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Mieterhöhung ortsübliche Vergleichsmiete wenn Indexmiete vereinbart wurde

| 30.01.2021 11:59 |
Preis: 25,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


12:29

Zusammenfassung: Wurde in einem Mietvertrag wirksam vereinbart, dass Mieterhöhungen auf Basis der Steigerung der Lebenshaltungskosten erfolgen (Indexmiete, § 557b BGB), schließt das gleichzeitig eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete aus.

Guten Tag,

es geht um folgenden Sachverhalt:

- der Vermieter schick t seinem Mieter eine Mieterhöhung mit Verweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete und §558 BGB

- die benannte Mieterhöhung beläuft sich auf 13,5% und die Erhöhung zielt tatsächlich auf die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel ab

- Im Mietvertrag gibt es folgende Klausel:
"Der Vermieter ist berechtigt den Mietzins durch schriftliche Erklärung an die eingetretene Änderung des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Lebenshaltungskostenindex aller privaten Haushalte in Deutschland anzupassen.*

Dazu gibt es im "Sternchentext" folgende Erläuterung: *"Indexmiete: Die Miete wird an die durchschnittliche Einkommensentwicklung gekoppelt, die das Bundesamt für Statistik feststellt. Die Anpassung tritt nicht automatisch ein, sondern muss vom Vermieter ausdrücklich verlangt werden."

- Die verlangte Mieterhöhung liegt deutlich über dem durch den Inflationsindex zulässigen Wert, der nur eine Mieterhöhung von etwa 2% ermöglicht.

Die Frage: Ist die Erhöhung des Vermieters wirksam und muss ich als Mieter der Erhöhung zustimmen?
30.01.2021 | 12:55

Antwort

von


(39)
Braamkamp 14
22297 Hamburg
Tel: (040) 87 50 47 34
Web: http://www.kanzlei-alsterland.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

auch auf die Gefahr hin, dass ich für diese Antwort Bewertungsabzüge in der Rubrik „Ausführlichkeit" bekomme – die klare Antwort auf Ihre konkrete Frage ist schlicht und ergreifend: „Nein".

Da gibt es auch überhaupt keinen Spielraum für irgendwelche Diskussionen. Das Thema Mieterhöhungen wird im BGB unter den §§ 557 ff BGB geregelt. Da findet man unter anderem auch die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB . Aber eben auch die sogenannte „Indexmiete". Die ist in § 557 b BGB beschrieben und dort heißt es in Bezug auf eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete explizit „eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen" , § 557b Abs. 2 Satz 3 BGB .

Möglicherweise ist dem Vermieter überhaupt nicht bewusst, dass mit Ihnen eine Indexmiete vereinbart ist. In den Vordrucken von Mietverträgen stehen meist alle verschiedenen Möglichkeiten einer Mieterhöhung direkt hintereinander und werden lediglich durch das Ankreuzen eines Kästchens „aktiviert".

Allerdings besteht auch kein besonderer Anlass, ihn auf einen Fehler beim Lesen des Mietvertrages hinzuweisen, da das letztlich nur zur Folge hätte, dass der Fehler schneller korrigiert werden kann. Stimmen Sie also der Erhöhung nicht zu und zahlen die bisherige Miete unverändert weiter.


Ich hoffe, dass Sie durch meine Antwort einen ersten Überblick gewonnen haben. Sollten Sie noch eine Ergänzungs- oder Verständnisfrage haben, können Sie diese über die kostenlose Nachfragefunktion stellen.

Freundliche Grüße aus Hamburg


Rechtsanwalt Jörn Blank

Rückfrage vom Fragesteller 31.01.2021 | 12:02

Guten Tag und vielen Dank für die ausführliche und klare Antwort!

Zwei Nachfragen, die Sie mir vielleicht kurz beantworten können:

1. Es ist so wie sie sagen, der entsprechende Indexpassus wurde im Vertrag angekreuzt. Er ließt sich für mich etwas unverbindlich ("der Vermieter hat das Recht..." und ist uneindeutig formuliert da in der Fußnote von Kopplung an " durchschnittliche Einkommensentwicklung" und oben von "Lebenshaltungskostenindex" die Rede ist.

Frage: Wenn ich es richtig verstehe ist es der offizielle Inflationsindex und die Klausel ist (da ja vereinbart) für den Vermieter bindend oder hat er da Spielraum in der Auslegung?

2. Im Sinne eines guten Miteinanders möchte ich schon gerne auf die vertragliche Vereinbarung verweisen, damit der Vermieter meine ablehnende Haltung auch versteht.

Frage: Außer der Möglichkeit den Vertrag wegen Eigenbedarfs zu kündigen hat der Vermieter doch wenig Möglichkeiten diese Regelung nachträglich zu ändern oder?

Ich weiß es sind eigentlich zwei Fragen, daher wäre es für mich völlig okay wenn Sie diese nur kurz beantworten würden.

Danke!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 31.01.2021 | 12:29

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen die beiden Nachfragen:

Ganz genau könnte man die erste Nachfrage nur beantworten, wenn man sich den kompletten Mietvertrag anschaut. Regelmäßig ist da aber nichts unverbindlich. Mit dem Lebenshaltungskostenindex ist im Zweifel das gemeint, was das Statistische Bundesamt regelmäßig veröffentlicht. Die Formulierung „der Vermieter hat das Recht…." bedeutet nur, dass er die Miete nach dieser Regelung erhöhen kann. Wenn er das aber nicht will – weil er nett sein möchte oder denkt, dass er schon genug Geld hat – kann er das natürlich auch lassen.

Auch in Bezug auf die zweite Nachfrage gilt grundsätzlich das konkret in Ihrem Mietvertrag Vereinbarte. Regelmäßig gilt jedoch, dass Verträge nicht einseitig verändert werden können. Das gilt sicherlich auch für Ihren Mietvertrag. Das bedeutet, eine nachträgliche Änderung des Vertrages wird nur möglich sein, wenn auch Sie zustimmen (deswegen. kann der Vermieter auch nicht die Miete einseitig erhöhen, sondern benötigt Ihre Zustimmung).

Eine Kündigung wäre ja keine Änderung des Mietvertrages, sondern zielt auf dessen Beendigung ab. Sofern Sie sich aber nicht vertragswidrig verhalten und es auch keinen besonderen Grund gibt (beispielsweise Befristung des Mietverhältnisses oder Eigenbedarf) hätte der Vermieter auch diesbezüglich kein Druckmittel in der Hand.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Regelung dieser Angelegenheit. Wenn es da zu irgendwelchen Schwierigkeiten kommen sollte, nehmen Sie gerne direkt Kontakt mit mir auf.

Freundliche Grüße

Bewertung des Fragestellers 01.02.2021 | 18:54

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