damit rechtmäßig ist, kann nur in Kenntnis des genauen Wortlautes der Indexklausel beantwortet werden.
Außerdem hat der Vermieter § 557b Abs. 3 S. 1 (Textform) und S. 2 (Angabe Indexänderung und die jeweilige Miete oder die Änderung "in einem Geldbetrag") und S. 3 (Wirkung der Erhöhung mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung) zu beachten.
3.
Damit steht aber auch noch nicht fest, ob der Vermieter richtig gerechnet hat.
Dazu muss das Mieterhöhungsschreiben bekannt sein.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Peter Eichhorn
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Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Eichhorn,
ich bedanke mich recht herzlich für Ihre rechtliche Einschätzungen zu meinen Fragen. Frage 1 ist damit für mich vom Tisch. Bezüglich der für mich wichtigeren Frage 2 möchte ich noch einmal nachfragen:
Der Originalpassus in unserem Mietvertrag lautet,
"Wegen der potentiell sehr langen Laufzeit des Vertrages wird der Mietzins jährlich zum 1.6. überprüft und prinzipiell an den vom statistischen Bundesamt ausgewiesenen Preisindex der privaten Lebenshaltung angepaßt. Dabei gilt der Index des Jahres 2010 als Basiswert (100)."
Die praktische Durchführung der Mieterhöhung hat uns der Vermieter so erklärt, dass auf den Januar-Preisindex eines jeden Jahres geschaut werden soll und die eingetretene Veränderung zum Vorjahres-Januar auf den Juni des laufenden Jahres angewandt werden soll (Beginn des Mietverhältnisses. 1.6.2011).
Diese Systematik ist soweit verstanden, wurde aber anders gehandhabt. In aller Regel wurde uns nur die "Inflationsrate" bzw. "Teuerungsrate" von einem Januar zum nächsten bekannt gegeben.
Zwischendurch wurde eine Mietanhebung auch auf Preisbasis 2015 vorgenommen. Bei dieser Umbasierung sind Fehler zu unseren Gunsten passiert. Die jüngste Anpassung im Jahr 2023 fand dann als Fortentwicklung auf der Preisbasis 2020 statt. Nun soll auf einmal wieder die Preisbasis 2010 herangezogen werden, wodurch sich der Vermieter auf einen Schlag alle durch Rechenfehler entstandenen Verluste in den z. T. schon verjährten Vorjahren zurückholen will.
Wir sind der Meinung, dass nur die zur Zeit gültige Miete um die von Januar 2023 zu Januar 2024 eingetretene prozentuale Steigerung (=Inflationsrate) angepasst werden darf.
Es geht im Kern um die Frage, was der Ausgangspunkt der Berechnung zu sein hat. Der Mietbeginn, obwohl es in aller Regel anders praktiziert wurde oder die letzte Mietanpassung.
Ich wäre Ihnen dankbar, wenn Sie hierzu kurz Stellung nehmen könnten.
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Nachfrage und die Erläuterungen.
Dann ist tatsächlich nur die Steigerung/Veränderung seit der letzten Änderung heranzuziehen.
Ich rate aber dringend dazu, auch die Mieterhöhungserklärung(en) prüfen zu lassen.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt
